Лекция II. ДЕВЕЛОПМЕНТ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА И ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ)

Изучив материал главы, студент должен:

знать

• цели, функции и виды редевелопмента недвижимости;

• особенности девелопмента в данном сегменте предпринимательской деятельности;

• этапы принятия решений но развитию объектов нежилой недвижимости;

• зарубежный и отечественный опыт управления развитием объектов недвижимости;

уметь

• разрабатывать основные этапы девелоперского проекта;

• определять функциональные границы деятельности участников процесса редевелопмента на различных стадиях "жизненного цикла" развития объектов недвижимости;

• использовать возможности аутсорсинга в реализации проектов редевелопмента недвижимости;

• разрабатывать варианты финансирования проектов преобразования нежилого фонда в зависимости от формы собственности и конечного варианта реализации объекта нежилой недвижимости;

владеть

• терминологией в области редевелопмента объектов нежилой недвижимости;

• методами составления схем денежных потоков при реализации и эксплуатации объектов недвижимости;

• вариантами выбора источников финансирования редевелоперского проекта, позволяющими формировать оптимальное сочетание источников финансирования проекта.

Редевелопмент и его место в системе управления недвижимостью

В результате проведения в России реформ национальной экономики, в том числе и инвестиционно-строительной сферы, произошли существенные изменения.

В инвестиционно-строительной сфере:

• изменилась структура инвестирования строительства в части увеличения объемов частных инвестиций и сокращения объемов государственного инвестирования;

• произошло дробление крупных строительных организаций с созданием большого числа малых строительных организаций;

• образовались новые структуры управления строительством – корпоративные, вертикально интегрированные и редевелоперские организации.

Одним из актуальных вопросов строительного комплекса является недостаток земель для нового строительства жилья и объектов коммерческого назначения, так как ликвидных и удобных для строительства земельных участков на сегодняшний день в Москве и многих крупных городах России практически не осталось.

Недостаток площадок иод застройку, ухудшающаяся экология города заставляют искать выход из сложившейся ситуации путем перевода промышленных территорий за город, реорганизации и реновации фабрик. Процесс перепрофилирования и переноса промышленных объектов за черту города спорный и многоплановый, так как городу необходимо сохранить рабочие места, владельцы заводов и предприятий заинтересованы в сохранении и развитии бизнеса, а инвесторам выгодны освободившиеся площадки под строительство в привлекательных районах города.

Опыт западных стран показывает, что те или иные изменения экономической обстановки как в стране в целом, так и на городских территориях рано или поздно подразумевают под собой достаточно гибкое изменение зонирования пространства с изменением его функционального назначения, т.е. редевелопмент территорий.

В экономической литературе существует множество различных определений редевелопмента. В общем виде, редевелопмент – это способ вторичной застройки городских территорий с привлечением внебюджетных средств, организация строительства или реконструкции запущенных домов, улиц, кварталов с целью более эффективного их использования за счет привлечения вкладов различных компаний и отдельных лиц [8].

Также существует определение "редевелопмента" как процесса изменения функционального назначения объекта недвижимости для повышения прибыли, приносимой этим объектом, осуществляемого путем изменения архитектуры, планировки, элементов декора здания, полной или частичной реконструкции либо ликвидации здания.

Проблема заключается в эффективном использовании уже построенных зданий, так как многие здания, неважно, стильные или самые заурядные, не используются в полной мере, при том что их потенциал выше, чем у новостроек.

Термин "редевелонмент" возник в 1940-х гг. Америке, когда органы власти столкнулись с проблемой образования зон упадка в современных городах, а именно обнищавших районах, превратившихся в трущобы, заброшенных промышленных кварталах и т.д.

Именно тогда стали появляться компании, которые скупали мелкие устаревшие предприятия, сносили старые дома и возводили на их месте новые экономически привлекательные объекты недвижимости. При этом такая деятельность проходила иод контролем муниципальных властей.

