Анализ рыночной информации. Технический и фундаментальный анализ рынка

Сбор и обработка рыночной информации – важный, но лишь первый этап в исследовании рынка. Второй, гораздо более сложный этап состоит в анализе, интерпретации, объяснении полученной информации и, соответственно, в прогнозировании дальнейшего развития рынка.

Так же как и на финансовом рынке, анализ рынка недвижимости может проводиться но двум относительно самостоятельным направлениям, традиционно именуемыми техническим анализом и фундаментальным анализом рынка.

Технический анализ рынка – подход к изучению рынка, имеющий целью прогнозирование развития рынка на основе анализа наблюдаемых или прошлых тенденций его развития.

В основе концепции технического анализа рынка лежат следующие основные посылки.

1. Рынок учитывает все: цена является следствием и исчерпывающим отражением всех движущих сил рынка.

2. Движение цен подчинено тенденциям: жизнь рынка состоит из чередующихся периодов роста и падения цен, так что внутри каждого периода происходит развитие господствующей тенденции, которая действует до тех пор, пока не начнется движение рынка в обратном направлении.

3. История повторяется: ключ к пониманию будущего кроется в изучении прошлого.

Вопросы теории

Основу технического анализа составляют принципы так называемой теории Чарльза Доу, которые изначально использовались для анализа созданных им американских индексов – промышленного и железнодорожного.

Краткое изложение этих принципов выглядит следующим образом.

1. Индексы учитывают все. Согласно теории Доу любой фактор, способный так или иначе повлиять на спрос или предложение, неизменно найдет свое отражение в динамике индекса (цены). Причем любой, пусть это будет даже землетрясение, катастрофа или любой другой фактор. Разумеется, эти события непредсказуемы, тем не менее они мгновенно учитываются рынком и отражаются на динамике цен.

2. На рынке существует три варианта тенденций. При восходящей тенденции каждый последующий пик и каждый последующий спад выше предыдущего. Другими словами, у "бычьей" (возрастающей) тенденции должен быть абрис кривой с последовательно возрастающими пиками и спадами.

При нисходящей тенденции каждый последующий пик и спад будет ниже, чем предыдущий. Такое определение тенденции является основополагающим и служит отправной точкой в анализе тенденций. При боковой тенденции нет явно выраженного движения цен вниз или вверх.

3. Основная тенденция имеет три фазы. Первая фаза, когда наиболее дальновидные и информированные инвесторы начинают покупать, так как вся неблагоприятная экономическая информация уже была учтена рынком.

Вторая фаза наступает, когда в игру включаются те, кто использует технические методы следования за тенденциями. Цены уже стремительно возрастают, и экономическая информация становится все более оптимистической.

Третья, заключительная фаза начинается, когда в действие вступает широкая публика и на рынке начинается ажиотаж, подогреваемый средствами массовой информации: экономические прогнозы исполнены оптимизма, возрастает объем спекуляций. И именно сейчас те информированные инвесторы, которые накапливали во время взлета "медвежьего рынка", когда никто не хотел покупать, начинают продавать, когда все, наоборот, стараются купить. Тенденция завершается.

4. Индексы должны подтверждать друг друга. Доу имел в виду промышленный и железнодорожный индексы. Он полагал, что любой важный сигнал к повышению или понижению курса на рынке должен пройти в значениях обоих индексов.

5. Объем торговли должен подтверждать характер тенденции. Доу считал объем торговли чрезвычайно важным фактором для подтверждения сигналов, полученных на ценовых графиках, т.е. объем должен повышаться в направлении основной тенденции.

6. Тенденция действует до тех пор, пока не подаст явных сигналов о том, что она изменилась. Тенденция, начавшая движение, будет стремиться его продолжать. Определить сигналы перелома тенденции не так просто. Но анализ уровня поддержки и сопротивления, ценовых моделей, линии тренда, скользящих средних значений – все это, в числе прочих технических инструментов, поможет понять, что в динамике существующей тенденции наметился перелом. Самая сложная задача заключается в том, чтобы отличить обычную промежуточную поправку к существующей тенденции от первого отрезка новой тенденции в противоположном направлении.

Как следует из постулатов, лежащих в основе технического анализа рынка, его практическое применение состоит в исследовании рыночных тенденций: динамики цен, арендной платы, рыночной активности.

