Цели и уровни управления недвижимостью

Итак, высшая цель управления недвижимостью – обеспечение максимальной эффективности использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

В наиболее общем виде можно говорить о следующих вариантах этих интересов (применительно к инвестиционной недвижимости):

• получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

• получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

• увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

• использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

• использование недвижимости для повышения престижа собственника.

Указанные мотивы могут на практике пересекаться друг с другом, рождая целый ряд комбинаций, каждая из которых накладывает отпечаток на управление объектами недвижимости.

Специфика содержания процесса управления недвижимостью определяется также такими факторами, как:

• варианты использования объекта собственником;

• масштабы и структура объекта управления;

• типы недвижимости.

С точки зрения вариантов использования объекта собственником можно выделить две разновидности недвижимой собственности: операционную и инвестиционную (подробнее об особенностях управления этими видами недвижимости см. параграф 9.3).

С точки зрения масштабов и структуры объектов управления целесообразно выделение уровней в системе управления недвижимостью, приведенных па рис. 9.2.

Рис. 9.2. Основные уровни управления недвижимостью

Каждый из выделенных уровней имеет свои особенности:

• в целях управления;

• содержании и организации деятельности по управлению;

• использовании различных юридических процедур при передаче объектов в управление.

Управление портфелем недвижимости – деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, составляющих (входящих в) портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.

В литературе довольно часто используется несколько отличная от предложенной здесь классификация видов управления недвижимостью, в соответствии с которой выделяются такие виды, как:

• property managament – управление финансовыми потоками по объекту, работа с арендаторами и поставщиками ресурсов;

• facility managament – управление инфраструктурой (техническое обслуживание, уборка, оказание услуг);

• asset managament – управление недвижимостью как активами (частью активов), формирование портфеля и его актуализация.

Целью управления в данном случае является максимизация дохода, приносимого всей совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель, при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Очевидно при этом, что одновременное достижение этих целей в полном объеме невозможно (больший доход сопряжен и с большим риском). В связи с этим реальный портфель недвижимости всегда является результатом компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска. Так же как и на фондовом рынке, возможны различные по своему составу портфели, например агрессивные, консервативные, в зависимости от готовности инвестора идти на риск. Однако каков бы ни был конкретный портфель, его формирование и поддержание в актуальном состоянии требует решения таких задач, как:

• диверсификация портфеля, формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недвижимости, различающихся друг от друга по местоположению, типу недвижимости, размерам и пр.;

• актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие объектов недвижимости) в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Управление портфелем недвижимости в основном связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений.

В числе функций, выполняемых в процессе управления портфелем недвижимости, следует выделить:

• выработку общей инвестиционной стратегии, подготовку программ инвестирования;

• подбор объектов для инвестирования и продажи (и, возможно, самостоятельное принятие решений по данным операциям с последующими финансовыми трансакциями);

• отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров; разработку и реализацию проектов создания дочерних управляющих компаний;

• подготовку отчетности о результатах управления портфелем перед инвестором и разработку предложений по актуализации портфеля;

• перечисление чистых доходов портфеля инвестору.

Управление комплексами объектов недвижимости – деятельность по управлению комплексами, сформированными по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая, в том числе офисы, торговые помещения и пр.), либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания).

Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели может выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом, и достижение иных целей.

Основными задачами, решаемыми на уровне управления комплексом объектов недвижимости, являются:

• формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс, условий привлечения пользователей);

• поддержание отношений с собственником и партнерами;

• координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости;

• управление процессами развития недвижимости.

Цель управления объектом недвижимости состоит в достижении максимальной отдачи от объекта недвижимости^[1].

Основными задачами, решаемыми при управлении объектом недвижимости, являются:

• маркетинг (изучение рынка и спроса, позиционирование объекта, реклама);

• управление финансовыми потоками, связанными с объектом (формирование дохода, управление расходами, привлечение и возврат инвестиций);

• технический менеджмент (управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и ОГЛАВЛЕНИЕм объекта);

• обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами, связанными с эксплуатацией и использованием объекта;

• управление занятостью объекта (привлечение пользователей, формирование договорных отношений, определение оптимальных ставок аренды, обеспечение оптимальной загрузки помещений);

• управление персоналом (подбор, наем, расстановка, обучение, контроль за деятельностью персонала);

• обеспечение учета и отчетности.

