Доверительное управление земельным участком

Договор доверительного управления земельным участком является эффективной и полезной договорной конструкцией для их собственников, не обладающих достаточными знаниями или необходимым временем для осуществления правомерного и полноправного владения, пользования и распоряжения земельными участками. В российской действительности он используется намного реже, чем в зарубежной практике, когда состоятельные лица, приобретая земельные или лесные участки, хотят сохранить экологический баланс в пределах этих территорий, и для соблюдения правил охраны природы передают эту недвижимость экологическим общественным организациям, которые могут изредка допускать посетителей в просветительских целях или проводить научные исследования.

По сведениям Н. В. Максаковского, в настоящее время Британский National Trust-управляет 25 природными резерватами и более 400 "местами особого научного интереса", а Королевское общество охраны птиц управляет 120 природными резерватами^[1]. Такая экологическая направленность договора доверительного управления, несомненно, свидетельствует о его целевой гибкости и может рассматриваться участниками гражданских правоотношений как цивилизованная перспектива применения данного договора в России в целях охраны окружающей среды.

Договор доверительного управления земельным участком — это договор, в силу которого учредитель управления передает доверительному управляющему на определенный срок земельный участок или земельную долю в доверительное управление, а последний, в свою очередь, обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя. Договор доверительного управления земельного участка характеризует его направленность на передачу земельных прав, однако право собственности остается за собственником земельного участка и не переходит к другому лицу.

В соответствии си. 1 ст. 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, цепные бумаги, нрава, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Таким образом, объектом договора доверительного управления могут быть отдельные земельные участки или земельные участки в составе имущественных комплексов. Однако не все земельные участки могут стать объектом данной сделки.

Во-первых, это могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Земельные участки подлежат обязательному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Основанием для проведения государственного кадастрового учета земельных участков является заявление правообладателя земельного участка о кадастровом учете с приложением необходимых документов. Результатом проведения государственного кадастрового учета является присвоение объекту кадастрового номера и выдача кадастрового паспорта земельного участка.

Во-вторых, объектом доверительного управления могут быть исключительно земельные участки, не изъятые из гражданского оборота, поскольку в соответствии со ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Из оборота изъяты земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования, военные суды, объектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны, объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, и т.д.

В-третьих, в доверительное управление не могут быть переданы земельные участки, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Этот запрет установлен п. 3 ст. 1013 ГК РФ. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

Сторонами в договоре доверительного управления земельным участком выступают учредитель управления, доверительный управляющий, а в некоторых случаях выгодоприобретатель. В соответствии со ст. 1014 ГК РФ учредителем управления может быть как сам собственник земельного участка, так и другое лицо. В последнем случае собственник выступает в договоре в виде выгодоприобретателя. Случаи, когда собственник выступает как выгодоприобретатель, а учредитель управления — другое лицо, особо обозначены в ГК РФ и других законах и могут быть дополнены только на основании закона. К таким случаям, например, относятся случаи учреждения управления вследствие необходимости постоянного управления имуществом недееспособных лиц или на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик), и т.д. Таким образом, в зависимости от того, кто выступает в роли учредителя управления, можно говорить о договоре доверительного управления прямого учреждения (если учредителем выступает собственник, он же выгодоприобретатель) и договоре доверительного управления представительского учреждения.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия, а в случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. В п. 2 и 3 ст. 1015 ГК РФ установлен запрет в отношении государственных органов и органов местного самоуправления участвовать в договорных отношениях по доверительному управлению в качестве доверительных управляющих. Кроме того, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

В юридической практике нередко возникает ряд вопросов, связанных с тем, переходят ли на основании договора доверительного управления земельным участком вместе с указанными правами и обязанности? Несомненно, доверительный управляющий отвечает за соблюдение экологических, санитарных, противопожарных и других требований, предъявляемых законом, в отношении земельного участка. Однако к нему переходят не все обязанности собственника. Так, обязанность по уплате земельного налога следует за собственником. Эта позиция не всегда находит понимание у представителей налоговых органов. В судебной практике 2005 г. было следующее дело.

ЗАО "Экоаэросталкер" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Инспекции МПС России по г. Щелково о признании недействительным се решения о привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления земельного налога в сумме более 12 млн руб., пени в размере 200 тыс. руб. и штрафа в размере более чем 250 тыс. руб. Решением суда заявленные требования общества были удовлетворены, поскольку судом было установлено, что общество является доверительным управляющим переданного на основании договоров доверительного управления имущества. Суд дал правовую оценку упомянутым договорам применительно к положениям ст. 1012, 1014, 1018, 1020 ГК РФ и пришел к выводу о том, что учредитель управления п доверительный управляющий разделяют (обособляют) имущество, переданное (полученное) в доверительное управление от прочего имущества, принадлежащего сторонам.