Технический анализ рынка сам по себе, безусловно, полезен, однако он не в состоянии дать полностью правильные ответы на вопрос о будущих тенденциях развития рынка, поскольку исходит не из идеи развития, а из идеи повторяемости рыночных событий. Между тем будущее рынка не является зеркальным отражением прошлых тенденций, так как изменяется внешняя среда рынка: экономика и общество в целом. Поэтому более достоверные результаты может дать фундаментальный анализ рынка, под которым понимается анализ рынка с точки зрения факторов, которые влияют на его функционирование и развитие.

Фундаментальный анализ рынка – исследование рынка на основе изучения факторов, определяющих закономерности и тенденции его развития.

Пример использования принципов фундаментального анализа приведен в табл. 4.1, где представлены факторы, выделенные в гл. 3 для регионального уровня и влияющие на ситуацию на рынке продаж жилой недвижимости.

Таблица 4.1

Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке продаж недвижимости на региональном уровне

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
Экономические
Изменение уровня доходов населения:
рост	-	увеличение
сокращение	увеличение предложения на вторичном рынке жилья	уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса:
рост	–	увеличение
сокращение	увеличение предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости	уменьшение
Доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов:
рост	увеличение	увеличение
сокращение	уменьшение	уменьшение
Ставки арендной платы:
рост	уменьшение	уменьшение
сокращение	увеличение	увеличение
Стоимость строительства:
рост	уменьшение	-
сокращение	увеличение	–
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы:
увеличение	-	–
уменьшение	увеличение	увеличение
Социальные
Изменение численности населения:
рост	–	увеличение
сокращение	увеличение	уменьшение
Изменение образовательного уровня:
рост	–	увеличение
понижение	–	уменьшение
Изменение уровня преступности:
рост	-	уменьшение
сокращение	–	увеличение
Административные
Реальная налоговая ставка: рост
понижение,	-	уменьшение
в том числе:	–	увеличение
уровень налога на имущество:
рост	увеличение	уменьшение
понижение	–	–
уровень земельного налога:
рост	увеличение	уменьшение
сокращение	–	–
Зональные ограничения:
более строгие	–	–
менее строгие	увеличение	увеличение
Условия совершения сделок:
либеральные	увеличение	увеличение
ограничительные	уменьшение	уменьшение
Условия получения прав на застройку:
либеральные	увеличение	-
ограничительные	уменьшение	–
Условия окружающей среды
Экологическая обстановка:
улучшение	-	увеличение
ухудшение	увеличение	уменьшение
Уровень развития инфраструктуры:
высокий	–	увеличение
низкий	–	уменьшение

Противопоставление технического и фундаментального анализа условно. Как отмечалось ранее, они органически связаны друг с другом, а кроме того, фундаментальный анализ рынка не может не базироваться на техническом анализе. Так что для получения надежного прогноза движения рынка аналитик рынка недвижимости должен владеть средствами как того, так и другого.

При прогнозировании рынка недвижимости еще раз следует обратить внимание на его зависимость от процессов, происходящих как в сфере реальной экономики, так и в финансовой сфере.

С учетом зависимости ситуации на рынке недвижимости от конечного спроса на генерируемые недвижимостью услуги по обеспечению бизнеса и населения пространством для хозяйственной деятельности и жизнеобеспечения особое внимание следует обратить на следующие группы показателей экономического и социального развития.

1. Показатели, отражающие структуру экономики по видам деятельности и ее тенденции. Структура экономики определяет структуру спроса на коммерческую и индустриальную недвижимость (соотношение между спросом на коммерческую недвижимость и спросом на индустриальную недвижимость, структуру спроса по видам коммерческой и индустриальной недвижимости) и, следовательно, долго- и среднесрочные тенденции в динамике спроса на указанных сегментах рынка недвижимости. В качестве показателей, характеризующих структуру экономики, могут быть выделены: структура валового внутреннего продукта и регионального валового продукта, структура занятости по видам экономической деятельности и т.п.

Данные, отражающие изменения структуры экономики Санкт- Петербурга, приведены на рис. 4.8.

Рис. 4.8. Изменения в структуре экономики Санкт-Петербурга в 1960-2012 гг.:

а – структура экономики Санкт-Петербурга в 1960 г.; б – структура экономики Санкт-Петербурга в 2012 г.

