Лекция VII. Управление недвижимостью
Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:
o принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
o управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
o любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
o процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
o систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.
Управление - более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риелторскими операциями.
Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.
В сфере предпринимательства управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Управляющий недвижимым имуществом - это юридическое или физическое лицо, которое но договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.
Брокер - это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Агент - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риелторские), залоговые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы - весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.
Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риелторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.
Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление - это регламентация деятельности каждого лица (организации) - участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).
Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.
По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:
o государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
o самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями - ассоциациями риелторов и Российской гильдией риелторов;
o общественные воздействия - мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
o управление определенным недвижимым имуществом;
o заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.
В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:
o прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
o планирование и проектирование;
o строительство или реконструкция;
o регистрация, оценка и учет;
o эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
o контроль и распоряжение, корректировка плана. Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости (схемы VII.1., VII.2).
Схема VII. 1. Планирование в системе предпринимательства
Схема VII.2. Планирование как функция управления недвижимостью
