Бизнес-класс снижает продажи

Начавшаяся было после кризиса девелоперская активность в сегменте загородных поселков бизнес-класса не получила развития в 2013 г. – объем предложения уменьшился на треть по сравнению с 2012 г., а существующие проекты продаются не слишком активно.

По мнению экспертов, проблемы загородного рынка связаны прежде всего с "проблемным" покупателем. Целевая аудитория, а это владельцы небольших компаний и топ-менеджеры, как никто зависит от макроэкономической ситуации, курса валют, бюджета, развития промышленности и торговли и прочих ежедневных потрясений. И покупка домовладения или земельного участка для такого покупателя – это прежде всего покупка для улучшения собственной жизни, в некотором роде – роскошь.

Сложности бизнеса

До кризиса 2008 г. сегмент бизнес-класса на рынке загородной недвижимости развивался очень стремительно. Объем предложения был выше, чем в остальных классах, спрос был стабильно высок. Главными параметрами, позволявшими относить проекты к этой категории, становились наличие удобных развязок, коммуникации, безопасность, качество домов и современный дизайн. При этом внятной единой классификации, признанной всеми игроками рынка, не существует и по сей день. "Каждый девелопер определяет, к какому классу отнести свой проект, исходя из личных соображений. Мы для себя выделяем три класса: “элита”, “комфорт” и “эконом” – и это вполне удовлетворяет нашим аналитическим задачам, – говорит директор по маркетингу компании “ПетроСтиль” Елена Карасева. – Считается, что бизнес-класс находится в верхней зоне “комфорта” и нижней части “элиты”".

Сегодня в Петербурге и ближайших пригородах в экспозиции 34 коттеджных поселка бизнес-класса. С начала 2013 г. в продажу вышло четыре новых объекта. При этом объем предложения в данном классе уменьшился на треть по сравнению с данными на конец 2012 г. "С каждым годом количество запускаемых проектов становится меньше, но на рынке их число увеличивается, так как срок реализации каждого проекта достигает нескольких лет. Треть общего количества проектов – это поселки бизнес-класса. В настоящее время наметилась тенденция: мало девелоперов выводят проекты бизнес-класса", – поясняет эксперт Коллегии профессиональных девелоперов Светлана Невелева. "С точки зрения рынка самая критичная ситуация сложилась с коттеджами бизнес-класса. Нераспроданный запас коттеджей в этом сегменте сейчас крайне высок, и его объем в 10–12 раз превышает ежегодный объем поглощения. По сравнению с таунхаусами и земельными участками это самая сложная для девелопера зона позиционирования проекта", – считает Елена Карасева.

Тенденцией последнего времени можно назвать ориентацию покупателей на дома, рассчитанные на постоянное проживание, удаленностью до 30 км от КАД. Доля таких объектов в структуре продаж по итогам 2013 г. составляет 78%. Вместе с тем отмечается рост влияния местоположения поселка на принятие решения о приобретении домовладения. В этом отношении значительно выигрывают объекты, расположенные в популярных Курортном и Всеволожском районах. Также заметно усиление роли ценового фактора, что говорит о том, что покупатель подходит к выбору объекта более рационально.

Покупатели – в основном молодые семьи в возрасте до 35–38 лет, чаще всего глава семьи – собственник бизнеса либо топ-менеджер. Как и во всех сегментах, в бизнес-классе сейчас наблюдается активная тенденция к снижению общего бюджета покупки и, как следствие, размера лота. В среднем это домовладения площадью 150 м2 и участки 8–9 соток, секции таунхаусов – 80–100 м2. Наибольшей популярностью пользуются коттеджи средней стоимостью 0,5-0,6 млн долл. США. При этом по сравнению с 2012 г. бюджет покупки увеличился незначительно – на 3%.