Договор имущественного найма

Наиболее распространенным договором по передаче имущества во временное возмездное пользование служит договор имущественного найма. С экономической точки зрения наем имущества - это продажа на время права пользования имуществом. Договор имущественного найма является двусторонней, возмездной, консенсуальной сделкой. Помимо гражданских кодексов (ст. 1708-1778,1800-1831 ФГК; § 535-597 ГГУ и др.) отношения имущественного найма регламентируют земельные законы, законы о найме жилых помещений и другие акты. Предметом договора чаще всего служат: земля, жилье, производственные предприятия, здания и сооружения, транспортные средства, предметы обихода (музыкальные, спортивные и т.п.).

По договору имущественного найма наймодатель обязан: предоставить вещь нанимателю в состоянии, требуемом для ее использования согласно договору (в хорошем состоянии, со всеми принадлежностями); поддерживать вещь в пригодном состоянии, в том числе путем проведения капитального ремонта (ст. 606 ЯГК); отвечать за скрытые недостатки вещи, препятствующие ее обычному использованию или использованию, предусматриваемому договором (ст. 1721 ФГК), даже если наймодатель не знал о них в момент заключения договора.

Другая сторона в договоре имущественного найма -наниматель - обязуется: использовать вещь по ее назначению либо для целей, определяемых договором; производить текущий ремонт вещи; вносить обусловленную плату; вернуть вещь по истечении предусмотренного срока. Обязанности сторон обычно регламентируются во всех деталях в подзаконных актах, в частности в различных формулярах. Например, при найме жилья предусматривается отдельно плата не только за само жилое помещение, но и за пользование лифтом, отоплением, холодной и горячей водой, электро-, газо- и водосчетчиками, а также за уборку помещения. В среднем квартплата в западных странах (даже с учетом поправок на разницу в уровне зарплаты) весьма высока.

Тенденции развития обязательств по возмездной передаче имущества в собственность или временное пользование

Дальнейшее усиление процессов монополизации наряду с "усовершенствованием" приемов недобросовестной деловой практики вынуждает предпринимателей прибегать ко все новым гражданско-правовым формам извлечения прибыли в конкурентной борьбе. Использование этих форм дополняется активизацией традиционных и введением новых способов организации торговых сделок, усилением материально-технической базы, развитием всех звеньев технологии торговли (от подготовки товаров к продаже, их выкладки до расчетов С клиентами). Применение как традиционных, так и особенно новых форм сопровождается массированной рекламой.

Длительное время применяются такие формы, как розничная и оптовая торговля самообслуживания (в ФРГ -Selbstbedienungsgroßhandel), купля-продажа с рассрочкой платежа и в кредит, хорошо известны зимние и летние (вообще сезонные) или даже конъюнктурные распродажи уцененных товаров "сольды" или "сейлы".

Еще одной формой является аренда-продажа имущества - лизинг (leasing). Это своеобразный вид договора имущественного найма с правом нанимателя после истечения срока действия договора приобрести предмет найма в собственность. Продажная цена предусматривается в момент заключения сделки и составляет незначительный процент первоначальной стоимости имущества. Обычно на условиях лизинга передается подверженное быстрому моральному старению дорогостоящее оборудование. Существуют две модели лизинга: "романская", в соответствии с которой условие о дальнейшей покупке оборудования нанимателем является обязательным, и "американская", согласно которой этот вопрос передается на усмотрение сторон. Большое распространение получила продажа непатентуемых секретов производства (know-how). Вопросам использования и передачи ноу-хау посвящена обширная литература.

Во многих странах используется такая форма, как возврат покупателю некоторого процента покупной цены в виде обмениваемых на деньги (или товары) фирменных марок (в ФРГ - Rabattmarken). Эти марки выдаются в целях закрепления определенного круга покупателей за соответствующим торговым заведением. Их регулярная массовая выдача под силу лишь мощным фирмам.

Технология передачи имущества в собственность подчиняется в условиях рыночной экономики ряду неписаных законов, один из которых гласит: "покупатель - король".

Выкладка товаров в торговых заведениях подчинена одной цели - максимальному сбыту с наибольшей прибылью. Поэтому на самые видные места выставляются наиболее качественные, пользующиеся массовым спросом, но вместе с тем и сравнительно более дорогие товары.

Процесс реализации товаров, в особенности продовольственных, заметно ускоряет их почти полная расфасовка в наиболее популярных дозах, снабжение каждой единицы товара собственным ценником (что полностью исключает времяемкую процедуру взвешивания), применение быстродействующих электронных весов, использование различных обозначений товаров (товарных знаков, фирменных наименований, наименований мест, указаний происхождения товаров) и современной упаковки.

Новейшая организационная форма - купля-продажа по телефону: можно, сделав заказ по телефону до закрытия торгового заведения, спокойно получить его и по истечении установленного часа работы данного заведения. Эта форма обычно используется торговыми предприятиями среднего и мелкого размера, прежде всего семейного типа, где не возникает проблем с профсоюзными законами.

Непременным спутником торговли, се "двигателем" служит реклама. На рекламу в западных странах тратятся огромные средства. Например, такая испанская торговая фирма, как "Корте Инглес", расходует на объявления до миллиарда песет в год (более двух миллионов инвалютных рублей).