Лекция 7. ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ РИСКИ

В результате изучения материалов данной главы студент должен:

• знать понятия "экологический риск", "экологический вред", "экологический ущерб";

• уметь оценивать величину экологического ущерба;

• владеть методами экономической оценки предотвращенного экологического ущерба и способами его учета в оценке собственности.

Экологические факторы: определение, структура и особенности влияния на стоимость

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно- антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, по оказывающих непосредственное воздействие па эффективность и полезность объекта недвижимости. Например, к экологическим факторам относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими и горно-геологическими особенностями территории, а также такие условия и параметры окружающей природной среды, как уровень загрязнения основных природных сред – воды, воздуха, почвы, включая и радиоактивное загрязнение; наличие или отсутствие зеленых массивов, неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов), свалок и т.д.

Экологические факторы при оценке недвижимости существенно влияют на ценность (стоимость) объекта недвижимости. Вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости может быть как позитивным, так и негативным. К качественным параметрам собственно самих элементов недвижимости относят химический состав материалов, из которых сделана постройка, уровень загрязнения внутри помещения, вызванный либо используемыми в строительстве материалами, либо технологиями производства, либо иными внешними воздействиями.

Общепринятой классификации экологических факторов не существует. В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые^[1].

Управляемые факторы: уровень чистоты потребляемой воды; лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений; режим увлажнения, оползневая опасность и т.п.

Неуправляемые факторы: тип почв; рельеф местности; ветровой режим; температурный режим; сейсмичность территории; загрязнение воздушного бассейна; шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т.п.

Данная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровня научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона. Например, шумовое загрязнение можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативное воздействие шума в жилых и офисных зданиях: шумопоглощающие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т.д.

Для определения стоимости объекта недвижимости необходима экспертиза экологических факторов, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния.

С позиции негативного влияния экологических факторов экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое.

Механическое загрязнение – захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления'. отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га; кг/м2 и т.д.) либо доля (в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.

Химическое загрязнение – изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т.д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т.д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м3, мг/л, т/га и т.п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды.

Физическое загрязнение – изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, шумовое, электромагнитное излучение, радиационное и т.п.

При тепловом загрязнении в качестве единицы измерения используется прирост температуры в градусах относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.

В качестве измерения светового загрязнения используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м2).

В качестве единицы измерения шумового загрязнения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале А стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (точное) время.

Электромагнитное загрязнение имеет достаточно многообразную систему измерений и, поэтому, при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия).

В качестве единицы измерения радиационного загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т.д.).

Экологические нормативы качества окружающей среды (ОС) разделяют на три категории: 1) санитарно-гигиенические показатели: предельно допустимая концентрация вредных веществ (ПДК); предельно допустимый уровень воздействия (ПДУ); 2) производственно-хозяйственные показатели•, предельно допустимый выброс веществ (ПДВ); предельно допустимый сброс веществ (ПДС); 3) комплексные показатели: предельно допустимая нагрузка (ПДН).

ПДК – максимальная концентрация вещества в почве, воздухе или водной среде, которая при периодическом воздействии или на протяжении всей жизни человека не оказывает на него вредного влияния, включая отдаленные последствия.

Величина ПДК обоснована клиническими санитарно- гигиеническими исследованиями, носит законодательный характер и действует на территории всего государства.

В настоящее время в Российской Федерации действует более 1900 ПДК вредных веществ для водоемов, более 500 для атмосферного воздуха и более 130 для почв.

Для вредных веществ в атмосфере установлено два норматива: ПДК максимально разовая и ПДК среднесуточная.

ПДК максимально разовая – это такая концентрация вредного вещества в воздухе, которая не должна вызывать при вдыхании его в течение 30 мин рефлекторных реакций в организме человека.

ПДК среднесуточная – это такая концентрация вредного вещества в воздухе, которая не должна оказывать прямого или косвенного вредного воздействия на человека при неопределенно долгом времени.

При наличии двух или более примесей возможно проявление эффекта суммации – учитывается совместное воздействие примесей на человека и окружающую среду в целом.

ПДУ – это уровень, который не представляет опасности для здоровья человека состояния животных, растений и их генетического фонда (ПДУ шума, вибрации, радиации).

ПДВ или ПДС – это предельное количество загрязняющего вредного вещества разрешенного к выбросу в атмосферу или сбросу в водоем от данного источника, которое не создает приземную концентрацию опасную для людей и живых организмов (не превышая ПДК).

ПДВ или ПДС устанавливаются для каждого стационарного источника отдельно, так как они определяются характером выбросов или сбросов конкретного предприятия.

ПДН – предельно допустимая экологическая нагрузка, это научно обоснованный расчет воздействий на определенный территориальный комплекс (действует в регионе).

ПДН, ПДС и ПДВ характеризуют нагрузку, оказываемую предприятием на окружающую среду в единицу времени, и должны обязательно входить в экологический паспорт (или другой подобный документ) предприятия.

