Аренда владельческая и пользовательская

Разберемся сначала с третьим по порядку и нумерации, но первым по значению — содержательным — аргументом, согласно которому арендатор осуществляет свое право на объект аренды не непосредственно, а лишь при содействии другого лица — арендодателя — и без его содействия не может пользоваться арендованной вещью. Если это так, то все рассуждения о вещном характере права арендатора можно будет прекратить, не начиная. Но так ли это? Очевидно, нет.

Выше мы уже цитировали те места из Учебника, где прямо говорится о наличии у арендатора возможностей владения, пользования и, в определенной степени, даже распоряжения (!) арендованной вещью. Как можно реализовать эти возможность чьими-то действиями, кроме лица, в состав субъективного права которого они включены? Можно ли подобрать (или хотя бы придумать) хоть один случай, когда возможность владения, входящая в состав субъективного права одного лица, реализуется им при содействии кого-то другого^[1]? Вряд ли. С натяжкой сюда можно было бы отнести случай права собственности, принадлежащего лицу малолетнему или недееспособному — случай, не имеющий с обсуждаемой ситуацией (правом арендатора) ничего общего и потому не могущий служить ни подтверждением, ни опровержением ни одной из точек зрения.

Определенные сомнения возбуждает нормативное определение договора аренды (ч. 1 ст. 606 ГК), согласно которому право арендатора может исчерпываться одним лишь правомочием пользования, т.е. не соединяться с юридической возможностью владения арендованной вещью (фактического господства над ней). Пусть такое встречается нечасто и не может быть общим правилом, но все же, это вполне возможно; В. С. Ем приводит следующие примеры: аренда объектов инфраструктуры, используемых для железнодорожных перевозок, спутников связи, каналов телевещания, линий радиосвязи, дорогого музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя; к ним можно добавить случаи аренды абонентского ящика на почте, ячейки сейфа в банке, пишущей машины в машбюро, персонального компьютера в интернет-клубе или интернет-кафе, спального места в купе поезда, места для сидения в театре, цирке или на стадионе, телефонной кабинки с телефонным аппаратом, игрального автомата, посуды в ресторане или столовой и т.п. Все перечисленные и многие другие вещи^[2] при такой аренде (назовем ее пользовательской) не выбывают из владения арендодателя, а значит, в силу принципа юридической экономии, нет никакого резона признавать правомочие владения этими вещами за арендатором. Не есть ли это тот самый случай, когда право арендатора реализуется только при содействии арендодателя?

Действительно, на первый взгляд, в описанных и многих других подобных ситуациях арендатор никак не может приступить к пользованию арендованной вещью без предварительного совершения арендодателем действий по ее предоставлению арендатору. Если считать, что это и есть "содействие" арендодателя, то, очевидно, право требования такого содействия будет присуще не только чисто пользовательской, но и владельческой аренде и, естественно, будет носить чисто обязательственный характер: одно лицо (арендатор или кредитор) будет требовать от другого (арендодателя или должника) совершения определенного действия — предоставления вещи в пользование (или во владение и пользование)'. Перед нами обязательство — в этом не может быть никаких сомнений. По что же происходит после исполнения этого обязательства?

Арендатор будет владеть и (или) пользоваться предоставленной ему вещью, т.е. "...своими действиями по осуществлению права непосредственно, без содействия обязанных лиц удовлетворять свои интересы за счет вещи"; осуществлять "...непосредственное господство над вещью, а не на поведением другого, обязанного лица", находясь в юридически оформленном "непосредственном отношении... к вещи, дающем ему возможность использовать данную вещь в своих интересах без участия иных лиц...", короче говоря, вести себя именно так, как это делает обладатель классического вещного права. По крайней мере, арендатор во владельческой аренде.

Господствует ли над вещью арендатор по договору пользовательской аренды? Чтобы разобраться в этом, нужно подробно рассмотреть вопрос о точном установлении содержательных критериев понятий "владение" и "фактическое господство". Обратимся к примеру с арендой музыкального инструмента, допустим, пианино. Чем отличается положение (пока фактическое, а не правовое) арендатора-владельца, перевезшего арендованную вещь в собственную квартиру от положения арендатора-пользователя, обучающегося фортепьянной игре на квартире собственника инструмента (арендодателя)? Отвлечемся от количества актов предоставления пианино (передача во владение — одна, распространяющая свое действие на весь срок аренды, а актов передачи в пользование — множество, но каждый из них позволяет пользоваться вещью в течение относительно небольшого времени) и от их содержательной стороны (см. сноску на этой странице); взглянем па положение арендаторов после состоявшегося предоставления. Что может арендатор-владелец и чего не может арендатор-пользователь?