Редевелопмент означает деятельность коммерческих организаций по оказанию помощи городским и краевым органам власти в ликвидации условий, порождающих упадок на определенной территории, и проведение необходимых работ по застройке, реконструкции и восстановлению, включая коммерцию, промышленность и торговлю.

За счет редевелопмента проектная площадь получает концентрированное внимание и финансовые инвестиции для преодоления тенденций упадка, создания рабочих мест, оживления бизнеса, восстановления и развития жилищного сектора. Редевелопмент был эффективно внедрен в США в 1952 г. на основе опыта других стран и стал главной движущей силой по оживлению пришедших в упадок районов.

Проекты редевелопмента получили широкое распространение по всему миру и являются механизмами повышения экономической эффективности города как субъекта экономической жизни.

На Западе практике редевелопмента территорий оказывается значительное внимание, как со стороны коммерческих структур (в силу ограниченности предложения земельных участков), так и со стороны административных органов власти городов.

Структура доходной части городских бюджетов на Западе часто строится таким образом, что налог на имущество, взимаемый с его рыночной стоимости, приводит к тому, что администрации экономически выгодно поддерживать те преобразования, которые в конечном итоге ведут к повышению оценочной стоимости имущества.

С точки зрения государства редевелопмент представляет собой комплекс мероприятий, направленных в конечном итоге на повышение стоимости и улучшение ликвидности земельного участка, а также находящегося на нем имущества.

С точки зрения коммерческих структур редевелопмент позволяет получать прибыль за счет создания добавочной стоимости и квалифицированного изменения функционального назначения территорий и расположенных на них объектов.

На Западе редевелопмент городских территорий – это процесс, управляемый администрацией городов и регионов. В России же этот процесс в большей степени развивается хаотично и но настоящее время носит инициативную форму реализации мероприятий со стороны частных компаний, а не является структурированным, управляемым и долговременным процессом партнерства администрации и частного бизнеса. При этом объем зданий в Москве с большими коэффициентами морального и физического износа увеличивается с каждым годом.

Сложная экономическая ситуация, сложившаяся в нашей стране, требует новых подходов и методов работы на внутреннем рынке. Опыт работы других стран показывает, что на правильно организованном рынке недвижимости можно стабильно пополнять бюджет края и города без каких-либо дополнительных затрат.

Существует еще одно определение: редевелопмент – это реконструкция или реновация отдельных объектов недвижимости, комплексов зданий (например, заводов и фабрик), районов или отдельных территорий, а также целых населенных пунктов с целью их более эффективного использования для собственников и других лиц, в том числе и для публичных образований, т.е. властных структур.

Обобщая результаты проведенных исследований проблем реконструкции зданий, можно выделить ряд ее преимуществ перед строительством.

Во-первых, при покупке старого здания через аукцион инвестору автоматически переходит участок со всеми внешними инженерными сетями, выделенными мощностями и т.д. В то время как купить отдельно земельный участок нас сегодняшний день проблематично.

Во-вторых, стоимость ветхого здания минимальна, его цена иногда соизмерима с затратами на землеотвод и получением всей разрешающей документации, а также согласованием строительства здания и вводом его в эксплуатацию с подведением всех инженерных коммуникаций, что является весьма дорогостоящим процессом.

В-третьих, ситуация, когда невозможно снести тот или иной объект недвижимости. Например, когда речь идет о зданиях, которые представляют собой памятник истории и архитектуры, или необходимо сохранить единый стиль застройки. Также стоит отметить, что надежность старых зданий зачастую превосходит многие современные объекты по качеству кладки, толщине стен, звукоизоляции и прочим техническим показателям. В данном случае редевелопмент выступает как выгодный бизнес, так как основные элементы зданий сохраняют нетронутыми, значит, меньше средств уходит на очистку площадей и общестроительные работы.

В-четвертых, для участников рынка редевелопмент может выступать долговременным явлением, так как выгоднее перестроить уже имеющиеся площади, чем сносить объекты и возводить новые здания.

