Арендное право и свойство следования

После такого заключения уже не может быть никаких сомнений и вопросов. И все-таки позволим себе еще на секунду отвлечь внимание уважаемых читателей, подобно тому, как его недавно отвлек наш ученик и коллега С. А. Бабкин. Он указал на двусмысленность формулировки и. 1 с. 617 ГК, где, как известно, сказано, что переход права собственности (иного "широкого" вещного права) на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу "...не является основанием для изменения или расторжения договора аренды". Да, скорее всего, законодатель имел в виду то, что все думают, т.е. стремился облечь в нормативную форму свойство следования права арендатора за вещью. Но почему же он, в таком случае, не поступил по образу и подобию п. 3 ст. 216, абз. 2 п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 275, ст. 300, п. 1 ст. 353, ст. 553, п. 1 ст. 558, п. 1 ст. 586, ст. 653, 675, абз. 3 п. 2 ст. 1137 или, наконец, ч. 1 ст. 613, либо ч. 1 ст. 664 ГК? Чего, казалось бы, проще: записать, что "переход права собственности на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не является основанием для прекращения прав арендатора"^[1]. Но нет, сказано иначе: "не является основанием для изменения или расторжения договора"!

Поскольку "договор" и "право из договора" — вещи разные, то будут обладать различным ОГЛАВЛЕНИЕм и понятия о сохранении договора в неизменном виде, с одной стороны, и о сохранении права арендатора — с другой. Буквальное толкование п. 1 ст. 617 ГК дает следующий результат: переход права собственности на арендованное имущество не означает перехода к новому собственнику прав и обязанностей по договору аренды. Новый собственник имущества свободен от любых последствий заключенного прежним собственником договора аренды, каковой сохраняет силу в неизменном виде, т.е. продолжает обязывать прежнего собственника. Новый собственник никакими положениями этого договора не связан, а о сохранении абсолютных прав арендатора при отчуждении объекта аренды ничего в законе не сказано. Значит, право аренды с отчуждением арендованной вещи прекращается (кстати, именно так обстояло дело в римском праве!); новый собственник вправе истребовать купленную им вещь из владения бывшего арендатора, а последний ничем не может защищаться против него. Во всяком случае, возражение о наличии у него арендного права уже не годится — право-то, как раз и прекратилось^[2].

Выходит, что прежний собственник, остающийся арендодателем по договору аренды, обязан, по требованию арендатора, обеспечить предоставление ему в аренду уже чужого для него, арендодателя, имущества; чтобы суметь это сделать, он должен добиться от нового собственника специального разрешения на то, чтобы продолжать сдавать имущество в аренду (вспомним ст. 608 ГК). Не добившись такового, арендодатель объективно не сможет выполнить своих обязательств по договору аренды и, следовательно, будет в полной мере отвечать за такую невозможность исполнения, как наступившую исключительно по его, арендодателя, вине.

Какое же толкование является правильным? Сразу оговоримся, что какой бы результат не оказался правильным, на вещную природу права владеющего арендатора это не повлияет. Ведь вывод о таковой мы делали не опираясь на свойство следования; напротив, мы объявили его чисто внешним признаком вещной природы права. Не право становится вещным оттого, что следует за вещью! все наоборот: следует за вещью такое право, которое является вещным. Установив по содержанию права владеющего арендатора его вещно-правовую природу мы, на основании п. 3 ст. 216 ГК, легко сделаем вывод и о том, что право арендатора обладает свойством следования за вещью. И тем не менее...