Выгодоприобретателем по данным договорам был собственник имущества — Московская область (Московский областной бюджет), который получает доход от доверительного управления. Поскольку при передаче в доверительное управление доверительный управляющий в лице общества ни собственником в силу ст. 1012 ГК РФ, ни землепользователем в силу ст. 5, 20 и 24 ЗК РФ, ни землевладельцем в силу ст. 5 и 21 ЗК РФ не является, суд сделал вывод о том, что общество и не может быть плательщиком земельного налога. Суд также указал на то, что договор доверительного управления не является достаточным правовым основанием для представления доверительным управляющим интересов учредителя управления в сфере налогообложения и общество не было уполномочено учредителем на представление интересов последнего в сфере налогообложения. Таким образом, заявитель не обязан был исчислять и уплачивать земельный налог с земель, занятых недвижимым имуществом, находящимся в собственности учредителя управления — Московской области (см. постановление ФАС Московского округа от 1 августа 2005 г. № КА-А41/6868-05-П).

Существенными условиями договора доверительного управления земельным участком является предмет договора, т.е. описание земельного участка, включая его местоположение, общую площадь, кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование, существующие обременения — сервитут, залог и т.д. Среди иных существенных условий в договоре должно фигурировать наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя). К существенным условиям данного договора относится также размер и форма вознаграждения управляющему. Требования к вознаграждению законом не предъявляются, и стороны самостоятельно определяют это условие. Однако в исключительных случаях должны учитываться предельные размеры вознаграждения, которые устанавливаются подзаконными актами. Например, постановлением Правительства РФ от 27 мая 2002 г. № 350 был утвержден предельный размера вознаграждения по договору доверительного управления наследственным имуществом, по которому размер вознаграждения по договору доверительного управления наследственным имуществом не может превышать 3% оценочной стоимости наследственного имущества.

Срок договора также относится к числу существенных условий. В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ срок действия данного договора не может превышать пяти лет, но при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Договор доверительного управления земельным участком должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, а в случае, если данная форма не соблюдается, договор считается недействительным.

В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" доверительное управление понимается как ограничение (обременение), наличие которого стесняет собственника при осуществлении своих прав. При этом возникает ряд вопросов: как разграничиваются данные понятия и чем считать доверительное управление — обременением или ограничением прав собственника?

ЗК РФ использует понятия "ограничение" и "обременение" как разные по смыслу, указывая, например, в п. 1 ст. 37, что продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Но чем различаются эти понятия? В отношении земельных участков п. 5 ст. 56 ЗК РФ установлено, что ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

На практике это порождает появление множества судебных споров.

Одним из них являлось дело ООО "Алтайград" против ОАО "Алтайэнерго" о взыскании 30 тыс. руб. — части суммы убытков, причиненных ограничением права собственности на земельный участок. Суть спора сводилась к тому, что ООО "Алтайград" приобрело в собственность земельный участок, где проходила высоковольтная линия электропередач, что впоследствии ограничило права собственника и привело к возникновению убытков. Однако суд установил, что истец знал о прохождении линии на момент приобретения земельного участка и факт возникновения у истца убытков не был доказан, в связи с чем в удовлетворении иска обоснованно отказал (см. определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июля 2008 г. № 9253/08).

В целом обременения опосредованы волеизъявлением самого собственника или иных лиц в целях реализации своих прав. Кроме того, особенности механизма действия обременении заключаются в делегировании части или в полной мере правомочий; ограничения в свою очередь не влекут передачи полномочий собственника. Ограничения в силу того, что основанием их возникновения является закон, наоборот, вводятся независимо от воли лиц, в отношении которых они установлены. К тому же ограничения — это те условия, которые сужают полномочия собственника, установленные в рамках пределов осуществления права собственности.

В качестве обременении можно рассматривать нрава третьих лиц, которые могут осуществляться в отношении земельного участка и следуют за ним. Таким образом, обременение — это привязка к вещи. В связи с этим логично производить разграничение этих понятий и в законах. В силу того, что доверительное управление имеет природу договора, носит частный характер и, как правило, осуществляется возмездно, мы считаем, что оно относится к числу обременении.

Из-за соединения этих понятий воедино в законе возникает ряд пробелов, которые необходимо восполнить. Так, в соответствии с п. 3 ст. 56 ЗК РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Этой норме корреспондирует п. 1 ст. 4 Закона, устанавливающий, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав па пего, включая сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду. Данное требование раскрывается в ст. 26, 27, 29, 30 Закона. Относительно содержания последней следует указать, что она закрепляет обязательное правило о том, что любые права на недвижимое имущество, в том числе и земельные участки, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе па основании договоров или решения суда. Таким образом, из толкования смысла данной статьи вытекает два законных основания для регистрации такого обременения — договор доверительного управления и судебное решение. Судебное решение чаще всего применяется, когда речь идет о договоре доверительного управления представительского учреждения, а именно при назначении опекуна над недееспособным.

Таким образом, специфика договора доверительного управления земельным участком заключается не только в его целевой направленности, но и в объекте отношений, предмете, существенных условиях, форме договора. Данный договор, с одной стороны, выступает как правовое основание для отношений по управлению землями, но с другой стороны, является обременением прав собственника, кото-рос подлежит обязательной государственной регистрации. На наш взгляд, в целом будущее данного правового института в российской правовой системе весьма перспективно.

Данный договор уже начинает занимать свое место как особый способ формирования имущественной основы предпринимательской деятельности.