Однако у зданий советской постройки коэффициент использования земельного участка низок, в них трудно перекладывать инженерные коммуникации и проводить значительную перепланировку. Кроме того, могут быть законодательные ограничения (к примеру, здание считается памятником архитектуры), также часто бывает недостаточно оборудованных парковочных мест.

В продолжение рассмотрения преимуществ реконструкции зданий перед сносом и строительством новых выявлены следующие актуальные тенденции современной строительной отрасли.

Срок эксплуатации реконструированных зданий во многих случаях может превышать срок эксплуатации новых построек, так как для многих современных зданий срок эксплуатации составляет 30–40 лет, что меньше среднего срока эксплуатации модернизированного или отремонтированного здания старой постройки. Причиной этого является использование более прочных материалов, так как технология строительства в прошлом предполагала, что стены внешних фасадов несут основную нагрузку.

Восстановление старых зданий выгоднее строительства новых как с точки зрения снижения издержек, так и с точки зрения энергосбережения.

Например, по данным статистики, общие эксплуатационные издержки на 1 м2 площади в исторических зданиях на 10% ниже, чем в обычных, затраты на обслуживание – ниже на 10, а затраты на коммунальные услуги – на 27%.

Кроме того, процесс восстановления зданий с приведением их в соответствие современным требованиям к эксплуатации зданий менее затратный с точки зрения энергопотребления, чем новое строительство. И даже если требуются проведение дополнительных крупных работ, по затратам на энергию восстановление обойдется дешевле, чем новое строительство. Практические меры по сохранению исторических зданий могут оказать серьезное воздействие на решение вопросов охраны окружающей среды и энергосбережения. Исторические здания требует меньше затрат на оплату услуг, имея более прочные и толстые стены, отчего обладают большей тепловой массой.

Одной из актуальных проблем, связанных с реконструкцией, является экологическая проблема переработки твердых отходов от сноса зданий, необходимость соблюдения экологических методов таких захоронений, что оказывает существенное влияние на стоимость переработки и утилизации строительного мусора.

На практике эта проблема приводит к увеличению расходов на транспортировку строительного мусора, учащению случаев его незаконного захоронения, росту стоимости захоронения отходов для перевозчиков, увеличению сборов в местный бюджет для оборудования новых мусорных свалок, а также к нестабильности обстановки.

Например, по данным статистики, в США строительные компании производят приблизительно 31,5 млн т строительного мусора. Это мусор, состоящий из различных материалов, в том числе и опасных для здоровья, составляет 24% от общего объема твердых городских отходов, производимых в стране. Решение данной проблемы требует неоднозначного подхода. Чем больше отходов утилизируется, тем больше используется технологических нововведений. Но если сократить количество сносимых зданий, проблема засорения городских свалок решиться. Сохранение зданий лежит в основе стратегии по утилизации отходов.

В случае выбора между полной реконструкцией и строительством нового здания реконструкция может оказаться более выгодным вариантом с экономической точки зрения. Но случаи необходимости полной реконструкции на практике встречаются не так уж часто. Стоимость масштабной реконструкции в пересчете на квадратный метр колеблется от 88 до 109% стоимости нового здания и в среднем на 4% меньше, чем стоимость нового здания. При этом, если новое строительство подразумевает снос здания, то экономия составляет от 3 до 16%. А частичная реконструкция, например, требует затрат на уровне 40–50% стоимости строительства нового аналогичного здания.

За последние 25 лет значительно возросло число проектов но реконструкции зданий, накопившийся опыт позволил усовершенствовать строительные технологии и сократить необходимые затраты. Современные окна, механическое оборудование, энергосберегающие технологии повышают конкурентоспособность проектов реконструкции зданий.

