Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров - соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости - это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

а) юридический факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, ОГЛАВЛЕНИЕ которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

o простых - когда заключается один договор между двумя сторонами;

o сложных - если заключается несколько договоров с участием трех сторон и более.

Важно четко отличать двусторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу нрав на имущество (схема 5.10).

Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые

Схема 5.10. Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом

можно объединить в две основные группы: общие и специфические (схема 5.11).

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения (табл. 5.2).

В основе договора лежит не чужая воля, навязанная сторонам кем-то, а свободно выраженная воля самих сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством. Так, оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (фондом государ

Схема 5.11. Функции договора на рынке недвижимости

ственного имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

В зависимости от условий структурное построение договоров может варьировать, однако практически любой контракт имущественного оборота включает в себя 10-12 разделов (схема 5.12).

Согласно обычаям делового оборота договор принято начинать с названия, т.е. с указания его вида и разновидности. Например: "Договор дарения жилого дома", "Договор купли-продажи земельного участка", "Договор ипотеки производственного здания" и др. После наименования договора следуют номер, место и дата его подписания. Эти реквизиты несут важную смысловую и правовую нагрузку. Наименование договора обозначает его вид, индивидуализирует соглашение и облегчает его толкование (ст. 431 ГК РФ).

Точное определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте.

Таблица 5.2. Основные принципы договорных отношений на рынке недвижимости

№ п/п	Принципы	Основное ОГЛАВЛЕНИЕ (сущность)
1	Свобода договора (добровольность)	Стороны самостоятельно определяют: o заключать договор или не вступать в отношения o ОГЛАВЛЕНИЕ договора o вид договора - предусмотренный или не предусмотренный нормативными актами, в том числе смешанный договор
2	Равноправие сторон	Равенство прав в любых договорах, кроме договора присоединения (ст. 428 ГК РФ)
3	Автономия воли	Воля и волеизъявление одной стороны не зависят от воли и волеизъявления другой
4	Заинтересованность	Каждая сторона сделки преследует свои собственные интересы
5	Соответствие законам	o Большая часть норм - диспозитивные o Договор должен соответствовать императивным нормам (ст. 422 ГКРФ) o Главенство закона, а не подзаконных актов o Приоритет поздних нормативных актов перед ранее изданными o Договор, противоречащий закону, - недействителен
6	Обязательность исполнения	o Договор имеет силу закона для его сторон o Все условия договора должны исполняться в срок
7	Ответственность	При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора виновная сторона должна: o возместить другой стороне причиненные убытки o или передать объект собственнику Соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение договора ничтожно
8	Презумпция вины должника	При нарушении договора должник считается виновным. Свою невиновность он имеет право доказывать
9	Соответствие сущности договора	Условия договора, его предмет должны соответствовать виду сделки (мена, купля-продажа и т.д.)
10	Защита слабой стороны	Осуществляется с помощью антимонопольного законодательства

Схема 5.12. Примерная структура договора об отчуждении недвижимости

Большое юридическое значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки:

o правоспособность и дееспособность участников сделки (ст. 17,21,49 ГК РФ);

o форма сделки (ст. 8, 153, 158 ГК РФ);

o применение законов и норм других государств - именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.

Преамбула (вводная часть) содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе с указанием полного и сокращенного наименования (схема 5.13).

Заключать договоры на основании устава (учредительного договора) без доверенности могут руководители организаций. Все другие лица (заместители и т.п.), в том числе руководители филиалов и представительств, должны действовать на основании выданной доверенности.

Особое внимание следует уделить уточнению полномочий руководителя юридического лица прежде всего акционерных обществ, в уставах которых предусматриваются ограничения по размеру совершаемых директором крупных сделок, связанных с отчуждением имущества стоимостью более 25% балансовых активов общества (гл. 10 Закона об акционерных обществах). У риелторских фирм надо проверить наличие лицензии на совершение сделок на рынке недвижимости. Номер, серию и дату выдачи лицензии следует указать в преамбуле договора.

Схема 5.13. Преамбула договора по сделкам с недвижимым имуществом

Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяется в три группы: существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие) (схема 5.14).

Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным - абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК РФ). Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

o целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства:

o сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятий в течение определенного времени;

o использование квартир только для проживания граждан;

o учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;

o обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой (ст. 586 ГК РФ) и др.;

Схема 5.14. Общее ОГЛАВЛЕНИЕ договора по сделкам с недвижимостью

o письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.

Большинство же статей § 7 гл. 30 и других глав ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить ее применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:

o включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав па пего;

o оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;

o способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия - он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий (ст. 432 ГК РФ).

Существенным условием любой сделки с недвижимостью является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о распо-

Схема 5.15. Предмет договора в сделках с недвижимостью

ложении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (схема 5.15).

Отчуждение здания, сооружения или иной недвижимости ведет к изменению правового положения земельного участка, на котором она расположена. Если продавец объекта одновременно является и собственником находящейся под ним земли, он в договоре с покупателем определяет титул на этот участок и вправе передать приобретателю как право собственности на него, так и иное право. При отсутствии конкретных указаний в договоре покупатель становится собственником земли, находящейся под объектом. Такой собственник может также продать свой земельный участок, сохраняя за собой право собственности на находящуюся на нем недвижимость и соответствующее условиям договора право пользования землей, находящейся под недвижимостью.

Если продавец здания сам не является собственником земли, то он по общему правилу вправе продать свою недвижимость без согласия собственника участка, на котором она находится. Приобретатель получает такое же право пользования землей, какое имел и продавец (ст. 552 ГК РФ).

В случаях, когда собственник земли, на которой расположено строение, не принадлежащее ему, продает свой участок, владелец здания сохраняет имеющееся у него право пользования землей, независимо от смены собственника земельного участка. Иначе говоря, земельный участок переходит к приобретателю обремененным правом третьего лица, о чем он обязательно должен быть уведомлен отчуждателем.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся па земельном участке, может включать и цепу передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права (ст. 558 ГК РФ). В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:

o получатели ренты - граждане, передавшие свое жилое помещение в собственность другому лицу по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК РФ);

o члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ) за исключением тех, кто прекратил семейные отношения (ст. 53 ЖК РФ);

o наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ);

o арендаторы помещений, в пределах срока действия договора найма (ст. 617 ГК РФ).

Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов (схема 5.16). Прочие (случайные) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор (схема 5.17).

Права и обязанности сторон в сделках с недвижимостью в основном определяются конкретным видом договора и особенностями объекта недвижимости. Поэтому они будут рассматриваться в соответствующих темах.

Схема 5.16. Обычные (дополнительные) условия договора в сделках с недвижимым имуществом

Схема 5.17. Прочие условия в сделках с недвижимостью