Лекция 8. Операции с недвижимостью на коммерческом и инвестиционном конкурсах

Продажа государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимости, имеющих социальное или большое экономическое значение, проводилась в России на следующих основных типах конкурсов: коммерческом, с открытыми или закрытыми торгами, инвестиционном, коммерческом с инвестиционными и (или) социальными условиями и совмещенном с аукционными торгами.

Конкурс - это способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации - социальных и инвестиционных. Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе коммерческого конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы. В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им инвестиционных и социальных условий в отношении объекта приватизации. До этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом.

Если объектом приватизации являются акции ОАО или доли в уставном капитале ООО, победитель конкурса до перехода к нему права собственности на них осуществляет голосование на общих собраниях акционеров по своему усмотрению, за исключением следующих вопросов:

o внесение изменений и дополнений в учредительные документы хозяйственного общества;

o залог, сдача в аренду, отчуждение имущества ОАО, если стоимость его превышает 5% уставного капитала или в 50 000 раз больше минимальной оплаты труда;

o залог и отчуждение недвижимого имущества ОАО;

o получение кредита в размере более чем 50%-ной стоимости чистых активов хозяйственного общества;

o учреждение хозяйственных обществ или товариществ;

o утверждение годового отчета, бухгалтерского баланса, счетов прибыли и убытков хозяйственного общества, а также распределение его прибыли и убытков;

o эмиссия ценных бумаг, не конвертируемых в акции ОАО.

Голосование по перечисленным вопросам победитель конкурса осуществляет в порядке, установленном Правительством РФ, органами госвласти субъектов РФ или ОМС . Победитель коммерческого конкурса не вправе голосовать за реорганизацию или ликвидацию хозяйственного общества.

До полной реализации инвестиционной и (или) социальной программы ОАО, созданное в процессе приватизации, не может принимать решения об изменении уставного капитала, о проведении эмиссии дополнительных акций и других ценных бумаг, конвертируемых в его акции.

Организация проведения конкурса по продаже государственных и муниципальных объектов недвижимости осуществляется Росимуществом и включает ряд взаимосвязанных этапов и процедур (схемы 8.1-8.3).

Схема 8.1. Коммерческий конкурс и его основные этапы

Схема 8.2. Инвестиционный конкурс: основные положения

Схема 8.3. Права и обязанности конкурсной комиссии

Условия продажи недвижимости по конкурсу

При продаже государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе социальные условия устанавливаются, если объектом продажи является предприятие как имущественный комплекс, ООО или акции ОАО, составляющие более 50% его уставного капитала.

Социальные условия могут предусматривать:

o сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных рабочих мест;

o переподготовку или повышение квалификации работников;

o сохранение существующей системы охраны труда и здоровья работников;

o ограничение на изменение профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования;

o реализацию мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан.

Перечень социальных условий является исчерпывающим и не подлежит изменению. Он должен иметь экономическое обоснование, стоимостное выражение, сроки выполнения и порядок подтверждения победителем конкурса их выполнения.

Социальные условия коммерческого конкурса подлежат согласованию с соответствующими органами власти и с работниками ОАО, акции которого являются объектом приватизации.

Инвестиционные условия коммерческого конкурса могут предусматривать:

o осуществление мероприятий по реконструкции объекта приватизации, приобретению оборудования, модернизации и расширению производства;

o обязательства победителя конкурса осуществить меры тарифного и нетарифного протекционизма в отношении российских товаропроизводителей, в том числе использовать российское сырье, материалы и полуфабрикаты в случаях, если их качество соответствует или превосходит зарубежные аналоги либо если их цены соответствуют ценам зарубежных аналогов или ниже;

o обязательство погасить в установленный срок задолженность перед федеральным бюджетом, бюджетами субъектов РФ и муниципалитетов и государственными внебюджетными фондами.

Инвестиционные и (или) социальные условия коммерческого конкурса, объемы, порядок осуществления, меры по контролю за их реализацией, а также порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий устанавливают при утверждении плана приватизации соответствующие органы Росимущества по согласованию с органами власти РФ, субъектов РФ или муниципалитетов (схемы 8.4, 8.5).

Схема 8.4. Условия продажи недвижимости и участия и коммерческом конкурсе

Все инвестиционные и социальные условия коммерческого конкурса реализуются за счет денежных средств, внесенных победителем конкурса на безвозмездной и безвозвратной основе

Схема 8.5. Информационное сообщение о коммерческом конкурсе

в соответствии с заключенным им с продавцом имущества договором о порядке выполнения указанных условий. Если объектом приватизации являются акции ОАО, последнее одновременно с названным договором заключает с продавцом имущества договор об использовании инвестиционных средств. Заключение этих договоров обязательно для победителя коммерческого конкурса. После заключения договоров не допускается внесение изменений и дополнений в инвестиционные и (или) социальные условия конкурса и обязательства его победителя. Принципиальные параметры инвестиционного договора:

- направления и размер инвестиций;

- инвестиционная программа.

В общем виде обычно выделяются два направления капитальных вложений:

а) в объект недвижимости - ремонт здания, помещений, фасадов и др.;

б)в модернизацию самого производства - закупка и монтаж технологического оборудования.

По этим направлениям в Москве устанавливают минимально допустимые объемы вложений в расчете на 1 м2 общей занимаемой площади, исходя из среднестатистической оценки затрат города на реконструкцию аналогичных объектов. Поскольку вложения в модернизацию производства зависят от вида деятельности и содержания инвестиционной программы, нормативных вложений на модернизацию дифференцируется с учетом порогового уровня 20 тыс. руб. на 1 м .

Инвестиционная программа разрабатывается в форме бизнес-плана и включает:

o характеристику состояния объекта недвижимости;

o проект реконструкции объекта, включая проектно-сметную документацию;

o оценку состояния материальной базы и экономического положения предприятия с указанием вида и объема выпускаемой продукции (оказываемых услуг), численности занятых;

o проект модернизации производства с проектно-сметной документацией;

o расчеты технико-экономических показателей работы предприятия по завершении инвестиционной программы, в том числе объем выпуска продукции и численность занятых;

o источники и объемы инвестиций (при использовании заемных средств - объемы и сроки погашения);

o определение размера уставного капитала ОАО, создаваемого на базе приватизируемого предприятия, после осуществления инвестиций с указанием потенциальных учредителей и их долей в уставном капитале.

Инвестиционная программа разрабатывается претендентом для участия в конкурсе.