Реконструкция здания часто требует замены систем отопления и кондиционирования, монтажа новых систем канализации, водопровода, электрической проводки и механического оборудования, но, в конечном итоге, эти затраты окупаются. Следует учесть, что срок службы всех этих систем несопоставим с возможным сроком эксплуатации самого здания в силу того, что коммуникации изнашиваются и редко служат более 25–30 лет, а также требуют модернизации согласно развитию технического прогресса.

С точки зрения реализации редевелопмент более трудоемкий процесс, в отличие от нового строительства. Иногда редевелопмент все же представляется настолько сложным, что инвестору рекомендуют просто снести здание. Все зависит от того, какое сооружение нужно реконструировать, в каком оно состоянии, каковы были его первоначальное назначение и видение его дальнейшего использования.

Период реконструкции занимает меньше времени, чем строительство аналогичного здания. Исследования, проведенные государственными организациями в области недвижимости, показывают, что реконструкция здания иногда позволяет сократить время строительства на 18%. Кроме этого, при реконструкции значительно сокращается время, необходимое на согласование работ с муниципальными организациями.

Еще один немаловажный факт, при проведении расчетов стоимости строительства и реконструкции – учет сноса старого здания и вывоз строительного мусора, особенно в центре города, где с каждым годом этот процесс требует все больше затрат в связи с изменениями законодательства об охране окружающей среды. Разумеется, реконструкция здания также требует затрат на снос и вывоз строительного мусора, но они значительно ниже расходов на снос целого здания и, как правило, учитываются при составлении бюджета реконструкции.

При редевелопменте сложных объектов неизменно возникают проблемы, связанные с перерасходом средств, получением прав собственности на объект, строительным законодательством, плохой инфраструктурой улиц и инженерных сетей [15].

При принятии принципиального решения о вхождении в редевелоперский проект необходимо проанализировать положительные и отрицательные стороны проекта:

• наличие (отсутствие) необходимого зонирования территории и разрешительной документации;

• поддержка (сопротивление) со стороны общественности;

• наличие (отсутствие) необходимых коммуникаций и инженерных нагрузок;

• возможность (невозможность) ограничить проект капитальным ремонтом;

• размер доли города в проекте;

• плюсы (минусы) архитектуры и дизайна, планировки;

• бюджет стоимости реконструкции по сравнению с новым строительством;

• количество неизвестных вводных;

• возможность организации достаточных парковочных мест;

• история и имидж проекта.

На первый взгляд, может показаться, что подобная работа уже проводилась в России, но даже при поверхностном анализе легко убедиться, что в самой сущности редевелопмента лежат организация и управление разными составляющими.

Задачи редевелоперских организаций можно охарактеризовать следующим образом: оценка и выбор объекта или района реконструкции, обоснование и организация звеньев цепи (владелец – кредитор – власти – архитектор – строитель – покупатель). При этом специалисты таких организаций должны обладать необходимым объемом знаний в области экспертизы земли, недвижимости, оценки, брокериджа и управления.

Большое внимание в последнее время уделяется изучению и расширению опыта редевелоперской деятельности как особой форме управления в инвестиционно-строительной сфере. Отличительной особенностью деятельности редевелоперских организаций является полнота ответственности за реконструкцию и капитальный ремонт объектов недвижимости, а также за реализацию готовой строительной продукции или организацию ее эксплуатации.

Таким образом, цель проектов редевелопмента состоит в получении финансовых средств и использовании их для проведения коммерческого, промышленного и жилищного развития, увеличении рыночной стоимости продукции (объектов недвижимости) за счет ряда организационно-технических мер, используемых редевелоперскими организациями (редевелоперами).

Основной функцией редевелоперов является проведение работ по отбору необходимых услуг, выполняемых различными исполнителями и организациями всего процесса по созданию объектов недвижимости, которые бы удовлетворяли потребности как участников по созданию и развитию объектов недвижимости, так и их потребителей [15].

Существует множество различных вариантов реализации проектов редевелопмента – открытие на месте старых заводов, фабрик и НИИ офисов и складов, вынос предприятия за черту города и строительство на освободившихся площадях жилья, гостиниц и бизнес-центров.

