Традиционная ипотечно-инвестиционная техника

Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, который является, как известно, наиболее гибким, точным, формализованным методом анализа, в условиях ипотечного кредитования объекта недвижимости реализуется с использованием традиционной ипотечно-инвестиционной техники.

Ипотечно-инвестиционная техника основана на следующих принципиальных предпосылках:

1. Стоимость приносящей доход собственности рассчитывается путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга (или его текущего остатка) и оцененной стоимости собственного капитала.

2. Техника использует остаточный принцип: инвестор получает остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга, т.е. доход на собственный капитал (СК), рассчитанный на годовой основе.

3. Величина реверсии рассчитывается как разность между ценой перепродажи и остатком долга на конец периода владения.

4. Текущие стоимости чистых доходов инвестора и величины реверсии, определенной в соответствии с п. 3, рассчитываются с использованием ставки дисконта, соответствующей ставке дохода на СК инвестора. Их сумма дает оцененную стоимости СК, рыночную, если использовались рыночные данные, и инвестиционную, если учитывались конкретные требования конкретного инвестора.

5. Стоимость текущего остатка долга (или остатка долга на конец анализируемого периода) рассчитывается дисконтированием годовых платежей ОД по ставке ссудного процента за оставшийся срок кредита. При типичных рыночных условиях финансирования эта составляющая стоимости объекта недвижимости будет носить рыночный характер. Если рассматривались конкретные и нерыночные условия финансирования недвижимости, то для определения ее рыночной стоимости следует провести соответствующие корректировки.

Универсальность традиционной ипотечно-инвестиционной техники состоит в том, что она применима для оценки любого приносящего доход объекта недвижимости как со стабильным доходом, так и развивающегося, с нестабильным потоком доходов.

1) Традиционная ипотечно-инвестиционная техника для объектов с постоянным доходом.

Ипотечное кредитование приносящей доход недвижимости оказывает влияние на все три этапа владения объектом: покупку (приобретение), эксплуатацию (использование) и ликвидацию (перепродажу).

При использовании традиционной ипотечно-инвестиционной техники стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью денежного потока до налогообложения (дохода на собственный капитал), плюс текущая стоимость реверсии (цена продажи минус остаток долга на момент продажи), плюс стоимость ипотеки на момент оценки.

Этот метод позволяет учесть как прирост, так и падение стоимости объекта недвижимости при продаже.

Пример

Кредит в сумме 400 000 дом. выдав на 25 лет под 12% годовых. Платежи ежемесячные. КИД = 80%. Ставка дохода на собственный капитал равна 15%. Чистый операционный доход от объекта равен 65 000 долл. Планируется продажа объекта через 10 лет за 500 000 долл. Найти стоимость объекта и общий коэффициент капитализации.

Решение

1) Находим величину затрат по обслуживанию долга (ОД):

РМТ× 12 = 50 555 долл.

2) Найдем долю дохода на собственный капитал в чистом операционном доходе (ЧОД – ОД):

Ie = I0 – Im = 65 000 – 50 555 = 14 445 долл.

3) Оценим будущий доход собственника на дату оценки (его текущую стоимость):

PV = 72 496 долл.

4) Находим остаток кредита на конец 10-го года (используя, например, таблицу Amoit ФК):

BAL = 351 025 долл.

5) Находим собственный доход от продажи объекта недвижимости:

500 000 – 351 025 = 148 975 долл.

6) Оценим текущую стоимость будущего собственного дохода от продажи на дату оценки:

PV = 36 824 долл.

7) Текущая стоимость объекта недвижимости V0 равна

72 496 + 36 824 + 400 000 = 509 320 долл.

8) Общий коэффициент капитализации R0 равняется

65 000 / 509 320 = 0,12762 (= 12,76%).

Ответ. V0 = 509 320 долл., R0 = 12,76%.

Решение такого рода задач, основными допущениями которых являются предположения о постоянстве чистого операционного дохода и использовании самоамортизирующегося ипотечного кредита, может быть алгоритмизировано в соответствии с общей формулой проведения расчетов'.

V0 = РVаF(ЧОД – ОД) + PVF(RV-RИK) + ИК, (5.14)

где V0 – стоимость объекта недвижимости; PVaF – фактор текущей стоимости аннуитета; PVF – фактор текущей стоимости будущего единичного потока дохода (реверсии); RV – цена предполагаемой перепродажи собственности, стоимость реверсии (reverse value); RИК – остаток ипотечного долга при перепродаже (rest of ИК).