Выше мы дали ссылки па ряд норм ГК, в которых принцип следования разнообразных вещных обременении (в том числе ограниченных вещных прав — хозяйственного ведения, оперативного управления, залога и др.) за своим объектом закреплен в ясной, не вызывающей никаких сомнений по части толкования, форме. Очевидно, законодатель вполне мог бы использовать одну из таких, более ясных формулировок, и в п. 1 ст. 617. Почему же он этого не сделал, предпочтя ясности двусмысленность? Получить ответ на этот вопрос возможно только обнаружив и проанализировав случаи употребления двусмысленных формулировок, подобных исследуемой, а также — случаев, когда законодатель пользуется формулировками-антонимами. Внимательное изучение ГК позволило обнаружить, с одной стороны (синонимичной), нормы ст. 675 и п. 1 ст. 1038; с другой же стороны (со стороны антонимов) — увы, не нашлось ни единого примера, более близкого, чем п. 2 ст. 2921 и п. 1 ст. 6182. Рассмотрим найденные аналоги.

Статьей 675 ГК, называющейся "Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение", постановляется, что "Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма". Первое предложение имеет полное смысловое тождество с п. 1 ст. 617, но второе предложение представляет собой нечто новое: оно разъясняет, что именно имеет в виду первое. Действительно, какой смысл для нанимателя жилого помещения в такой "гарантии", как простое сохранение в силе договора, устанавливающего обязательства, заведомо невозможные к исполнению, хотя бы и по вине наймодателя? Ведь нанимателю нужны не убытки, право на которые им, несомненно, приобретается в случае утраты своих прав по вине наймодателя — ему нужно само право нанимателя данного конкретного жилого помещения, если можно так выразиться, "в натуре". Ни одно взыскание убытков — хотя бы и в сумме, покрывающей все расходы нанимателя на поиск, съем и оплату (по крайней мере — в течение срока действия прежнего договора найма (см. ст. 684 ГК)) иного жилого помещения — не может заменить утраты права на прежнее жилое помещение, ибо такая утрата заведомо предполагает для нанимателя такие риски и расходы, связанные с перемещением и хранением домашнего имущества, обеспечением временной "крыши над головой" для себя и членов своей семьи, которые вряд ли хотя бы один законодатель решится допустить. Кроме того, законодатель не мог не учесть и того, что наймодателями по договору найма жилого помещения могут быть не только публичные образования и организации (теоретически — кредитоспособные лица), но и граждане, для которых бремя возмещения причиненных убытков может оказаться просто непосильным.

Второе подобие интересующей нас формуле обнаруживается в п. 1 ст. 1038 ГК, который устанавливает, что "переход к другому лицу какого-либо исключительного права, входящего в предоставленный пользователю комплекс исключительных прав, не является основанием для изменения или расторжения договора коммерческой концессии". Здесь не только смысловое, но и полное формальное тождество с п. 1 ст. 617. Но этого мало: в ней имеется и предложение, аналогичное тому, что только что повстречаюсь нам в 675-й статье! "Новый правообладатель становится стороной этого договора в части прав и обязанностей, относящихся к перешедшему исключительному праву" — расшифровывает оно смысл первого.

И здесь смысл подобного обременения самоочевиден: пользователь но договору коммерческой концессии может оказаться в ситуации, когда его инвестиции в бизнес, предполагающий использование комплекса концессионных прав, окажутся сделанными впустую только потому, что произошла смена правообладателя. Идентичного комплекса исключительных прав купить, скорее всего, будет просто не у кого; вести же бизнес под иными наименованиями, знаками, марками и вывесками, либо с использованием иных объектов промышленной собственности может оказаться объективно невозможным. Каким образом в этой ситуации подсчитать убытки от прекращения концессионных нрав? Очевидно, таковые должны сложиться из сумм, затраченных на организацию потерянного бизнеса и расходов на обзаведение новым, аналогичным, с точки зрения капиталоемкости, окупаемости и доходности, делом. Нет нужды объяснять, что это — столь гигантские суммы, что их уплата, скорее всего, если и не разорит, то существенно подорвет бизнес прежнего правообладателя; будь правообладатель в состоянии их выплатить — он явно не стал бы отчуждать своих исключительных прав, а просто расторг бы договор, заплатив пользователю отступное.