Из одних только норм гл. 34 ГК — специальных норм, посвященных именно договору аренды — какого-то однозначного вывода сделать невозможно; больше того, создается впечатление, что нигде более, кроме как в единственной (606-й) статье ГК никаких различий между владельческой и пользовательской арендой не проводится. Впечатление это, однако, обманчиво, если вспомнить о ст. 305 ГК — норме, устанавливающей границей возможного применения виндикационного и негаторного исков наличность титульного (в том числе — основанного на договоре с собственником) владения вещью. Иначе говоря, возможности, предоставляемые ст. 301—304 ГК (возможности, составляющие арсенал средств абсолютной защиты права на вещь), принадлежат всякому лицу, фактически владевшему (или владеющему)^[3] вещью на основании принадлежащего ему правомочия владения^[4]. На этом фоне становится очевидной необходимость ограничительного толкования нормы п. 3 ст. 611 ГК, дающей арендатору, которому арендованная вещь еще не предоставлена, возможность ее истребования из владения арендодателя: ясно, что такая возможность принадлежит не всякому арендатору, а лишь арендатору по договору владельческой аренды^[5]. Нарушение арендодателем своего обязательства по предоставлению предмета пользовательской аренды, может стать лишь основанием к иску арендатора о расторжении договора и возмещении убытков, так как истребование вещи из владения арендатора было бы неосновательным (направленным на защиту не существующего у него права — права, включающего в себя правомочие владения), а в некоторых случаях (например, при аренде абонентского ящика или ячейки банковского сейфа) и объективно невозможным^[6].

Интересно, что ст. 305 ГК связывает с наличием титульного владения возможность предъявления не только виндикационного (что само собою понятно, ибо его целью является именно защита (восстановление) нарушенного титульного владения), но и негаторного иска. Такое решение уже не столь очевидно и гораздо менее понятно: ведь если возможно одно только (не соединенное с владением) титульное пользование, то почему бы за таким пользователем не признать возможности защищать своего права негаторным иском? Статья 305 ГК на вопрос о причинах своего отрицательного ответа на этот вопрос ничего не говорит, но можно предположить, что все дело именно в самостоятельности возможности арендатора пользоваться вещью, в ее отрыве от возможности владения и в противопоставлении таковой возможности владения собственника-арендодателя.

Иными словами, весь арсенал средств абсолютной защиты права на вещь -не только виндикационный, но и негаторный иски — принадлежит титульному владельцу вещи; можно сказать, что возможность абсолютной защиты субъективного права на вещь обусловливается наличием в его составе возможности (правомочия) владения вещью, в полной мере предопределяется такой возможностью и неотрывно следует за нею.

Итак, арендатор во владельческой аренде располагает средствами абсолютной защиты своего права (права арендатора) на арендованную вещь. Сталкиваясь с препятствиями к своему владению или пользованию арендатор-владелец вправе самостоятельно прибегать к виндикационному или негаторному иску для пресечения и устранения таких препятствий. Арендатор в пользовательской аренде такими средствами не располагает — даже принадлежащего ему правомочия пользования он самостоятельно (без обращения за содействием к арендодателю) защитить не может. Но это различие лежит в сфере охранительных отношений. Л что же оно означает в регулятивной сфере? Не более не менее, как то, что вопрос о допуске любых лиц (включая, между прочим, и собственника) к арендованной вещи в договоре владельческой аренды составляет исключительную прерогативу арендатора, а в договоре пользовательской аренды — арендодателя. Если в результате действий арендатора-владельца к арендованной вещи будут допущены такие лица, которые лишат арендатора владения ею, воспрепятствуют в ее использовании, либо совершат такие действия, которые нарушат интересы собственника-арендодателя, то бремя устранения возникших проблем ляжет, вне всякого сомнения, на арендатора-владельца, располагающего соответствующими возможностями. Арендатор-пользователь, напротив, не имеет возможности использовать абсолютные средства защиты своего права, а значит никого из других лиц к своему пользованию вещью без согласия арендодателя он допускать не вправе.