Минздравом России введено требование о необходимости учета суммарного воздействия (аддитивности) ряда веществ, таких как диоксид азота; диоксид серы и сероводород; оксид углерода, диоксид серы и диоксид азота, аэрозоль пенток- сида ванадия и диоксид серы; аммиак и оксид азота; диоксид азота, оксид азота и др.

При экологической экспертизе объектов недвижимости, наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости, определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Очень часто качество воздуха, наличие зеленых насаждений и отсутствие промышленных объектов формируют мнение людей о хорошем или плохом качестве окружающей среды и создают предпосылки для повышения престижности данных районов и соответственно роста цен на недвижимость. И тогда при оценке недвижимости учитывается уже не столько экологический фактор, сколько наше представление о нем, созданное тем или иным способом и не всегда являющееся действительным отражением фактического положения. В этом случае экологический фактор может быть заменен фактором местоположения оцениваемого объекта недвижимости.

К положительным экологическим факторам относят наличие красивого вида или ландшафта, расположение рядом с привлекательными рекреационными (пригодными для отдыха) объектами, включая парки, скверы, водоемы. Сохранение на какой-либо территории лесов, озер и рек, мест обитания редких биологических видов, чистого воздуха, чистой почвы, а также отсутствие промышленных предприятий приводят к росту цен на недвижимость. По оценке американской национальной ассоциации изготовителей жилых домов, только красивый вид на водную поверхность увеличивает стоимость дома примерно на 28%.

Действие экологических факторов может проявляться либо на локальном, либо на региональном уровнях. Локальный уровень предполагает повышение стоимости квартиры или отдельных домов на конкретной улице или в конкретном доме в зависимости от расположения по отношению к тому или иному источнику экологического влияния. Например, стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли при доме двор с деревьями, в тихом ли месте он находится, выходят окна на шумную магистраль или не выходят.

На региональном уровне действие экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону.

К показателям, характеризующим экологическое состояние, которые измеряются в количественных величинах и доступны для получения, относятся следующие:

• индекс загрязнения атмосферы (ИЗА);

• общий объем вредных веществ, поступающих в атмосферу от источников загрязнения, расположенных в оцениваемом районе;

• количество пятикратных превышений ПДК загрязнения атмосферного воздуха по основным загрязняющим веществам;

• концентрации загрязняющих вредных веществ в почве;

• риск заболеваемости, связанный с загрязнением окружающей среды;

• уровень шума;

• обеспеченность зелеными насаждениями;

• радиационный фон;

• интегральные оценки качества окружающей среды или состояния экологической обстановки, например суммарные показатели загрязнения (балльные или словесные оценки).

Однако использование перечисленных показателей не всегда возможно, так как связано с проведением специальных исследований и получением расчетных значений для конкретного места расположения оцениваемого объекта. Наиболее доступными в настоящее время показателями качества окружающей среды являются интегральные оценки экологической обстановки, выраженные в форме экологических рейтингов, в словесной форме и ранжированные по определенной шкале. Обычно такую информацию предоставляют специально уполномоченные органы и их службы или коммерческие информационные фирмы, специализирующиеся на предоставлении информации о состоянии окружающей среды.

Оценка качества окружающей среды, например но Санкт- Петербургу, представлена тематическими картами геоинформационной системы (ГИС): качество атмосферного воздуха по уровню (по четырехуровневой шкале: повышенный, высокий, средний и низкий), карта состояния водных объектов по классу качества основных водотоков Санкт-Петербурга, карта уровня объемной активности радона в стандартном помещении, карта распределения индекса суммарного загрязнения почв тяжелыми металлами.

Исходя из имеющейся информации о состоянии окружающей среды в городе с учетом интегральных показателей, можно внести корректировку в рыночные цены на квартиры в городских районах.

Например, стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли при доме двор с деревьями, в тихом ли месте он находится, выходят ли окна на шумную магистраль или не выходят.

В качестве примера использования интегральных показателей рассмотрим корректировку рыночных цен на квартиры в Санкт-Петербурге.

Пример

Определить стоимость 1 м2 новой квартиры в типовом доме в Красносельском районе. Экологическую обстановку в данном районе можно оценить как относительно благоприятную.

Стоимость аналогичных квартир, расположенных на таком же расстоянии от центра и от станций метро в Московском районе (экологически благоприятном) и Калининском районе (крайне неблагоприятном), составляет в среднем соответственно 2973 долл./м2 и 1829 долл./м2. Присваиваем выбранному элементу сравнения – интегральной оценке экологической обстановки – баллы и получаем следующую шкалу оценок: обстановка благоприятная – 4 балла; относительно благоприятная – 3 балла; неблагоприятная – 2 балла; крайне неблагоприятная – 1 балл.

Согласно данной шкале экологическая обстановка в Красносельском районе оценивается в 3 балла; в Московском – 4 балла, в Калининском – 1 балл.

Определяем величину корректировки стоимости квартир в удельных единицах. Для этого соотносим разницу в стоимости 1 м2 сопоставимых квартир в Московском и Калининском районах на разницу в баллах оценки экологической обстановки в этих районах.

Стоимость 1 балла = (2973 – 1829) / (4 – 1) = 580 / 3 = 381,3 долл.

