Лекция 4. РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ НА ОСНОВЕ СТОИМОСТИ РЕСУРСОВ

В результате освоения главы 4 бакалавр должен:

знать

• теоретические принципы оценки стоимости природных ресурсов;

уметь

• давать юридическое обоснование методикам оценки ресурсов;

владеть

• методическими основами оценки земель, лесных ресурсов и месторождений полезных ископаемых.

Основные подходы к оценке ресурсов

Потребность в оценке стоимости природных ресурсов становится достаточно очевидной в последнее время практически на всех уровнях управления и обусловлена преимущественно ресурсной ориентацией экономики страны, переходом на экономические методы регулирования природопользования, а также наметившимися серьезными структурными подвижками в отношении прав собственности на вовлеченные в хозяйственный оборот основные виды природных ресурсов (земля, лес, недра) [6–9].

К наиболее распространенным экономическим методам регулирования природопользования, в основе которых лежит оценка стоимости природных ресурсов, относятся:

– введение платы за использование природных ресурсов и экологических налогов и платежей за загрязнение окружающей среды;

– оценка экологического вреда и возмещение ущерба;

– установление штрафов за нарушение природоохранного законодательства и нерациональное использование природных ресурсов;

– определение величины различного рода компенсационных платежей, связанных с ущербом, изменением целевого назначения, и изъятия природных ресурсов;

– определение ставок страхового возмещения при проведении экологического страхования;

– расчет величины налоговых и арендных платежей за земли, имеющие важное экологическое и рекреационное значение;

– учет ресурсной компоненты в структуре национального богатства страны;

– оценка эффективности инвестиций в коммерческие и природоохранные проекты;

– регулирование землепользования с учетом экологических и социальных требований и ограничений;

– принятие решений о строительстве и размещении различных объектов.

Реализация перечисленных методов регулирования природопользования самым тесным образом связана с применением единого методологического аппарата оценки природных ресурсов, реализуемого через прикладные методы измерения их рыночной, социальной и экологической ценности.

Современные методы стоимостной оценки природных ресурсов и объектов условно можно разделить на две группы:

1) методы, основанные на оценке стоимости недвижимого имущества;

2) методы, основанные на косвенных или субъективных оценках, связанных с проведением социологических исследований и опросов.

Первая группа методов позволяет определять рыночную стоимость используемых природных ресурсов (методы сравнительный, доходный, и затратный).

Вторая группа методов ориентирована на получение стоимостных оценок таких природных ресурсов, которые не поддаются прямому измерению в стоимостных показателях традиционными процедурами оценивания объектов, имеющих потребительскую или рыночную стоимости (метод транспортно-путевых затрат, метод суррогатных рынков, метод оценки готовности платить).

Использование перечисленных методов дает возможность решить основные проблемы оценки природных ресурсов, включая и биологические компоненты экологического ущерба, что в свою очередь дает возможность создать

действенную систему экономических инструментов экологической политики.

Основные принципы и подходы к оценке стоимости недвижимости. В практике оценочных работ используют три оценочных подхода при определении стоимости недвижимого имущества:

– сравнительный;

– доходный;

– затратный.

Перечисленные подходы в свою очередь объединяют довольно большое число методов, приемов и технологий расчета показателей стоимости, определяемых целями и объектами оценки, а также наличием исходной информации.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Методы, используемые в рамках данного подхода, являются наиболее достоверными методами оценки рыночной стоимости земельных участков с ценными природными комплексами, оборот которых не запрещен, а также при оценке альтернативной стоимости природных территорий, выведенных из оборота (заповедники, национальные парки и т.д.). В этом случае в рыночной стоимости земли будут отражены представления пользователей – покупателей земельных участков – о ценности таких нематериальных природных благ, например, как красивый пейзаж или хороший климат.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки и связаны с расчетом прибыли (чистого дохода), получаемого при использовании объекта и применения техники капитализации. Методы капитализации доходов разделяют па две основные группы:

– прямая капитализация;

– дисконтирование денежного потока.

Прямая капитализация представляет преобразование оценки ожидаемого дохода за один год в значение текущей стоимости Ц. Для этого величину оцененного дохода Д умножают на соответствующий коэффициент дохода (капитализации) Кд или делят на соответствующий показатель текущей доходности R.

Коэффициент капитализации, или множитель, обычно в этом случае рассчитывается как отношение цен продажи недвижимости на ее годовой потенциальный или фактический валовой доход.

Дисконтирование денежного потока, представляет метод, используемый для преобразования будущих доходов в текущую стоимость путем суммирования дисконтированных доходов за определенный период времени.

Соответственно, исходя из процедуры дисконтирования, текущая стоимость любого объекта оценки может быть определена как сумма приведенных к одному моменту времени будущих выгод за каждый год рассматриваемого периода получения этих выгод:

где Цi – будущие выгоды; п – год рассматриваемого периода.

Приведенные уравнения обычно используют для вычисления настоящей стоимости серии будущих выгод (затрат, доходов), имеющих место каждый год в течение определенного периода времени (например, поступление от арендной платы, реализации сельскохозяйственной продукции и т.д.).

Основным недостатком доходного подхода является большая неопределенность в выборе ставок дисконтирования и сильное занижение стоимости природных ресурсов, приносящих доход в течение продолжительного периода времени. Данная проблема является краеугольным камнем оценки стоимости природных ресурсов, так как из-за высоких процентных ставок и упрощенной математической процедуры оказывается, что любой природный объект, например участок леса или месторождение полезных ископаемых, оцениваемый по доходам, через 50 лет и более уже почти ничего не стоит. Выходом из данного положения является применение социальных норм временного предпочтения или пониженных ставок дисконтирования при оценке общественной ценности природных объектов, или более полный учет продуцируемых ими благ.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки. При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (здания, строения, сооружения), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Основным недостатком затратного подхода является либо значительное занижение ценности объекта, либо ее неоправданное завышение.

В то же время при оценке природных ресурсов и объектов, рынки которых отсутствуют или неразвиты, можно применять затратный подход для определения стоимости их замены искусственными аналогами (восстановительной стоимости или стоимости замещения).