Лекция V. Рынок земельных участков

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку это единственное место проживания всех народов и поколений людей, основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человечества, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис - объект хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли, как уже отмечалось выше, состоит в том, что она служит местом обитания и определяет условия жизни людей. И наконец, Земля как территория государства или субъекта РФ выполняет политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством РФ с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства РФ.

В силу этого земля как невосполнимый природный ресурс многофункционального назначения имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, и особенно купля-продажа земельных участков, в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

В Российской Федерации, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

o систему зонирования;

o рациональное использование и охрану земель;

o контроль окружающей среды;

o защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

o соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон;

o учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

o принудительное изъятие земель у собственника для государственных и муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, к которым относятся:

1) выполнение международных обязательств Российской Федерации;

2) размещение объектов государственного и муниципального значения (если другие варианты их размещения не были найдены), в том числе:

- объектов обороны и безопасности;

- объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи федерального или регионального назначения;

- объектов атомной энергии;

- сооружений, обеспечивающих космическую деятельность;

- объектов, обеспечивающих статус и защиту государственной границы РФ;

- объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

- автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

- линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

- федеральных и региональных энергетических систем;

3) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию земель, в том числе путем выкупа, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ (ст. 49 ЗК РФ).

Решение об изъятии участка принимают органы исполнительной власти с уведомлением собственника за год и госрегистрацией факта изъятия. Возможен выкуп объекта по рыночной цене или предоставление другого объекта.

Кроме того, хозяину должны компенсировать все убытки, причиненные изъятием, включая понесенные им в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, затраты по переезду и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др.

Не могут также государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах - при крупных сделках (25-50% балансовой стоимости активов общества) решение принимает единогласно совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов - только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, обусловленных спецификой самого товара - земли.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской деятельности, земля служит определенной гарантией стабильности не только бизнеса, но и всего общества.