Организационно-экономический механизм сервейинга

В процессе реализации концепции сервейинга происходит проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости. Проведение технической, экономической и правовой экспертиз тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества.

Концептуальная модель сервейинга может быть представлена тремя основными этапами (рис. 4.1):

1) анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости, что предполагает выполнение ряда действий:

– мониторинг и анализ рынка недвижимости; анализ местоположения, правового положения;

– техническая экспертиза состояния объекта;

– экономическая и управленческая экспертизы недвижимости;

2) планирование и оценка предполагают выполнение работ:

– по разработке стратегии управления портфелем недвижимости;

планированию процессов создания, реконструкции, эксплуатации, использования и ликвидации объектов недвижимости. Планирование в теории сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности;

3) этап реализации и оценки процессов управления недвижимостью.

Рис. 4.1. Этапы реализации концепции сервейинга

Проведение экспертиз тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества собственника.

Построение эффективной системы управления отдельными объектами недвижимости является необходимой предпосылкой для эффективного управления всем портфелем недвижимости, находящимся в распоряжении собственника. В то же время каждый отдельный объект недвижимости занимает определенное место в портфеле, выполняя свои собственные функции по реализации целей собственника. Поэтому, с одной стороны, оценка качества управления отдельным объектом недвижимости, разработка стратегии этого управления происходит с точки зрения интересов всего портфеля в целом, а с другой – стратегия управления портфелем в целом складывается из стратегий управления отдельными объектами недвижимости.

Управление объектом недвижимости происходит на основе построения его стратегии. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости. Основной смысл стратегии состоит в определении направления управления недвижимостью в существующих условиях.

Управленческая обоснованность стратегии управления недвижимостью имеет две составляющие – соответствие стратегии управления целям собственника и соответствие стратегии управления имеющимся управленческим ресурсам.

Управленческий ресурс, как и любой фактор производства, является ограниченным. Задача достижения максимального эффекта при ограниченности имеющихся ресурсов в полной мере касается и его использования. Поэтому выбор стратегии управления объектом зависит от способности управленческой команды ее реализовать. На практике управление недвижимостью, как это было показано в предыдущем параграфе, может осуществляться либо специализированными управляющими компаниями, либо внутренними подразделениями собственника. В свою очередь специализированные управляющие компании различаются по своим размерам, уровню профессиональной подготовки сотрудников, имеющемуся опыту управления недвижимостью, уровню технического и программного обеспечения.

Внутренние подразделения собственника могут значительно отличаться – от департаментов управления собственностью крупных корпораций до нескольких сотрудников, занимающихся сдачей в аренду временно свободных помещений только при необходимости.

Изучение взаимосвязей управляющих структур со смежными подразделениями также позволяет сделать вывод об их разнообразии. В составе крупной компании, работающей на рынке недвижимости, наряду со специализированной управляющей фирмой часто имеются агентство недвижимости, ремонтно-строительное подразделение, собственный оператор связи, эксплуатационная компания. Очевидно, что в рамках крупной диверсифицированной фирмы стратегия управления недвижимостью может быть более разнообразна, чем стратегия, реализуемая фирмой-одиночкой.

В итоге любой вариант управления оценивается с точки зрения достижения целей собственника. Для этого необходимо, чтобы цели собственника имели четкое количественное выражение. Однако на практике часто цели собственника носят общий характер. Если собственник не обладает ясным структурированным пониманием процессов профессионального управления недвижимостью, не владеет концепцией сервейинга, он сталкивается с затруднениями в формулировке своих целей.

В данном случае проблема решается при участии специалистов в области сервейинга, задачи которых состоят в следующем:

– довести до собственника представление о возможных результатах управления принадлежащим ему объектом недвижимости;

– оценить реалистичность имеющихся у собственника представлений о целевых показателях управления недвижимостью;

– скорректировать представления собственника о целях управления объектом недвижимости с учетом ресурсообеспечения достижения этих целей.

После определения целей собственника проводится сравнение различных вариантов стратегии управления объектом недвижимости. Если цели собственника предусматривают ограниченное использование объекта недвижимости, то на первом этапе производится отбор соответствующих вариантов. Далее производится сравнение стратегий по операционной, коммерческой и социальной эффективности. Общая методология сравнения стратегий имеет сходство с методологией оценки эффективности инвестиционных проектов. В данном случае можно использовать следующие показатели: чистая текущая стоимость, внутренняя норма отдачи, изменение рыночной стоимости объекта недвижимости. Сравнивая различные варианты бюджетов, необходимо выбрать тот из них, который в наибольшей степени отвечает целям собственника.

Далее формируется стратегия управления объектом. В управлении недвижимостью можно выделить три основных этапа разработки стратегии.

1. Оценка факторов, формирующих стратегию управления. Взаимодействие факторов, оказывающих влияние на определение стратегии компании, носит специфический характер для каждой отрасли и компании и всегда изменяется во времени. Основной акцент в построении стратегии управления объектом недвижимости делается на оценке факторов внешней и внутренней среды. К первым относятся современное состояние и тенденции развития рынка недвижимости, существующее нормативное регулирование, ко вторым – состояние объекта недвижимости и имеющиеся управленческие ресурсы.

