Метод остатка

Применение техники остатка для оценки стоимости участка земли выполняется в следующей последовательности.

1. Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.

2. Прогнозируется рыночная стоимость недвижимости с завершенными строительством улучшениями, соответствующими наилучшему и наиболее эффективному использованию.

3. Определяются издержки на строительство улучшений, включая прибыль предпринимателя.

4. Определяется стоимость земли как разница между рыночной стоимостью недвижимости с завершенными строительством улучшениями и издержками на строительство улучшений.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

– стоимость здания;

– чистый операционный доход всей собственности;

– коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле

где –стоимость земли; – рыночная стоимость улучшений; – коэффициент капитализации доходов от улучшений; – коэффициент капитализации доходов от земли.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

где – коэффициент возврата (возмещения) капитала; – коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

Пример. Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) – 1200 у.е. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости – 750 у.е. Коэффициент капитализации доходов от улучшений составляет 0,18, а доходов от земли – 0,32. Определить стоимость земли.

Сз = [750 – (1200 • 0,18)] / 0,32 = 1668,75 у.е.

Ответ: стоимость земли, рассчитанная методом остатка, составляет 1668,75 у.е.

Метод сравнения продаж

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участком после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Пример расчета стоимости земли методом предполагаемого использования приведен в приложении 4, табл. П8.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий.

1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников.

2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по 3–5 аналогичным земельным участкам. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками путем подтверждения одной из сторон сделки или агентом; выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная стоимость каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в стоимость последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую стоимость он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод распределения основан на принципе баланса, или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые близко отражают наилучшее использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости собственности увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости, но он может применяться для приближенной оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Следует заметить, что для применения этого метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земли и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Стоимость продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Для применения метода распределения необходимо наличие информации о сумме сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о суммах сделок допускается использование стоимости предложения (спроса), наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Однако изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанные с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют, поэтому рассчитать непосредственно требуемые для подсчетов параметры рынка не представляется возможным. В этом случае выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.

Пример. Определить стоимость земельного участка, если известно, что свободные участки в данной местности давно не продавались. Цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. у.е. Стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. у.е. Прямые издержки на строительство типового дома – 100 тыс. у.е. Прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 тыс. у.е.

Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости: 90 / (90 + 100 + 80) = 1/3.

Ответ: стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. у.е. до 100 тыс. у.е (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать только для оценки недавно построенной загородной недвижимости, для которой вклад улучшений мал и достаточно легко определяется. В остальных случаях метод выделения не позволяет получить величину, определяющую рыночную стоимость земли.

Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения – наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок (при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса)) и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Недостатки метода выделения – он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает; в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Пример. Требуется определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости – земельного участка с расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 100 тыс. у.е. Полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства), составляет 80 тыс. у.е. Общий износ составляет 50%.

Стоимость земли = 100 000 – (80 000 • 0,5) = 60 000 у.е.

Ответ: стоимость земли, рассчитанная методом выделения, составляет 60 000 у.е.