Чистая, общая (валовая), распределенная и процентная арендная плата

Исчисление арендной платы (часто именуемая рентой) может базироваться на принципах чистой или общей ренты.

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости.

Чистая арендная плата включает в себя возврат (амортизацию) капитала и доход на капитал (арендный процент).

При общей арендной ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы по содержанию объекта несет арендодатель.

Общая арендная плата включает в себя возврат капитала, арендный процент и операционные расходы (расходы по текущему содержанию объекта).

Чистая и общая арендная плата – это базовые противостоящие друг другу понятия, и на их основе может существовать много конкретных промежуточных вариантов определения состава арендной платы в зависимости от конкретной экономической ситуации, позиций арендодателя и арендатора.

Так, в качестве третьего варианта довольно часто называют распределенную ренту, при которой в арендную плату включается часть операционных издержек, а остальные арендатор оплачивает дополнительно (или сам выполняет необходимые работы).

Зарубежный опыт

В практике арендных отношений в США применяются несколько разновидностей "чистой" арендной платы:

• чистая арендная плата (net lease), включающая в себя амортизацию капитала и налоги с недвижимости;

• двойная чистая арендная плата, включающая в себя амортизацию, налоги с недвижимости и расходы но страхованию недвижимости;

• тройная чистая арендная плата, включающая в себя амортизацию, налоги с недвижимости, расходы по страхованию недвижимости, коммунальные платежи и обслуживание арендатора.

Использование различных базисов – чистой или общей ренты при определении уровня арендной платы и выбор конкретного варианта – в конечном счете является результатом переговоров между арендодателем и арендатором. При этом следует иметь в виду, что в разной ситуации арендатору могут быть выгодны различные варианты исчисления арендной платы.

Вопросы практики

В общем случае следует, очевидно, придерживаться следующего принципа: расходы следует принимать на себя в том случае, если вы уверены, что сможете их проконтролировать. Так, если вы являетесь арендатором целого здания, то, возможно, целесообразнее принять на себя расходы по обслуживанию объекта, оплате коммунальных платежей. Если объект аренды – небольшое помещение в бизнес-центре, то такая политика вряд ли будет оправдана.

В офисных центрах, как правило, арендная плата устанавливается на основе принципа "распределенной арендной платы": бо́льшая часть операционных расходов (расходы на уборку, техническое обслуживание, обеспечение безопасности) включается в арендную плату, меньшая часть (например, расходы на электроэнергию) оплачивается арендатором самостоятельно.

Помимо чистой и общей ренты важно обратить внимание на выделение в качестве особой разновидности так называемой процентной ренты, которая достаточно широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений.

Суть процентной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части: постоянную (которая составляет около 80% сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть объема товарооборота арендатора).

Сочетание постоянной и переменной частей в арендной плате позволяет арендатору снизить свои риски в связи с превышением величины рыночной арендной платы над его возможностями и, кроме того, повышает заинтересованность арендодателя в доходности торговли.

Величина переменной части арендной платы в процентном отношении ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.

Уровень арендной платы для различных категорий арендаторов может существенно отличаться. Например, при сдаче в аренду помещений в торговых центрах явными преимуществами обладают "якорные" арендаторы, обеспечивающие основной поток посетителей центра. В качестве якорных арендаторов, как правило, выступают супермаркеты, иногда магазины электроники, бытовой техники, спортивных товаров, а часто и все перечисленные одновременно. Например, в III квартале 2014 г. ставки для арендаторов в торговых центрах Санкт-Петербурга устанавливались на уровне, представленном в табл. 6.1 (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Таблица 6.1

Ставки арендной платы в торговых центрах Санкт-Петербурга (III квартал 2014 г.)^[1]

Профиль арендатора	Арендуемая площадь, м2	Ставки аренды (долл./м2/год
Продуктовый супермаркет	8000-12 000	160-250
Продажа бытовой техники и электроники	2500-4000	250-400
Арендатор в торговой галерее: арендатор 1	1200-3000	200-350
арендатор 2	100-250	800-1300
арендатор 3	50-100	1200-1800
Кофейня	80-160	1200-2000