2. Формирование вариантов стратегии управления объектом. Выбор стратегии использования объекта недвижимости обусловлен возможностью рынка принять данную стратегию, возможностью реализации данной стратегии с точки зрения потенциала местоположения объекта недвижимости, законодательной разрешенности, технического состояния объекта недвижимости, экономической и управленческой обоснованности.

3. Оценка реализации варианта стратегии управления объектом. Анализ возможностей рынка принять ту или иную стратегию управления объектом недвижимости осуществляется, чтобы определить, насколько та или иная стратегия вписывается в характер спроса и предложения на рынке недвижимости. С этой целью в рамках концепции сервейинга проводится анализ и мониторинг рынка недвижимости.

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. В ходе данного анализа изучается местоположение объекта недвижимости, характер развития и состояние экономики региона, обеспеченность объектами коммерческой недвижимости, возможные конкуренты и конкурирующие объекты.

Таким образом, оценивается соотношение спроса и предложения на объекты коммерческой недвижимости и делается вывод о целесообразности соответствующей стратегии управления объектом недвижимости.

Исследование рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности:

– маркетингового исследования с целью продвижения объекта недвижимости на рынок;

– инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений;

– анализа и прогнозирования тенденций развития рынка – для выработки стратегических решений по развитию бизнеса.

Таким образом, в зависимости от целей анализа можно выделить ряд направлений изучения рынка недвижимости (табл. 4.2).

Таблица 4.2

Направления и способы изучения рынка недвижимости

Направление	Способы
Анализ эффективности инвестиций в недвижимость	Анализ цен на объекты-аналоги. Прогнозирование цен на объекты инвестиций. Изучение макроэкономических параметров и прогнозов их изменения. Оценка и прогнозирование затрат на проект
Анализ ценовой ситуации	Типизация объектов недвижимости но качеству, размеру, местоположению. Оперативная оценка средних ставок арендной платы во типам объектов недвижимости. Исследования влияния параметров качества и размеров на средние ставки арендной платы. Анализ состояния рынка. Прогнозирование ставок арендной платы
Анализ рынка при оценке объекта	Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цен. Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов. Прогнозирование арендных ставок, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования. Прогнозирование будущих затрат и доходов от объекта недвижимости
Маркетинговый анализ рынка	Описание продвигаемого объекта. Изучение предложения аналогичных площадей. Изучение экономического прогноза для микрорайона. Изучение субъектов рынка. Изучение платежеспособного спроса. Прогнозирование объема загрузки объектов недвижимости
Анализ состояния рынка	Анализ характера развития и состояния экономики регионов. Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них. Изучение состояния и состава фонда объектов недвижимости города. Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства. Анализ объема и структуры сделок. Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов недвижимости. Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка

Каждая задача по изучению рынка может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, а одни направления используют результаты, полученные другими.

Наиболее характерный пример общей задачи – оценка и прогнозирование ценовой ситуации иа рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т.е. пользоваться результатами второго направления. При анализе и прогнозировании состояния рынка, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

В рамках концепции сервейинга анализ и мониторинг рынка должны вестись на постоянной целенаправленной основе. Такое требование продиктовано как спецификой рынка недвижимости, претерпевающего постоянные изменения, так и многообразием задач его изучения. В этих условиях серьезное изучение рынка невозможно проводить спонтанно, время от времени.

В процессе определения стратегии управления объектом недвижимости необходимо:

– выбрать наилучший и наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости;

– определить субъект управления недвижимостью;

– определить основные элементы стратегии маркетинга;

– определить место объекта недвижимости в продуктово-рыночной стратегии компании.

Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости позволяет принять принципиальное решение о форме обращения объекта недвижимости. Можно выделить три основных этапа процедуры выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.

На первом этапе формируется перечень всех возможных вариантов использования объекта недвижимости. При этом в основу принимается классификация объектов недвижимости по сегментам рынка недвижимости (см. рис. 1.3). В каждом из указанных сегментов отдельные объекты недвижимости используются потребителями для разных целей, а значит, предъявляются разные требования к их основным свойствам и характеристикам. Отсюда вытекают различия в типах архитектурно-планировочных и объемных решений объектов, качестве отделки помещений, требованиях к техническому обслуживанию и эксплуатации. Соответственно, для объектов различных сегментов рынка недвижимости и функционального назначения будут специфические перечень необходимых работ, затраты на капитальный ремонт, расходы на текущее ОГЛАВЛЕНИЕ, законодательные требования к эксплуатации, использованию и рыночному обороту. Это влияет на величину арендной ставки и потенциального дохода от коммерческого использования объекта недвижимости.

На втором этапе проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям:

– законодательное разрешение;

– физическое осуществление;

– возможность управления;

– экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.