2. Показатели, отражающие тенденции в организации трудовой деятельности и требования к организации рабочего пространства. Здесь следует обратить внимание на изменения, происходящие в структуре занятости, с точки зрения сдвигов в численности занятых на предприятиях в разных сферах экономики, изменений в соотношении занятости по различным категориям работников (рабочие, служащие и пр.), изменений в организации труда (в частности, увеличение доли надомного труда). Все эти обстоятельства также влияют на структуру спроса на рынке индустриальной и коммерческой недвижимости, определяя требования к площади требуемых помещений, их техническим параметрам и оснащенности и пр. В частности, такого рода анализ полезен при прогнозировании спроса на рынке офисной недвижимости.

3. Показатели, отражающие объемы и динамику розничного товарооборота как в целом, так и по отдельным группам товаров и услуг. Эти факторы оказывают прямое влияние на развитие торговой недвижимости, определяя не только динамику спроса на торговую недвижимость в целом, но и позволяя спрогнозировать потребность в торговых площадях для различных форматов торговли, а следовательно, и более точно установить требования к земельным участкам (их площади, местоположению) при выборе местоположения для реализации проектов по развитию торговой недвижимости.

4. Показатели, отражающие динамику доходов населения в единстве с изменениями структуры потребления по мере изменения доходов. Рассматриваемые в единстве с показателями предыдущей группы, они полезны при прогнозировании потребностей в торговых площадях, площадей для сервиса, а также при оценке возможностей населения по участию в системе ипотечного кредитования.

Технический и фундаментальный анализ рынка являются теми инструментами, которые позволяют адекватно оценить состояние и тенденции развития рынка и представляют собой основу для проведения исследования рынка как в целом, так и при анализе рынка для принятия решений относительно отдельных объектов недвижимости.

Зарубежные информационно-аналитические институты, указанные выше, помимо информации, характеризующей общее состояние и динамику рынка, готовят и специализированные исследования. ОГЛАВЛЕНИЕ таких исследований представлено в табл. 4.2.

Таблица 4.2

Виды информационных исследований, предлагаемых информационно-аналитическими центрами на рынке недвижимости

Направление анализа	Форма представления результатов
Услуги по анализу портфеля – способ управления активами: цифры промышленных стандартов для директоров, доверительных управляющих, акционеров, кредиторов и инвестиционных консультантов; основа для установления достоверных показателей целей и вознаграждения менеджеров; экстенсивный анализ для оценки и улучшения инвестиционной стратегии. Применяется инвесторами на рынке недвижимости	1. Стандартные базовые отчеты. 2. Специальные базовые отчеты. 3. Комбинированные портфельные отчеты. 4. Субпортфельные отчеты. 5. Отчеты для управляющих компаний. 6. Квартальная отчетность. 7. Анализ индивидуальных показателей по объектам недвижимости
Сравнительная отчетность	1. Окончательное измерение полной прибыли на капитал, занятый в инвестициях всех типов недвижимости, рассчитанное на основе промышленных стандартов. 2. Сравнение доходов инвесторов с образцом, представленным как средний по всем инвесторам 3. Дополнительные сравнения с примерами, которые представляют сравниваемые инвесторы или специализированные сегменты рынка, если требуется. 4. Детализированное исследование других особенностей портфеля: структура, потоки инвестиций, набор из местоположения лота и возраста здания, структуры аренды и обеспечения дохода
Гибкая отчетность	1. Отчеты покрывают все формы инвестиций в недвижимость: прямые инвестиции в недвижимость, в акции, инвестиционные доверительные фонды или партнерства, в наличность и производные инструменты как на внеплановой, так и на запланированной основе. 2. Частота отчетности соответствует оценке клиента и отчетным циклам: ежемесячные, ежеквартальные, полугодовые или годовые. 3. Отчетные опции имеют дело с портфелями объемом от небольшого количества до сотен объектов недвижимости, от отдельных портфелей до управления зданиями, входящими в несколько портфелей, от широко разбитых до узкоспециализированных портфелей. Отчеты могут быть изготовлены на заказ, чтобы позволить клиентам определить их собственную сегментацию, что будет применено по всему их базовому отчету. 4. Отчетность обычно в местной валюте, но не может исключаться валютная конвертация
Анализ показателей (арендаторы, доходы, проценты за кредиты, договорная сила)	Дополняет бизнес-информацию на каждого арендатора, чтобы дать инвесторам уникальную базу уровня входного качества портфеля и договорную силу индивидуальных арендаторов. Применяется для отчета по уровню входного качества, установления стратегий управления рисками, установления структуры кредитного контроля и анализа цен на недвижимость. Основана на данных аренды, обеспеченной стандартными услугами
Обзор издержек управления	Единственный источник всесторонней основы полной стоимости управления портфелем, эффективность внутренних управленческих команд и начисленные ставки внешних провайдеров. Применяется для контроля и определения целей
Рыночная информация для управляющих портфелями	Ежемесячно модифицируемая информация но всем ключевым сериям показателей но недвижимости из всех источников, с квартальными краткими исключениями для подписчиков. Охватывает доходы на недвижимость против иных активов, фундаментальные экономические и финансовые путеводители по показателям по недвижимости, основные индикаторы, возможно наиболее полно детализированные пробои в трендах и поворотные точки типа недвижимости, местоположения и характеристик зданий