Может несколько смутить то обстоятельство, что и при владельческой аренде арендодатель остается собственником сданной в аренду вещи, а значит, также располагает возможностями виндикационного и негаторного исков к любым лицам, нарушающим эти возможности, в том числе к арендатору и уж тем более — к лицам, допущенным арендатором к вещи. Не означает ли это, что сделанный выше вывод об исключительной возможности арендатора владельца по допуску других лиц к арендованной вещи был несколько поспешным? На наш взгляд, не означает, поскольку собственник-арендодатель не располагает возможностями по практической реализации своих правомочий. По крайней мере, в рамках закона таких возможностей не обнаруживается. Да, теоретически собственник-арендодатель мог бы, обнаружив, что за его пианино упражняется не только арендатор, но и иные, допущенные им к инструменту лица, потребовать, со ссылкой на п. 3 ст. 615, ст. 619 и 622 ГК, расторжения арендного договора, возврата сданного в аренду пианино и возмещения убытков (например, расходов по приведению пианино в состояние, в котором оно должно было бы пребывать, если бы им пользовался один только арендатор). Но как бы арендодатель мог практически это обнаружить? Гражданский кодекс не предоставляет арендодателю права проверять (контролировать) процесс осуществления арендатором своих прав^[7]; разве что такие возможности будут предусмотрены конкретным договором аренды.

Думается, что сказанное не может оставить сомнений, во-первых, в том, что в договоре аренды любого вида — как владельческой, так и пользовательской — ОГЛАВЛЕНИЕм права арендатора являются юридически защищенные возможности (правомочия) непосредственного воздействия на арендованную вещь, заключающиеся во владении и (или) пользовании ею. Да, они возникают и могут быть осуществлены не рапсе исполнения арендодателем своего обязательства по предоставлению вещи арендатору, но это говорит лишь об особом основании их возникновения (договор + исполнение обязательства арендодателя), но вовсе не о том, что эти возможности меняют свою природу и из возможностей непосредственного воздействия арендатора на вещь вдруг превращаются в возможности арендатора требовать такого воздействия от арендодателя^[8]. Иной подход привел бы нас к абсурдному выводу: все права, возникающие из договора (или из юридического состава, в коем присутствует, в качестве одного из фактов, договор) являются обязательственными; следовало бы различать таким образом право собственности из договора (обязательственное право) и право собственности из какого-нибудь другого основания (абсолютное право). Трудно вообразить себе что-нибудь более странное и нелепое.

Во-вторых, арендатор по договору владельческой аренды располагает возможностью абсолютной защиты своего права, которая также свидетельствует о том, что арендное право носит абсолютный характер. В то же время право арендатора по договору пользовательской аренды, хотя и осуществляется самостоятельно, активными действиями арендатора, защищается им, при учинении ему препятствий другими лицами, не самостоятельно, но только при содействии арендодателя (собственника), т.е. абсолютного характера не имеет. Не будучи абсолютным (и, следовательно, вещным) право арендатора по договору пользовательской аренды в то же время и довольно трудно подвести под категорию обязательственных прав — ведь его ОГЛАВЛЕНИЕ состоит не в требовании предоставления вещи, а в возможности самостоятельного использования предоставленной вещи.

В-третьих, в свете сказанного становится очевидной не только неточность общего принципа, закрепленного в п. 3 ст. 611, но и в ч. 2 ст. 606, а также п. 2 ст. 615 ГК: плоды, продукция и доходы, полученные арендатором, должны поступать в собственность только лишь арендатора-владельца, но не аренда тора-пользователя (для последнего необходимо получение их путем традиции от собственника), а сдача имущества в субаренду арендатором-владельцем должна производиться, по общему правилу, без согласия арендодателя.

Абсолютный характер права арендатора-владельца, равно как и трудности с установлением обязательственной природы права арендатора-пользователя, естественно, не исключают того, что всякий договор аренды служит также основанием возникновения и целого ряда классических обязательственных правоотношений арендатора с арендодателем. Подобно тому, как "...договор залога... порождает не только вещные, но и ряд обязательственных отношений между залогодателем-должником и залогодержателем-кредитором ...Однако их наличие не превращает само залоговое право ни в "смешанное", "вещно-обязательственное", ни тем более в чисто обязательственное ...Оно остается абсолютным вещным правом, отвечающим всем отмеченным ранее признакам ограниченных вещных прав", точно также обстоит дело и с договором аренды.

Что же касается обязательств его сторон, то они заключаются, с одной стороны, в предоставлении имущества согласно условиям заключенного договора во владение и (или) в пользование, а с другой — в возврате этого имущества по истечении срока действия договора аренды или по его прекращении на ином основании; в продолжение же существования арендных отношений его стороны также связаны обязательством по уплате арендной платы. Существование этих и иных обязательств, возникающих из договора аренды, не превращает иные, возникшие вследствие исполнения этих обязательств, правоотношения, в смешанные (вещно-обязательственные), равно как и не лишает их специфического содержания и вообще не влияет на их юридическую природу.