Аренда зданий и сооружений

Большинство организаций и индивидуальных предпринимателей для осуществления торговой или производственной деятельности нуждается в помещении, где могли бы разместиться их структурные подразделения, службы и сотрудники. Это может быть целое здание, одна или несколько комнат в специально предназначенном под офисы строении, но, в любом случае, это должно быть помещение нежилого фонда.

Юридически оформить соответствующие отношения можно с помощью договора аренды здания или помещения.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Соответственно, объектом данного договора аренды могут быть как здания, так и сооружения. Однако единственным нормативным документом на сегодняшний день, который хоть как-то определяет то, что понимается под "зданием" и "сооружением", является Общероссийский классификатор основных фондов О К 013-94, утвержденный постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359, согласно которому здания — это архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Примечательно, что если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, сараи и т.д.) являются самостоятельными объектами.

Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания^[1].

Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. К числу сооружений относятся нефтяные скважины, плотины, эстакады, мосты и т.д.

Данный договор является возмездным, консенсуальным и двусторонне обязывающим. К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся предмет, срок и условия об арендной плате.

Специфика предмета данного договора заключается в том, что передаваемое в аренду здание или сооружение неразрывно связано с земельным участком. Именно поэтому одновременно с передачей прав владения и пользования объектом аренды закреплено право арендатора на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При этом срок аренды главного объекта совпадает со сроком аренды земельного участка под ним. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Аренда здания или сооружения, находящегося па земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК РФ).

Форма договора. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Передача здания и сооружения осуществляется по передаточному акту, который подписывается сторонами и прилагается к договору как документ, подтверждающий исполнение арендодателем обязанности по передаче имущества.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании и. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск о понуждении зарегистрировать договор.

Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ООО (арендодателю) и к органу, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании п. Зет. 165 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков — арендодатель заявил, что в соответствии с п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный сроком на год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном п. А ст. 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, п. 3 ст. 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что орган, осуществляющий регистрацию и который в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения обязан зарегистрировать договор, не совершал каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

Хотелось бы обратить внимание на то, что аренда нежилых помещений как таковая не упоминается в гражданском законодательстве, и правоприменительная практика исходит из того, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ .

Арендная плата в рассматриваемом договоре является существенным условием, поскольку в ГК РФ прямо предусмотрено, что при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. В связи с этим договор аренды здания или сооружения в обязательном порядке должен предусматривать размер арендной платы. И если стороны решили изменить размер арендной платы, то дополнительное соглашение к договору аренды о ее изменении подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет ОГЛАВЛЕНИЕ и условия обременения, порождаемого договором аренды. Данное правило не всегда выполняется на практике.

АО обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы исходя из се размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что АО купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил АО, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска АО сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора.

Поскольку п. 1 ст. 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции отменил данное решение и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям.

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ должно считаться незаключённым до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").