Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (н. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Специальные правила, предусмотренные в ГК для договора продажи недвижимости, содержатся в § 7 гл. 30 ГК. В части же, не нашедшей урегулирования в указанном параграфе, применяются общие положения о купле-продаже. Кроме того, необходимо иметь в виду, что нормы части второй ГК, регламентирующие сделки с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством, в частности, ЗК, Федеральными законами от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и др.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет продажи и его цена.

К специфическим чертам недвижимого имущества, предопределяющим особенности его купли-продажи, относятся: прочная связь с землей, особая ценность и непотребляемость в процессе использования.

Определяя в договоре предмет продажи недвижимости, стороны должны указать данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю но договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При несогласовании сторонами условия о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом общие правила об определении цепы, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, в этом случае не применяются, а именно по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичный товар.

Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цепу передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Цена недвижимости может быть установлена в договоре на единицу площади недвижимости или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Следовательно, не допускается заключение договора купли-продажи недвижимости путем обмена письмами, телеграммами и другими способами, установленными в п. 2 ст. 434 ГК. Это означает, что в отличие от общих правил, предусматривающих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Соблюдение нотариальной формы для договора продажи недвижимости не требуется. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК), которые вступают в силу с момента их государственной регистрации.

В силу ст. 551 ГК по договору продажи недвижимости переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст. 131 ГК, Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также постановлениями Правительства РФ, принятыми во исполнение указанного закона.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится специальным учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества. Данные о регистрации заносятся в Единый государственный реестр прав, который носит открытый характер. Однако отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости. Так, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 63 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Более того, если стороны исполнили договор продажи недвижимости (имущество передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Например, если недвижимое имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их представления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

Как отмечалось выше, недвижимость — это земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Поэтому продажа здания, сооружения или иной недвижимости, находящихся на земельном участке, не может не затрагивать права на соответствующий земельный участок, и наоборот: продажа земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, влечет за собой изменение правоотношений по поводу указанных объектов недвижимости. Указанные ситуации регламентируются специальными нормами, содержащимися в ст. 552 ГК.

Несколько подробнее следует остановиться на цене в договоре продажи земельного участка. Известно, что продаваемый земельный участок для садоводства индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д. Цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор.

При определении цены продаваемого земельного участка стороны договора для ориентира могут использовать данные кадастровой оценки земли — кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК). Она определяется в соответствии с Правилами проведения государственной оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316. Поскольку кадастровая оценка земель проведена на территории нашей страны далеко не повсеместно, закон предусматривает, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли. Это предусмотрено п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли" ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п. 1 ст. 66 ЗК).

В договоре продажи недвижимости может быть указана цена на единицу площади или иного размера недвижимости, например цепа квадратного метра, цепа одной сотки, одного гектара земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости 1 кв. м на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.

Исполнение договора продажи недвижимости по сравнению с общими условиями договора купли-продажи также имеет свои особенности.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Хотя эта статья не указывает сведений, которые должен содержать передаточный акт, но по логике в него следует включать качественную и количественную характеристику продаваемого объекта, основанную на договоре продажи. Например, в нем могут содержаться сведения о том, что продаваемое строение требует капитального ремонта, что земельный участок требует мелиорации, очистки от сорных растений и т.д.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Если не подписывает документ продавец, то это означает его отказ от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи в соответствии с п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК. Уклонение от подписи документа покупателем свидетельствует о его отказе от принятия имущества. Стороны могут также применить правовые нормы ГК об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (гл. 25 ГК). В частности, при исполнении своей обязанности покупателем — уплаты цены за продаваемую недвижимость, он имеет право на возврат уплаченной суммы и применения ст. 395 ГК. Таким образом, отказ или уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта означает отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Специальное правило установлено в ст. 557 ГК для последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В данном случае покупатель вправе предъявить требования, предусмотренные ст. 475 ГК, соразмерного уменьшения покупной цены, устранения недостатков и т.д., за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В ст. 558 ГК закреплены две особенности правового регулирования обязательства продажи жилых помещений:

1) существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;

2) договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Важным условием договора продажи жилого дома, квартиры или части жилого дома является гарантия прав на жилище лицам, проживающим в продаваемом доме с указанием их прав на жилье. Эта норма является одной из форм реализации ст. 40 Конституции РФ, которая гласит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. В связи с этим в ст. 292 ГК зафиксированы права членов семьи собственников жилого помещения. Во-первых, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют права пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Во-вторых, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В-третьих, члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. В-четвертых, отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.