Лекция 7. ДОГОВОРЫ И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
В результате изучения данной главы студент должен:
знать
• основные виды сделок с земельными участками и особенности их совершения;
• условия участия земельных участков в гражданском обороте;
• ограничения при совершении сделок с земельными участками;
уметь
• разграничивать нормы гражданского и земельного законодательства при совершении сделок с земельными участками;
владеть навыками
• применения гражданского и земельного законодательства при подготовке и совершении сделок.
Понятие сделок (договоров) с земельными участками и общая характеристика правового регулирования таких сделок
Договоры и иные сделки в условиях рыночной экономики являются одним из самых распространенных оснований возникновения прав на земельные участки.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа сторон выделяют одно-, двух- и многосторонние сделки (договоры). Таким образом, понятие "сделка" более широкое, чем понятие "договор". Следовательно, к договору как разновидности сделки применяются общие положения гл. 9 ГК РФ о видах и формах сделок, а также о недействительности сделок. Все эти положения в полной мере относятся к сделкам с земельными участками, которые по своей сути являются гражданско-правовыми. Вместе с тем земельное законодательство в ряде случаев устанавливает особые правила совершения таких сделок.
Односторонними признаются сделки, для совершения которых необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К таковым, в частности, относятся доверенность, завещание, принятие наследства, отказ от наследства и др. Основную массу сделок с земельными участками составляют именно договоры. Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В полной мере это определение относится и к договорам с земельными участками как объектами гражданских прав (недвижимым имуществом).
Сделки (договоры) с земельными участками могут заключаться с учетом общих положений гражданского законодательства об оборотоспособности объектов гражданских прав.
Статья 129 ГК РФ предусматривает, что объекты гражданских прав могут:
– находиться в свободном обороте;
– быть ограниченно оборотоспособными;
– быть изъятыми из гражданского оборота.
Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ определение оборотоспособности земельных участков относится к предмету регулирования земельного права. Этому вопросу посвящена ст. 27 ЗК РФ, а также Закон об обороте земель. Нормы, касающиеся оборота земельных участков из земель отдельных категорий, предусмотрены и другими федеральными законами.
Полностью оборотоспособными предполагаются:
1) земельные участки, не относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения и находящиеся в частной собственности;
2) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства[1], ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (независимо от того, принадлежат ли эти участки гражданам или организациям). Такой вывод следует из ст. 1 Закона об обороте земель, где перечислены земельные участки, на которые данный закон не распространяется;
3) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не перечисленные в ст. 27ЗК РФ (т.е. не изъятые из оборота или не ограниченные в обороте), за исключением земель сельскохозяйственного назначения.
Все указанные земельные участки могут быть предметом договоров купли-продажи, аренды, дарения и т.п., если они прошли государственный кадастровый учет. Кроме того, земельные участки, принадлежащие на праве собственности гражданам, могут входить в состав наследуемого имущества.
На первый взгляд, норма п. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой земля и иные природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, ясно определяет соотношение гражданского и земельного законодательства при регулировании отношений по поводу земельных участков. Оно состоит в том, что земельное законодательство должно определить, какие земельные участки исключены из гражданского оборота и какие находятся в ограниченном обороте, а также установить, по-видимому, особенности этого оборота, хотя из ГК РФ это непосредственно не следует. Все остальные земельные участки находятся в свободном обороте, а отношения но поводу сделок с ними должны регулироваться нормами ГК РФ. Однако такой подход не вполне учитывает особенности земельных участков как особого вида недвижимого имущества, являющегося одновременно природным объектом и природным ресурсом. В силу этого обстоятельства в п. 3 ст. 3 ЗК РФ было предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, ЗК РФ исходит из приоритета природоресурсного законодательства перед гражданским законодательством.
Вместе с тем в юридической литературе высказываются и иные мнения о соотношении гражданского и земельного права. Дискуссии по этому вопросу оживились в связи с обсуждением Концепции развития гражданского законодательства РФ, которая была разработана в соответствии с Указом Президента РФ от 18.07.2008 № 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации". По мнению авторов Концепции, все гражданско-правовые нормы, касающиеся прав на земельные участки и сделок с ними, должны быть исключены из земельного законодательства и перенесены в ГК РФ. Однако у представителей науки земельного права возникают вполне обоснованные опасения, что в этом случае не в полной мере будут учитываться особенности земли и иных природных ресурсов, нуждающихся в повышенной публичной защите[2]. Они высказываются за сохранение существующих законодательных пропорций, т.е. за сочетание общих норм гражданского законодательства, обеспечивающих свободный оборот земельных участков, и специальных норм земельного законодательства, учитывающих специфику земли как объекта земельных отношений[3].
Из сказанного можно сделать вывод, что общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности – в земельном законодательстве. Некоторые авторы именуют сделки с земельными участками земельно-правовыми сделками[4], что не совсем верно, так как несмотря на определенную специфику, вытекающую из предмета сделок, сами сделки по сути являются гражданско-правовыми. Можно согласиться с А. Л. Корнеевым, что нет смысла в рамках земельного права создавать теорию сделок, которая сформировалась и апробирована в гражданском праве, следует использовать, а не отвергать разработки цивилистов в этой области[5]