На данном этапе следует:

– определить, какие варианты использования объекта недвижимости соответствуют существующим нормативным документам в сфере градостроительства, санитарно-гигиенических норм, противопожарной безопасности;

– проанализировать существующие долгосрочные договоры аренды, условия которых могут препятствовать изменению функционального назначения объекта;

– учитывать техническое состояние объекта недвижимости, его местоположение, размеры и форму земельного участка.

После исключения законодательно нс разрешенных, физически не осуществимых и невозможных с позиции управления вариантов проводится анализ финансовой осуществимости оставшихся. Для этого проводится мониторинг и изучение рынка недвижимости, оценивается соотношение спроса и предложения по помещениям различного функционального назначения в пределах города и района. Соотношение между уровнями спроса и предложения является основополагающим фактором при определении ожидаемого уровня арендной платы и потенциального валового дохода от объекта недвижимости.

На основании имеющейся информации по рынку недвижимости и об особенностях управления объектами того или иного функционального назначения определяются примерный уровень операционных расходов и величина чистого операционного дохода по каждому из оставшихся вариантов. Итогом второго этапа выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости должно стать определение нескольких вариантов, отдача от которых максимальна.

На последнем (третьем) этапе анализа для каждого из оставшихся вариантов готовится долгосрочный, как правило на 3–5 лет, бюджет управления объектом, по результатам анализа которого выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника. Определение лучшего варианта использования целесообразно осуществлять на основе дисконтирования потоков чистых операционных доходов. При этом желаемая норма отдачи выбирается с учетом риска инвестиций и целей собственника. При прочих равных условиях наилучшее и наиболее эффективное использование будет у того варианта, который имеет максимальное значение чистой текущей стоимости. При выборе максимально продуктивного варианта необходимо учитывать, что часто наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает многофункциональное использование объекта недвижимости. Например, на одном объекте могут быть реализованы и офисные, и торговые, и складские функции. Поэтому при рассмотрении вариантов использования объекта необходимо проанализировать и многофункциональные варианты.

Важную роль в процессе сервейинга играет проведение экономической экспертизы проекта. Экономическая обоснованность – один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости, решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. В процессе проведения экономической экспертизы особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости.

В процессе управления недвижимостью особое значение имеет определение эффективности использования объектов, которая зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при его эксплуатации. Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат па ОГЛАВЛЕНИЕ объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только прямо, но и косвенно через привлекательность объекта.

Деятельность сервейинговой компании, как правило, часто бывает связана с формированием арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости. Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с ОГЛАВЛЕНИЕм и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы (), как правило, формируют на три группы затрат:

где – коммунальные платежи; – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды; – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Первая группа затрат () определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение.

Сдача в аренду нежилых помещений – одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, прибыль, ОГЛАВЛЕНИЕ жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и на землю.

Налоги на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на ОГЛАВЛЕНИЕ правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению), составляют отдельную группу затрат.

Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено арендной платой:

где – отчисления в бюджетпо объекту недвижимости (части, переданной в аренду); – отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.

Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды (), формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости:

где – ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений; – налог на имущество (годовая величина платежа), определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на установленную законодательством ставку налога на имущество:

где – балансовая стоимость арендуемого имущества, являющаяся основой расчета обязательных платежей управляющей компании; – норма амортизационных отчислений в коэффициентах; – норма накладных расходов подрядчика, принявшего па себя ведение работ по капитальному ремонту, %;– планируемая прибыль подрядчика, %; – налог на добавленную стоимость по работамкапитального ремонта сдаваемого в аренду имущества, %; – налог на имущество.

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (Si), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения:

где – площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения; нормативная ставка за землю, установленная по данному участку; – плата за уборку территории – по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

Третья группа затрат (), связанная с расходами управляющей компании на ОГЛАВЛЕНИЕ объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Сумма затрат () управляющей компании по виду деятельности, связанной с арендой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле:

где HP – нормативные расходы; З – затраты по каждому конкретному помещению, передаваемому в аренду, определяемые по формуле:

где – удельная величина суммы затрат управляющей компании, связанных с арендой нежилых помещений; общая площадь сдаваемых управляющей компанией в аренду помещений; – площадь арендуемого помещения.

При проведении таких расчетов управляющая компания имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

Договорная арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль управляющей компании по данному виду деятельности.

В структуре расчета арендной платы используются величины показателей, ставок налогов или иных платежей, которые устанавливаются законодательным путем или иным образом, не зависимым от управляющей компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение времени величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия хотя и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.

Дополнительным источником может служить объем услуг, оказываемых арендатором. К их числу можно отнести создание общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи, современной офисной техники и мебели.

При определении субъекта управления недвижимостью собственнику необходимо проанализировать возможные варианты делегирования функций по текущему управлению недвижимостью. Собственник должен определить, обладает ли он достаточными знаниями, опытом, временными, управленческими и материально-техническими ресурсами для выполнения работ по текущему управлению объектом недвижимости в соответствии с принципами профессионального управления.

При выборе управленческого решения должны также приниматься во внимание степень ликвидности объекта, необходимость в капитальных вложениях.