Одна из задач, которая часто ставится при исследованиях рынка при принятии решений о создании или реконструкции объектов недвижимости, – определение емкости рынка.

Емкость рынка – количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение определенного периода времени.

Определение емкости рынка основывается на сопоставлении объемов предложения и спроса на рынке.

Объем предложения на рынке в данный момент времени, на кратко- и среднесрочный периоды (до 2–3 лет) может быть в значительной мере оценен на основе непосредственного анализа рыночных данных об объеме предложения в данный момент, об объеме строящейся недвижимости, о выходящих на рынок проектах.

Что касается спроса, то с учетом инертности рынка его объем на ближайшую перспективу также можно оценить на основе данных об объемах продаж, однако делать на этой основе среднесрочные и тем более долгосрочные прогнозы невозможно. Именно здесь и появляется потребность в фундаментальном анализе, в выявлении факторов, которые могут повлиять на объемы спроса. Анализ в данном случае базируется на том, что спрос на рынке недвижимости произволен от состояния экономики и ее развития в том или ином регионе. Отсюда можно вывести алгоритм формирования спроса на региональном (городском) рынке недвижимости (рис. 4.9):

1) уровень и динамика экономического развития региона (объем валового регионального продукта и его динамика по объему и структуре) определяют динамику занятости;

2) занятость и ее динамика (объемные и структурные изменения), во-первых, определяют потребность в офисной недвижимости и индустриальной недвижимости, а во-вторых, общую численность населения и его структуру (профессиональную, образовательную, демографическую), что, в свою очередь, обусловливает спрос на рынке жилья.

В общей занятости может быть выделена базисная занятость (лица, занятые на градообразующих предприятиях) и занятость в градообслуживающих предприятиях и организациях. Базисная занятость играет ведущую роль, создавая спрос на градообслуживающий сектор. Занятость и ее динамика определяют уровень доходов населения и структуру его расходов, что влияет на спрос на торговую недвижимость.

Рис. 4.9. Алгоритм формирования спроса на региональном рынке недвижимости

Еще один подход к определению емкости рынка – анализ таких параметров, как потенциал рынка, объем рынка, объем поглощения и доля рынка.

Потенцией рынка – возможный объем потребления продукта на рынке.

Потенциал рынка может быть определен па основе изучения потребностей в том или ином виде продукта или, что более реально, на основе сравнения имеющегося уровня потребления с мировыми стандартами. Например, если говорить о потенциале рынка жилья, то разумным было бы начать со сравнения обеспеченности жильем в нашей стране с аналогичными данными по другим, более развитым странам.

Потенциал рынка показывает общие масштабы возможных потребностей в продукте. Большее практическое значение имеет показатель объема рынка.

Объем рынка – количество продуктов, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени.

Если в основе потенциала спроса лежат потребности в продукте, то основу объема рынка составляет платежеспособный спрос – количество объектов, которое потребители (покупатели, арендаторы) не только желают, но и могут приобрести на рынке за конкретный период времени.

Величина спроса определяется объемом потребностей в продукте, доходами его потенциальных потребителей, а кроме того, степенью зависимости динамики объемов спроса от динамики доходов.

С показателем объема рынка тесно связан другой показатель, которым чаще всего оперируют на практике, – объем поглощения.

Объем поглощения – фактический объем проданных (сданных в аренду) объектов недвижимости за определенный период времени.

На основании сопоставления совокупного объема предложения на рынке, включающего в себя как вторичный, так и первичный рынок, и объема поглощения можно определить норму поглощения как отношение объема поглощения к объему совокупного предложения.

Доля рынка – зто та часть общей величины спроса, на которую может рассчитывать фирма, предлагающая свой продукт на рынке недвижимости.