Виды и формы сделок с земельными участками

По числу сторон, как отмечалось выше, выделяют одно-, двух- и многосторонние сделки (договоры). Чаще всего договоры по поводу земельных участков являются двухсторонними, однако могут заключаться и многосторонние договоры, например, учредительный договор о создании хозяйственного товарищества или общества, в соответствии с которым в складочный (уставный) капитал юридического лица вносятся земельные участки. Применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей долевой собственности, распространены также договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя. К односторонним сделкам относятся завещание, принятие наследства, отказ от наследства, доверенность.

Договоры с земельными участками в большинстве случаев являются консенсуальными, т.е. считаются заключенными, когда между сторонами в установленной законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако договор дарения земельного участка, напротив, по общему правилу является реальным и считается заключенным с момента передачи земельного участка одаряемому. Большинство договоров с земельными участками являются возмездными, однако возможны и безвозмездные сделки – договор дарения, завещание и некоторые другие.

Сделки с земельными участками всегда совершаются в письменной форме, причем чаще всего по закону требуется именно простая письменная форма договора. Для договора продажи недвижимости ГК РФ устанавливает специальное правило, что данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Нотариальная форма требуется лишь для некоторых сделок с земельными участками. В частности, нотариальному удостоверению подлежат договор ренты (ст. 584 ГК РФ), завещание (ст. 1124 ГК РФ), доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (за исключением случаев, предусмотренных законом) (ст. 185 ГК РФ). Кроме того, по СК РФ (ст. 35) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Кроме того, в случаях, предусмотренных федеральными законами, сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации в органах Росреестра. К числу таких случаев относятся государственная регистрация:

– договоров дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ);

– договоров аренды (субаренды) земельного участка, заключенных на срок более одного года (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);

– договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ)^[1];

– договоров об ипотеке (ст. 10 Закона об ипотеке, ст. 339 ГК РФ);

– договоров доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК РФ)^[2].

В ряде случаев законодательство предусматривает государственную регистрацию не самого договора, а перехода прав на земельный участок (недвижимое имущество) по такому договору. Это, например, переход права собственности на недвижимость при ее продаже (ст. 551 ГК РФ), передача недвижимого имущества в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ).

Согласно ст. 131 ГК РФ органы Росреестра обязаны по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (договоре). Указанные органы обязаны предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.