Особенности налогового учета в строительстве

Особенности налогообложения операций но договору долевого участия в строительстве. Денежные средства, передаваемые для финансирования строительства, осуществляемого на условиях долевого участия, являются средствами, направленными на инвестирование, и в соответствии со ст. 39 НК РФ не являются реализацией. На этом основании они не включаются в налоговую базу по НДС и не участвуют в формировании налоговой базы но налогу на прибыль.

У заказчика, использующего средства дольщиков, отношения, связанные с начислением и уплатой налога на прибыль, возникают только при начислении сумм соответствующего вознаграждения, а также тогда, когда по условиям договора суммы полученной экономии обращаются в доход заказчика.

У инвесторов отношения, связанные с налогообложением прибыли, возникают опосредованно, как при любом приобретении объектов основных средств. Эти отношения касаются определения момента начала начисления амортизации, а также применения инвестиционной премии.

Глава 21 НК РФ не установливает каких-либо особенностей для осуществления налоговых вычетов по стоимости законченных строительством объектов основных средств, профинансированных на условиях долевого участия. Следовательно, налоговые вычеты осуществляются в порядке, установленном ст. 171 и 172 НК РФ, — каждым участником в части, соответствующей использованным денежным средствам. Напомним, что вычеты производятся после принятия объекта к учету и после начала начисления амортизации.

Порядок применения и документального оформления налоговых вычетов по НДС участниками договора долевого участия в строительстве разъясняется Письмом Минфина России от 18.10.2011 № 03 07 10/15:

• в случае если строительство объекта осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика, передача застройщиком в установленном порядке на баланс инвестора части объекта, законченного капитальным строительством, не является операцией по реализации застройщиком товара или СМР и, соответственно, не признается объектом обложения НДС у застройщика. При этом услуги по организации строительства объекта, оказываемые застройщиком инвесторам, являются объектом обложения и подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке;

• для применения инвесторами налоговых вычетов, предусмотренных п. 6 ст. 171 НК РФ, по части объекта, которая после окончания строительства будет принадлежать соответствующим инвесторам, осуществляющим финансирование строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, застройщику следует выставлять счета- фактуры в адрес каждого инвестора по передаваемой ему части объекта в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 168 ПК РФ, т.е. не позднее пяти календарных дней после передачи в установленном порядке на баланс инвестора части объекта, законченного капитальным строительством.

Указанный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных застройщиком от подрядных организаций по выполненным СМР и поставщиков товаров, работ, услуг. При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары, работы, услуги целесообразно выделить в самостоятельные позиции. Сумму ИДС, указанную в таком счете-фактуре, следует определять расчетным методом исходя из сумм налога, предъявленных застройщику подрядными организациями и поставщиками товаров, работ, услуг, и доли данного инвестора в сумме инвестиций на строительство объекта. К первому экземпляру счета-фактуры, передаваемому застройщиком инвестору, прилагаются копии счетов-фактур, полученных застройщиком от подрядной организации, а также копии соответствующих первичных документов. Второй экземпляр счета-фактуры хранится у застройщика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.

По услугам организации строительства объекта, оказанным застройщиком инвесторам, застройщику следует выставлять инвесторам счета-фактуры в общеустановленном порядке и регистрировать их в книге продаж.

В случае приобретения недвижимости на условиях долевого участия сумма, перечисленная по договору участия в долевом строительстве, в качестве предоплаты в состав расходов организации не включается (п. 14 ст. 270 НК РФ). Стоимость недвижимости, полученной но договору участия в долевом строительстве, формируется с учетом положений абз. 2 ст. 320 ПК РФ. То есть организация вправе сформировать эту стоимость с учетом государственных пошлин, уплачиваемых за регистрацию договора участия в долевом строительстве и права собственности на квартиру. В то же время эти государственные пошлины могут быть признаны косвенными расходами и учтены в составе издержек обращения текущего отчетного периода па основании подп. 1 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст. 272 и абз. 2 ст. 320 НК РФ.