Наем жилого помещения

Наем жилого помещения — это один из способов осуществления конституционного права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). Наем имеет много общего с арендой, но все же признается самостоятельным договором, и хотя имеет своей целью передачу во временное пользование и (или) владение имущества, но отличается рядом особенностей: предметом, существенными условиями, ОГЛАВЛЕНИЕм прав и обязанностей сторон, их ответственностью.

Право на жилище, в основном, обеспечивается посредством предоставления жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма или на условиях договора коммерческого найма жилых помещений из состава частного жилищного фонда. Правовое регулирование социального найма жилья осуществляется па основе гл. 8 ЖК РФ, а наем жилых помещений из частного фонда регулируется исходя из положений гл. 35 ГК РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Договор коммерческого найма является возмездным, кон-сенсуальным, двусторонним.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством (ст. 60 ЖК РФ). Договор социального найма является безвозмездным, консенсуальным, двусторонним.

В обоих видах найма объектом договора выступает жилое помещение. Определение данного понятия содержится исключительно в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан и отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Часть комнаты не может быть предметом договора.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. На стороне наймодателя, как правило, выступает собственник жилого помещения или его законный уполномоченный представитель, а на стороне нанимателя — физическое лицо. Юридические лица также могут использовать жилые помещения, но исключительно для проживания граждан и на основе договора аренды или иного договора, но не найма.

Договор коммерческого найма отличается от социального найма тем, что он может быть заключен с любым лицом и, в отличие от второго, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении^[1].

Стороны в договоре найма могут быть заменены, причем чаще возникает необходимость замены наймодателя. Для таких случаев ст. 675 ГК РФ предусмотрела, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Замена нанимателя происходит в рамках ст. 686 ГК РФ: по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Форма договора найма (как социального, так и коммерческого) жилого помещения — письменная. Договор составляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, которые подписываются сторонами и передаются нанимателю и наймодателю. Несоблюдение сторонами простой письменной формы не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны, в случае спора, права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Права и обязанности сторон, а также права члена семьи нанимателя в договоре найма жилого помещения. В рамках договор найма жилого помещения наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения (капитальный и текущий ремонт помещения), ибо это непосредственно связанно с обязанностью наймодателя предоставлять нанимателю необходимые коммунальные услуги.

Наниматель обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению и обеспечивать его сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, если таковые произошли по вине нанимателя. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги, но соглашением между сторонами может быть согласовано условие о том, что коммунальные услуги оплачиваются наймодателем.

Плата за жилое помещение наряду с предметом договора является существенным условием. В связи с этим согласно общим положениям ст. 450 ГК РФ изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором. При социальном найме размер платы устанавливается органами местного самоуправления, с ежемесячным ее внесением не позднее 10-го числа следующего месяца.

Вселение граждан, постоянно прожинающих с нанимателем, и временных жильцов возможно только с согласия наймодателя. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние лица: при их вселении согласия наймодателя не требуется.

Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения также является существенным условием. Данный договор носит срочный характер и не может заключаться на срок более чем пять лет. Если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до года (краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. В частности, наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов; сдавать помещение в поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное. Обратим внимание, что истечение срока договора не влечет за собой автоматическое его прекращение. Согласно ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе продлить договор.

В отличие от вышеуказанных правил договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер.

Расторжение договора найма жилого помещения урегулировано ст. 687 ГК РФ. На досрочное расторжение договора имеют право как наниматель, так и наймодатель, однако в различных случаях и на разных условиях. Более того, в одностороннем порядке расторгнуть договор может лишь наниматель жилого помещения, но при условии, что он письменно уведомил об этом наймодателя за три месяца и граждане, постоянно проживающие с ним, с этим согласны. В ином случае законом предусмотрен судебный порядок расторжения договора.

Во-первых, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Во-вторых, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в двух случаях:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.