Алгоритм расчетов в соответствии с данной формулой таков:

1) Определить длительность прогнозного (инвестиционного) периода (п).

2) Рассчитать величину чистого операционного дохода (ЧОД).

3) Рассчитать сумму расходов по обслуживанию долга (ОД).

4) Определить доход на СК инвестора (ЧОД – ОД).

5) Определить ставку дохода на собственные средства инвестора ( Ye).

6) Рассчитать текущую стоимость денежных поступлений инвестора.

7) Спрогнозировать цену (предполагаемой) продажи недвижимости в конце прогнозного периода (RV).

8) Определить остаток долга по кредиту на конец прогнозного периода (RИК).

9) Найти размер выручки от перепродажи недвижимости как разницы между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга (RV – RИК).

10) Рассчитать текущую стоимость выручки от перепродажи.

11) Определить величину ИК на дату оценки (ИК) (или остатка по нему, если он получен ранее).

12) Вычислить обоснованную рыночную стоимость недвижимости на дату оценки как сумму п. 6, 10 и 11, причем сумма п. 6 и 10 дает рыночную стоимость СК.

2) Традиционная ипотечно-инвестиционная техника для объектов с переменным доходом.

Пример

В примере, рассмотренном ранее, изменим только одно условие: чистый операционный доход от объекта прогнозируется в размере 65 000 долл. в первый год, а затем увеличивается на 2% ежегодно на протяжении прогнозного периода (ПП), что соответствует типичным прогнозам, задаваемым практикующими оценщиками, относительно роста дохода от оцениваемого объекта.

Решение

1) Формализация задачи:

ИК = 400 000 долл.

Yт= 12%.

N = 25 лет (платежи ежемесячные).

КИД = 80%.

ЧОД1 = 65 000 долл.

Рост ЧОД = α = 2% в год.

Ye= 15%.

п = 10 лет.

2) Пусть ожидаемая отдача на инвестированный капитал (по результатам анализа рыночных условий) составляет F0 = 13%.

3) Размер основной суммы долга, необходимый к ежегодному погашению,

PRN1 = 400 000 / 25 = 16 000 долл.

4) Остаток кредита на конец первого года

BAL1= 400 000 – 16 000 = 384 000 долл.

5) Процент, начисленный в первом году,

INТ,= 400 000 × 0,12 = 48 000 долл.

6) Обслуживание долга (ОД) в нервом году

PRN1 + INT1= 16 000 + 48 000 = 64 000 долл.

7) Последующие расчеты удобно провести с использованием электронных таблиц типа Excel, результаты которых помещены в таблицу (табл. 5.6).

Вспомогательные расчеты, внесенные в табл. 5.6:

а) стоимость реверсии:

RV= ЧОД„ / (Y0 – а) = 79 235 / (0,13 – 0,02) = 720 315 долл.;

б) остаток долга по ИК на конец ПП:

RИК = PRN(N- п) = 16 000 × (25 – 10) = 240 000 долл.;

в) остаток собственных средств на конец прогнозного периода

RV- RИК = 480 315 долл.;

г) расчет текущей стоимости остатка собственных средств производится по ставке дохода на СК, причем, фактор дисконтирования рассчитывается на конец ПП, т.е. используется фактор четвертой функции на конец 10-го года PVF10 = 1 / (1 + Ye)10 = 0,22521,

PVF10 ((ЧОД10 – ОД10) + (RV-RИК)) = 115 144 долл.

Таким образом, расчеты были реализованы в соответствии с модифицированной формулой (5.14):

V0 = Σ PVFk (ЧОДk – ОДk)+ PVF10 (RV – RИК) + ИК. (5.15)

Ответ. В условиях задачи рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 565 395 долл., или округленно 565 400 долл.

Замечание 1. Для случая непостоянных доходов от объекта недвижимости традиционная ипотечно-инвестиционная техника реализуется по формуле более общего вида

V0 = ΣΡVk (ЧОДk – ОДk) + PVFn (RV – RИК) + ИК. (5.16)

Замечание 2. Если для кредитования объекта привлекалось т кредитов, то формула (5.16) допускает дальнейшее обобщение:

V0 = ΣPVFk (ЧОДk – ΣOДki)+ PVFn (RV – ΣRИКi) + ΣИΚi. (5.17)