Налоги на операции с недвижимостью, Налог на доходы физических лиц, получаемые от операций с недвижимым имуществом

Налоги на операции с недвижимостью

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении на рынке недвижимости следующих сделок:

- покупка или строительство;

- наследование или дарение;

- сдача в аренду или наем;

- залог (ипотека) недвижимости;

- продажа;

- передача в доверительное управление;

- получение доходов по договорам ренты;

- оказание риелторских и жилищно-коммунальных услуг;

- получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цепе ниже рыночной;

- иные операции.

Налог на доходы физических лиц, получаемые от операций с недвижимым имуществом

В соответствии со ст. 210 ПК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы физического лица, полученные им в денежной и натуральной формах (включая и недвижимое имущество), или право на распоряжение которыми у него возникло, а также в виде материальной выгоды, получаемой от приобретения товаров (объектов недвижимости) по договорам у граждан, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

При получении дохода в натуральной форме в виде того или иного недвижимого имущества налоговая база определяется как его стоимость, исчисленная исходя из цен, устанавливаемых в порядке, предусмотренном ст. 40 НК РФ, с учетом НДС.

Если иное не предусмотрено ст. 40 Н К РФ, для целей налогообложения применяется цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Налоговые органы при контроле полноты исчисления налогов могут проверять правильность применения цеп по сделкам лишь в следующих случаях:

o между взаимозависимыми лицами;

o по товарообменным (бартерным) операциям;

o при значительном колебании (более чем на 30% в ту или иную сторону) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. В упомянутых случаях, когда примененные сторонами сделки цены товаров, работ или услуг отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 30% рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены, исходя из рыночных цен.

Идентичными считаются объекты, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.

Однородными признаются товары, которые имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемы м и.

При определении рыночных цен товаров принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Если нет на соответствующем рынке товаров (работ, услуг) сделок но идентичным (однородным) товарам из-за отсутствия предложений, а также при невозможности определения цен ввиду отсутствия или недоступности информационных источников для определения рыночной цены могут использовать следующие методы.

1. Метод последующей реализации, при котором рыночная цена товаров, реализуемых покупателем, определяется как разность цены, по которой такие товары реализованы покупателем при последующей реализации (перепродаже), и разумных затрат, понесенных для продвижения на рынок последующей реализации им (без учета цены) приобретаемых товаров, а также обычной для данной сферы деятельности прибыль.

2. Затратный метод, при котором рыночная цена товара определяется как сумма произведенных затрат и наценки - разумной в данной сфере прибыли.

При получении доходов в виде материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми над ценами реализации аналогичных товаров.

Исчисление налога с налоговой базы в виде материальной выгоды, полученной от приобретения товаров по ставке 13% (а у нерезидентов - по ставке 30%), производится налоговыми агентами - источником дохода либо налогоплательщиками, получившими доход от физических лиц, продавших им по льготной цене свое имущество, являющихся налоговыми агентами (схемы 23.15-23.20).

Исчисление суммы налога за вознаграждение, полученное от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами по договорам гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или аренды домов, квартир, комнат или других объектов недвижимости, производится налогоплательщиком самостоятельно при подаче соответствующей налоговой декларации и уплачивается в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налогоплательщики, получившие доходы, при выплате которых налоговыми агентами не была удержана сумма налога, выплачивают налог равными долями в два платежа: первый -не позднее 30 календарных дней с даты вручения налоговыми органами уведомления об уплате налога, второй - не позднее 30 календарных дней после первого срока уплаты (ст. 228 НК РФ).

Для налогообложения дохода от сдачи жилья внаем физическими лицами определяются валовой доход и расходы, связанные с извлечением дохода.

Валовой доход наймодателя (арендодателя) включает все поступления от пользователя жилья в любой форме, включая согласованные с хозяином расходы, осуществленные нанимателем по ремонту или улучшению объекта недвижимости, стоимость бесплатных услуг.

Сдача имущества внаем физическим лицом вообще не считается предпринимательской деятельностью, а если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, то при определении налоговой базы в соответствии со ст. 221 НК РФ наймодатели имеют право на профессиональные налоговые вычеты - в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. В состав расходов включаются:

o материальные затраты;

o амортизационные отчисления;

o затраты на оплату труда;

o прочие затраты.