Таким образом, редевелопмент – процесс преобразования функционирующего объекта недвижимости с целью более эффективного его использования, в результате производится качественно новый товар, обладающий большей рыночной стоимостью за счет привлечения различных источников финансирования.

Редевелопмент как метод организации инвестиционного процесса подразумевает организацию финансирования и осуществление проекта по развитию функционирующей недвижимости, нуждающейся в модернизации или смене ее функционального назначения на той стадии жизненного цикла объекта, когда девелоперская деятельность давно сменилась управленческой. Вследствие этого редевелоперский проект базируется на методологии проекта девелоперского, обладает особенностями, вытекающими из объективного отсутствия ряда этапов последнего и наличия новых, обусловленных зрелостью объекта. Таким образом, прослеживается цикличность смены деятельности по этапам жизненного цикла объекта недвижимости, а редевелоперская деятельность характеризуется как уникальная и специфическая в силу области и предмета управления.

Развитие объектов нежилой недвижимости связано с изменением их функционального назначения и техническим перевооружением, результатом которых является появление у объекта качественно новых потребительских свойств, соответствующих изменяющимся потребностям рынка и общества в данный период времени.

Такие изменения условно делятся на кардинальные, которые заключаются в изменении промышленного назначения здания, например на административное или торгово-развлекательное, и повышающие эффективность использования здания, не меняя его назначения (например, модернизация административного здания советской постройки под современный бизнес-центр).

Общим является условие повышения экономической эффективности объекта. Место процессов редевелопмента на этапах жизненного цикла объекта недвижимости показано на рис. 3.1.

Рис. 3.1. Место процессов редевелопмента в этапах жизненного цикла объекта недвижимости

Для эффективного развития объекта предлагаются следующие принципы (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Принципы развития объекта нежилой недвижимости

1. Принцип экономической эффективности – базовый принцип процессов редевелопмента. Заключается в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных изменений при условии соблюдения соотношения затрат и результатов, которое достигается путем обеспечения приемлемой нормы доходности проекта.

2. Бюджетный принцип. Проявляется в двух аспектах – прямом и косвенном. Прямой аспект заключается в увеличении налогооблагаемой базы и дополнительных платежах, возникающих в ходе реализации проектов редевелопмента. Косвенный проявляется в виде доходов или экономии в процессе функционирования объекта после реконструкции или модернизации (экономия трудозатрат в год на ОГЛАВЛЕНИЕ рассматриваемого здания, учет потребления воды и электроэнергии, налог на прибыль предприятий, повышение занятости населения и рост их доходов).

3. Экологический принцип основан на использовании экологических мер при реконструкции, а также связан с сокращением выброса вредных веществ в атмосферу, снижением уровня загрязнения питьевой воды, водоемов и почв и уменьшением количества строительного мусора, образовывающегося в результате сноса здании.

4. Принцип историко-архитектурной ценности заключается в необходимости проведения реконструкции промышленных или административных зданий, имеющих статус исторического, культурного, архитектурного памятника (с возможным перепрофилированием в объект общественного назначения, например, в музей или культурно-развлекательный комплекс) с охранением исторического облика.

5. Принцип территориальной эффективности состоит в том, что, с одной стороны, развитие единичного объекта недвижимости ведет к качественному изменению его окружения и способствует повышению ценности района, а с другой – принятие решения по направлению развития объекта зависит от окружающей его инфраструктуры и перспективы развития района, в котором располагается объект.

6. Принцип социальной эффективности проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, повышении доходов, улучшении качества жизни под влиянием изменений в фонде недвижимости.