На эту величину следует корректировать цену продажи объектов-аналогов для получения цены оцениваемой квартиры. Таким образом, стоимость 1 м2 квартиры в Красносельском районе составит

2973 – 381,3 = 2591,7 долл./м2

(стоимость 1 м2 квартиры уменьшена на стоимость 1 балла).

Однако описанная процедура учета влияния экологического фактора на стоимость недвижимости достаточно условна. Это связано с тем, что часто экологические факторы проявляются вместе, и выделить их отдельно в самостоятельные элементы не всегда представляется возможным. Кроме того, имеющаяся информация не всегда достоверна. Поэтому обычно показатели качества окружающей среды, измеряемые количественно, редко используются практикующими оценщиками в целях оценки коммерческой недвижимости из-за проблематичности и труднодоступности получения исходных параметров для расчета этих показателей. Общий экологический фон, как правило, учитывается через такой элемент сравнения, как местоположение оцениваемого объекта.

Тем не менее продемонстрируем применение методов "индекса качества среды" для корректировки стоимости 1 м2 квартиры^[2].

В табл. 7.1 представлены данные о загрязнении атмосферного воздуха по трем муниципальным округам Москвы.

Таблица 7.1

Загрязнение атмосферного воздуха по трем муниципальным округам г. Москвы

Муниципальный округ и ПДК	Среднегодовая концентрация, мг/м3
Муниципальный округ и ПДК	Взвешенные вещества	Двуокись серы	Двуокись азота	Окись углерода
Ясенево	0,01	0,03	0,01	0,3
Бирюлево	0,04	0,06	0,04	4,0
Капотня	0,06	0,08	0,06	4,5
ПДК	0,05	0,05	0,04	3,0

Используя формулы

где Αi – нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по его ПДК; С, – измеренная концентрация г-го загрязняющего вещества; ПДК, – предельно допустимая концентрация г-го загрязняющего вещества; i = 1, ..., п – число загрязняющих веществ; Iз.в – индекс загрязнения атмосферного воздуха.

Очевидно, индекс загрязнения атмосферного воздуха в Капотне в пять раз превышает аналогичный индекс в Ясеневе. Отсюда уже можно предположить соответствующее влияние этого экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в рассматриваемых районах. Несмотря на условность цифр в примере, данные рынка недвижимости по Москве подтверждают этот факт. На 09.04.2012 г . цена продажи 1 м2 жилой площади в Ясеневе составляла 4919 долл., а в Капотне – 4470 долл. Важнейший источник загрязнения атмосферного воздуха в Капотне – крупный нефтеперерабатывающий завод.

Для определения стоимости экологического фактора (в данном случае – загрязнение атмосферного воздуха) и его вклада в рыночную стоимость недвижимости продолжим рассмотрение примера. Предположим, что нам удалось подобрать две идентичные по всем элементам сравнения (месту размещения, транспортной доступности, шумовому загрязнению) квартиры, расположенные в Ясеневе и Капотне. Тогда есть все основания отнести разницу между ценами продаж 1 м2 жилой площади в Ясеневе и Капотне в 449 долл. (4919 – 4470) к стоимости экологического фактора.

Исходя из этого при необходимости определения рыночной стоимости 1 м2 жилой площади однотипной квартиры в Бирюлеве можно использовать следующий алгоритм:

1) Определим удельную стоимость экологического фактора в цене продажи 1 м2 жилой площади в Ясенево:

449 / (5,8 – 1,15) = 96,6 долл./м2.

2) Определим величину корректировки цены продажи 1 м2 жилой площади в Ясеневе, если предполагается продажа (покупка) идентичной квартиры в Бирюлеве:

96,6 (4,3 – 1,15) = 304,2 долл./м2.

3) Определим рыночную стоимость 1 м2 жилой площади с учетом экологического фактора в Бирюлеве:

4919 – 304,2 = 4614,8 = 4615 долл./м2.

Таким образом, используя индексы загрязнения, можно с помощью метода сравнимых продаж элиминировать величину стоимости экологического фактора и определить рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом этого фактора.

Проблема загрязнения окружающей среды продолжает оставаться одной из наиболее серьезных проблем городов. Промышленные предприятия и автотранспорт – главные виновники загрязнения окружающей среды. Основные виды экономической деятельности – цветная и черная металлургия, электроэнергетика, химическая и нефтехимическая промышленность, а также ЖКХ – в наибольшей степени влияют на состоянии окружающей среды.

При оценке рыночной стоимости недвижимости экологический фактор учитывается в следующих случаях:

• при анализе наиболее эффективного использования недвижимости;

• установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, и возможностей в использовании недвижимого имущества;

• установлении собственно рыночной стоимости недвижимости;

• оказании консультаций в принятии решений по недвижимости и выработке рекомендаций, связанных с различными аспектами использования недвижимого имущества, при осуществлении инвестиций, а также при проведении макро- и микроэкономического анализа, планирования развития территорий и осуществления налогообложения.

Существуют различные подходы к оценке недвижимости с учетом экологического фактора. Рассмотрим три основных.