Если налогоплательщик не может документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью по сдаче внаем (аренду) недвижимого имущества, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20% общей суммы полученных доходов по этой деятельности. Но если физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, то нрофессиональ-

Схема 23.15. Определение налоговой базы по данным физических лиц, осуществляющих операции с недвижимым имуществом

Схема 23.16. Система стандартных налоговых вычетов из доходов физического лица при определении налоговой базы

Схема 23.17. Имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимости физическими лицами

Схема 23.18. Имущественные налоговые вычеты при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры физическим лицом

Схема 23.19. Порядок предоставления имущественного налогового вычета застройщику (покупателю) жилого дома или квартиры

ные налоговые вычеты из доходов, получаемых от сдачи в аренду (наем) недвижимости, не производятся. Налогообложение доходов физических лиц от сдачи недвижимости внаем (аренду) осуществляется на основании:

o декларации физических лиц о полученных доходах за год;

o сведений, получаемых от регистрационной палаты, предприятий, организаций и физических лиц;

o материалов обследований деятельности физических лиц, проводимых налоговыми органами.

Для налогообложения индивидуальных предпринимателей, осуществляющих сдачу внаем (аренду) жилых помещений, можно использовать единый налог на вмененный доход (гл. 26.3 НК РФ) для отдельных видов деятельности (табл. 23.7).

Таблица 23.7. Базовая доходность на один месяц при сдаче в аренду (наем) жилых помещений

№	Показатель	Жилая площадь - 1м2
1	Базовая доходность, тыс. руб.	1000
2	Коэффициент корректировки К2 дохода	0,005-1
3	Коэффициент учета местонахождения в г. Москве	Зона 1 -0,9; зона 2-0,7; зона 3 - 0,4; зона 4 - 0,2; зона 5 - 0
4	Ставка единого налога, %	15

Коэффициент корректировки К2 определяется для всех категорий налогоплательщиков субъектами РФ на календарный год и может быть установлен в пределах 0.005-1.

Базовая доходность в сфере оказания услуг по краткосрочному проживанию устанавливается на 1 м2 жилой площади в размере 1000 руб. Ставка налога -13%.

В случае регистрации владельца квартиры в качестве индивидуального предпринимателя налог составляет 6% полученного дохода.

Вмененный доход - потенциально возможный доход плательщика единого налога за вычетом потенциально необходимых затрат, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на его получение, па основе статистических исследований, проверок налоговых и иных государственных органов и оценки независимых профессиональных оценщиков.

Базовая доходность - условная доходность в стоимостном выражении на ту или иную единицу физического показателя (единицу продажи, численности работающих, квадратный метр, комнату и др.), характеризующего определенный вид деятельности (например, наем жилых помещений (см. табл. 23.7)) в различных сопоставимых условиях.

При упрощенной системе налогообложения налоговая ставка на доходы снижается до 6%.

Налоговые обязательства у граждан - собственников недвижимости возникают при совершении ими сделок по договорам постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением в связи с получением доходов:

o при передаче недвижимости в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно;

o в виде периодических выплат, в том числе стоимости содержания с иждивением;

o в случае досрочного выкупа ренты ее плательщикам.

Все эти виды доходов физического лица - получателя ренты имеют единую экономическую природу: они образуются в результате отчуждения недвижимого имущества и облагаются налогом в установленном порядке. Поэтому в соответствии со ст. 220 НК РФ гражданин - получатель ренты имеет право на имущественные налоговые вычеты по сумме доходов, получаемых в каждом последующем календарном году. Однако действующее законодательство содержит неоднозначные положения о налогообложении доходов по договорам ренты. Так, ст. 585 ГК РФ установлено, что если по договору ренты недвижимое имущество передается за плату, то к отношениям сторон применяются правила купли-продажи, а если бесплатно - правила договора дарения. Налогообложение операций с недвижимостью в этих случаях существенно различается.

Плательщик ренты, получивший за плату недвижимость (квартиру, дом) в собственность с обременением, также имеет право на налоговые имущественные вычеты из своих доходов в пределах 2 млн руб. (ст. 270 НК РФ).

При операциях с залогом недвижимости в случае обращения кредитором взыскания на объект залога у физического лица - залогодателя налоговые обязательства определяются по нормам гл. 23 НК РФ для доходов, получаемых от продажи недвижимого имущества. Если кредитор оставляет предмет залога за собой в процессе взыскания долга, доход залогодателя принимается равным сумме обязательства, погашенного кредитором.

Если при обращении взыскания предмет залога переходит к залогодержателю по цене существенно ниже рыночной, то у кредитора возникает объект обложения налогом в форме материальной выгоды, равной разнице между рыночной ценой недвижимого имущества и фактическими издержками приобретателя.