Таким образом, как становится ясно из приведенных рассуждений, ответ на вопрос о смысле формулировки п. 1 ст. 617 ГК, заключается в следующем: если внезапное прекращение прав арендатора способно вызвать такие последствия, которые невозможно изгладить при помощи возмещения убытков, то ее традиционную трактовку (в том смысле, что переход права собственности на объект аренды не прекращает прав арендатора, т.е. что последние сохраняются, несмотря на смену личности арендодателя, не прикрепляются к нему, а следуют за арендованной вещью) следует признать вполне правильной. И наоборот: если законодатель считает вполне возможным восстановление интересов арендатора, утратившего свое право, при помощи возмещения убытков, то для гарантии таковых будет вполне достаточным простое сохранение силы договора аренды с прежним арендодателем, т.е. следует считать правильным буквальное прочтение п. 1 ст. 617. Не входя в детальное рассмотрение этого вопроса, относящегося к нашей теме, все-таки, скорее косвенным образом, считаем достаточным просто указать на законоположения, которые, на наш взгляд, не оставляют сомнений в правильности первого — традиционного — толкования: п. 1 ст. 617 ГК — это норма о свойстве следования арендного права за арендованной вещью. И если законодатель прямо об этом не сказал, не поместил расшифровки этого правила, похожую на ту, что имеется в ст. 675 или п. 1 ст. 1038 ГК, то сделал так лишь потому, что, с одной стороны, считал традиционное толкование само собою разумеющимся и единственно возможным, а с другой — стремился подчеркнуть, что сохранение прав арендатора не может быть обусловлено каким-либо новым отягощением его положения: не случайно в п. 1 ст. 617 говорится не только о недопустимости расторжения (прекращения) договора аренды, но и о недопустимости его изменения.

Итог Очерка прост и категоричен: ни от одного из четырех аргументов против причисления права арендатора к вещным не остается и следа. ОГЛАВЛЕНИЕ права арендатора определено Гражданским кодексом столь же императивно и однозначно, сколь и ОГЛАВЛЕНИЕ "самого вещного" права (права собственности) — его составляют возможности совершения арендатором активных действий по владению и пользованию объектом аренды^[3] (ст. 606 ГК). Таким объектом всегда является индивидуально определенная вещь (п. 3 ст. 607); добавим к этому такое внешнее проявление абсолютности, как абсолютная защита от любых лиц, включая собственника (п. 3 ст. 611). Право непосредственного господства над индивидуально-определенной вещью, пользующееся абсолютной защитой — каким же оно может быть, если не вещным? Да, оно как правило возникает из договора с собственником, но разве это противоречит его вещной природе? Ничуть не больше, чем вещной природе права собственности возможность приобретения его по договору (купли-продажи, мены, дарения, подряда и т.п.).

Подобно тому, как право собственности представляет собой вещное распоряжаемое право, состоящее из правомочий владения и пользования вещью, осуществляемое при этом "наиболее абсолютным образом", точно также и право арендатора по договору владельческой аренды (право владеющего арендатора)^ может быть описано как абсолютное субъективное право владения и пользования чужой вещью, осуществляемое в пределах, установленных законом и распоряжаемое с согласия собственника (условно-распоряжаемое). Не противоречит ли "условность" распоряжения вещной природе? Ничуть, ибо имеет своим предметом право на чужую вещь — отсюда (и ниоткуда больше!) пресловутая "условность" не следует.

Таким образом, перед нами — абсолютное субъективное гражданское право непосредственного фактического господства над чужой вещью, содержательно ограниченное в сравнении с правом собственности^[4]. Перелистав работу назад, к концам первого и третьего Очерков, легко установить, что право владеющего арендатора в полной мере отвечает всем признакам понятий о вещных правах вообще и ограниченных вещных правах в особенности. Логически невозможно сделать иного вывода кроме того, что право владеющего арендатора является ограниченным вещным правом.