При правильной организации проекта редевелопмента его реализация дает следующие показатели:

• увеличение рабочих мест (розничная торговля, услуги, офисы, промышленность, рабочие места в новой инфраструктуре и в результате реконструкции существующих зданий);

• новые возможности с точки зрения культуры, торговли, отдыха;

• увеличение поступлений в городской и окружной бюджет в результате мероприятий по редевелопменту (налог с оборота, налог с имущества, налоги с коммунальных служб за счет увеличения стоимости объектов недвижимости), а также контролируемые поступления в бюджет через агентство за использованием городских земель;

• преобразование пришедшего в упадок района из налогового бремени в финансовый источник для общества;

• остановка дальнейшего развития ухудшения жизненных условий;

• повышение безопасности окружающей среды прилегающих районов.

Российский рынок редевелоперских услуг находится на этапе своего становления. Можно прогнозировать, что по мере увеличения конкуренции акцент будет постепенно смещаться в сторону качества, а не количества – произойдет структуризация рынка, т.е. сформируется ряд крупных игроков, которые будут доминировать па рынке, другие же его участники будут искать свои ниши и позиционироваться как специализированные компании. При этом на рынке будут присутствовать разные по размерам компании, которые будут ориентированы на разные по масштабу проекты. По мере развития рынка будет расти и качество работы редевелоперов, что потребует внедрения новейших технологий и подходов в области создания и управления проектами в сфере недвижимости.

Также можно предположить, что более доступным станет проектное финансирование, подразумевающее предоставление кредита только под идею редевелопера. В текущей ситуации банки не готовы к такой форме финансирования проектов, обязательным условием является наличие залогового имущества. Ввиду того что отечественные банки активно выкупаются иностранными финансовыми учреждениями, можно ожидать снижения ставок и более гибких условий кредитования. Возможно, это изменит ситуацию на рынке недвижимости, и редевелоперы начнут рассматривать проекты с более низкой доходностью, уделяя все больше внимания качеству, а не себестоимости строительства.

Таким образом, принципиальное отличие редевелопмента от девелопмента состоит в том, что целью второго является получение максимальной прибыли девелопера, а первого – учет потребностей территорий в лице населения, владельцев земли и местной власти. В России уже имеются примеры попыток реализации проектов реконструкции территорий без понимания этого принципиального отличия.

Даже самый поверхностный анализ показывает наличие большого числа городских и сельскохозяйственных территорий в России, нуждающихся в реконструкции. К ним относятся:

• избыточные территории крупных предприятий, в первую очередь оборонных министерств;

• города, образованные вокруг крупных предприятий, разорившихся в период рыночных реформ;

• городские территории с массовым сносом (реконструкция в центрах городов, снос пятиэтажек);

• ликвидируемые военные базы и городки Министерства обороны РФ;

• обезлюдившие по разным причинам сельскохозяйственные населенные пункты;

• территории экологического бедствия.

Работа по освоению этого грандиозного класса российских объектов может быть разбита на ряд направлений деятельности:

• выявление объектов редевелопмента, определение критериев применимости и размеров платежеспособного спроса на данное направление;

• анализ и совершенствование законодательной базы редевелопмента на всех уровнях государственного управления;

• разработка методологии редевелопмента на основе анализа отечественного и зарубежного опыта с возможно более высоким научно-техническим уровнем (к сожалению, здесь вряд ли удастся избежать профанации и большого количества заявлений о готовности решить все проблемы в рамках существующих фирм и организаций);

• подготовка кадров для работы с объектами редевелопмента на курсах, укомплектованных профессиоиалами-практиками.

Также, одной из основных проблем вовлечения в прибыльный коммерческий оборот экологически неблагоприятных территорий и не используемых промышленных территорий является форматирование и переформатирование промышленных земельных участков. В эти понятия входят определение нового назначения площадки, которое обеспечит платежеспособный спрос на нее, и на следующем этапе разработка технического задания на проектирование нового объекта. За рубежом имеется большой опыт и целая сеть специализированных фирм по форматированию, в которых работают люди, получившие образование по каждому виду доходной недвижимости. Только индивидуальный творческий подход, который учитывает специфику каждого объекта и опыт, накопленный в других регионах, может дать эффективное решение этой проблемы.