Следует иметь в виду, что задачи, стоящие перед управлением объектами недвижимости, могут решаться на разных уровнях управляющей компании. Линейный управляющий – управляющий объектом недвижимости может решать, и как правило решает, лишь часть из них, в основном касающуюся непосредственных взаимоотношений с арендаторами, оказанием их услуг, обеспечением эксплуатации здания и т.д. Значительная часть задач по управлению объектом недвижимости решается на уровне управляющей компании.

Сравнивая различные уровни управления недвижимостью, нетрудно заметить, что при движении вниз по уровням управления возрастает роль организационных и технических аспектов управления и, напротив, при движении вверх – растет значение экономических и финансовых аспектов.

В целом распределение функций по управлению недвижимостью между различными уровнями управления может быть представлено так, как показано в табл. 9.1.

Таблица 9.1

Функции управления недвижимостью на разных уровнях управления

Функция управления	Управление портфелем недвижимости	Управление комплексом недвижимости	Управление объектом недвижимости
Администрирование, финансирование и распределение нрав на недвижимость	+++	++	+
Приобретение, размещение, определение условий продажи аренды	+++	++	+
Организация развития недвижимости (строительство, реконструкция)	+++	++	+
Организация сервиса	+	+++	+
Технический менеджмент здания	+	+	+++
Управление обслуживанием	+	+	+++

Примечание: +++ – область первостепенного внимания; ++ – область второстепенного внимания; + – область третьестепенного внимания.

Следует обратить внимание на то, что деятельность по управлению недвижимостью соответственно природе недвижимости осуществляется в трех аспектах: правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления заключается в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

ОГЛАВЛЕНИЕ деятельности по управлению недвижимостью может быть представлено так, как показано на рис. 9.3.

Рис. 9.3. Основные аспекты деятельности но управлению объектами недвижимости

Безусловно, приведенное разделение – условно, на деле в процессе управления они тесно переплетаются друг с другом. Однако оно является полезным с точки зрения раскрытия технологии управления, показывая, что в процессе управления его субъект может оказывать влияние:

• на права – с одной стороны, права в отношениях с собственником – где начинаются права управляющего и заканчиваются права собственника; с другой – в отношениях с арендаторами – как нужно сформулировать права и обязанности сторон (управляющий – арендатор), чтобы интересы арендатора были удовлетворены, но и интересы управляющего соблюдены;

• на техническое состояние объекта – через организацию эксплуатации, технического обслуживания и содержания объекта;

• па доходы и расходы от недвижимости – через маркетинг, определение уровня ставок арендной платы, подбор арендаторов, выбор вариантов обслуживания, снижающих издержки (определение потребности в управляющих – на каждом ли объекте, либо на группу объектов – с учетом необходимости обеспечения качества обслуживания).

Основное ОГЛАВЛЕНИЕ деятельности по управлению объектом недвижимости представлено в табл. 9.2.

Таблица 9.2

ОГЛАВЛЕНИЕ деятельности по управлению объектом недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ мероприятия	Результат мероприятия
Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка	Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта
Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих ОГЛАВЛЕНИЕ объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой	Поддержание объекта в работоспособном состоянии
Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров	Обеспечение наиболее полной занятости объекта и максимизации арендного дохода
Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту. Определение оптимального соотношения между привлечением подрядчиков и обслуживанием объекта командой управляющего	Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов	Поддержание уровня занятости объекта и необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам	Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг
Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов, в планы эксплуатации, маркетинга и т.д.	Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости

Важным фактором, определяющим специфику управления недвижимостью, является функциональное назначение (тип) недвижимости. Так, управление жилой недвижимостью может представлять собой технически менее сложную задачу, чем управление торговым центром или офисным зданием, однако с точки зрения психологии взаимоотношений с множеством собственников работа управляющего может оказаться существенно сложнее.

Существуют серьезные различия при управлении различными видами коммерческой недвижимости, например торговой и офисной недвижимостью. Эти различия мечут касаться текучести арендаторов, способов установления арендной платы, необходимости оказания дополнительных услуг арендаторам, выделения различных категорий арендаторов и пр.

Особое место в проблематике управления недвижимостью занимают вопросы управления имущественным комплексом городов, регионов. Перед системой управления в данном случае ставятся разнообразные и подчас противоречащие друг другу задачи, отражающие сложность города и региона как социально-экономического организма.

Среди таких задач могут быть:

• создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого;

• обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом;

• формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат по содержанию недвижимости;

• обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и одновременно решение социальных задач.