Единство земельного участка и расположенной на нем иной недвижимости

Земельные участки активно используются для размещения объектов недвижимости. В целях упорядочения гражданского оборота объектов недвижимости законодатель определил правовую позицию таких объектов с земельными участками. Самое общее положение по этому вопросу сформулировано в ст. 130 ГК РФ, указывающей, что объекты недвижимости прочно связаны с землей.

При совершении сделок с недвижимостью следует разграничить сделки, в которых собственник недвижимости и собственник земельного участка совпадают, и иные сделки, в которых собственником недвижимости выступает лицо, земельный участок которому не принадлежит на праве собственности.

Принцип единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости прослеживается и в ряде статей ГК РФ. Так, ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Кроме того, ст. 552 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Аналогичную позицию предусматривает ст. 35 ЗК РФ, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 3 К РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Кроме того, ст. 35 ЗК РФ содержит и прямой запрет: не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (ст. 55 ЗК РФ).

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Такая позиция законодателя свидетельствует о том, что даже принудительное прекращение права собственности в связи с отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается только при учете принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Иного регулирования требуют сделки по отчуждению собственником недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке. Принцип единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости действует и при таких обстоятельствах. Законодатель, осуществляя правовое регулирование таких сделок, установил определенные гарантии собственнику недвижимости.

Так, ст. 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При приобретении такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Остается выяснить вопрос о размере такого участка. В соответствии со ст. 35 ЗК РФ это часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК РФ ^[1]).

Нормы указанных статей закрепляют сразу три гарантии. Это и возможность продажи недвижимости без согласия собственника земельного участка, и приобретение покупателем права пользования земельным участком на условиях, аналогичных тем, что действовали для бывшего собственника, и соблюдение размера земельного участка, необходимого для использования недвижимого имущества по назначению.

Гарантии реализации принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости закрепляются и в отношении собственников приватизированных предприятий. Земельный участок мог быть приобретен при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставлен гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. С этой целью был разработан и утвержден Государственным комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам и Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом 10-11 августа 1992 г. Типовой договор купли-продажи земельного участка собственникам приватизированных государственных, муниципальных предприятий, иным собственникам недвижимости.

Некоторые особенности присущи сделкам по приобретению объектов недвижимости и земельного участка, расположенного под этой недвижимостью, при наличии нескольких собственников. ГК РФ именует это общей собственностью, которая бывает совместной и долевой.

В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Поскольку эта норма общая, следовательно, и земельный участок может находиться либо в долевой, либо в совместной собственности.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

При совершении сделок с недвижимостью, находящейся в общей собственности, фактически речь идет об отчуждении доли в общей собственности, при этом необходимо соблюдать требования ст. 250 ГК РФ, которая предоставляет другим собственникам общей собственности право преимущественной покупки продаваемой доли. Нарушение этой процедуры может повлечь признание судом сделки недействительной.

Принцип единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости закреплен и в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Если указанные лица являются собственниками зданий, строений, сооружений, то они наделяются правом в соответствии с п. 9 ст. 36 ЗК РФ на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном данной статьей, и согласно п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15 и п. 4–5 ст. 28 ЗК РФ.

Все вышеизложенное было посвящено рассмотрению принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости в сделках, предусматривающих смену собственника (собственников). Однако такой принцип имеет место и в тех сделках, которые не предусматривают смену собственника (собственников).

В первую очередь это касается договора аренды недвижимости. Данный вопрос был отражен в п. 22 постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", которым разъяснено, что согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Кроме договора аренды, принцип единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости отражается и при совершении сделки залога недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Договор залога может быть заключен в отношении любого имущества как движимого, так и недвижимого, включая недвижимость и земельные участки. Но кроме того, следует в некоторых случаях учитывать и нормы Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Применительно к рассматриваемому вопросу, речь о залоге земельного участка и расположенного на нем жилья. Такой залог возникает в силу закона.

При неисполнении принятых на себя обязательств на основании решения суда допускается обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника. При применении указанной нормы необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный но договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако если обращение взыскания на заложенное имущество произойдет, то речь идет о сделке, сопровождающейся принудительной сменой собственника имущества.

Любая вышеперечисленная сделка с земельным участком и расположенной на нем недвижимостью должна также выполнять требование о запрете самовольного изменения целевого назначения земельного участка. Изменять целевое назначение земельного участка допустимо только в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в суде.