Метод коэффициента покрытия долга (КПД)
Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью найденного по этому методу коэффициента капитализации, отражает ту стоимость, которая удовлетворила бы двойное требование кредитора, т.е. его требования, предъявляемые к коэффициенту покрытия долга и коэффициенту ипотечной задолженности.
R0 = МRm×КПД, (5.19)
где М – коэффициент ипотечной задолженности (КИД = = ИК / V0); Rm – ипотечная постоянная (коэффициент капитализации по ипотеке (Rm = ИП = ОД / ИК); КПД – коэффициент покрытия долга (КПД = ЧОД/ОД).
Пример 2
В условиях предыдущего примера дополнительно известно, что затраты по обслуживанию долга составляют 50 555 долл. Найти R0.
Решение
1) Находим коэффициент покрытия долга
КПД = 65 000 / 50 555 = 1,28573.
2) Следовательно, согласно формуле (5.18),
R0 = 0,8 × 0,12639 × 1,28573 = 0,13 (= 13%).
Метод Эллвуда
Этот метод предлагает способ определения общего коэффициента капитализации по эмпирически найденной формуле, позволяющей учесть (по сравнению с техникой инвестиционной группы) дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, такие как финансовый леверидж. Он также учитывает прирост собственного капитала за счет амортизации ИК и способы возмещения инвестированного капитала:
R0=Ye-M(Ye + P×SFF(n,Ye) – Rm) – d0 × SFF(n,Ye), (5.20)
где Ye – ставка дохода на собственный капитал; М – коэффициент ипотечной задолженности; Р – доля кредита, выплаченная к моменту окончания прогнозного периода (ПП), здесь – периода владения; SFF(n,Ye) – фактор фонда возмещения за период владения при ставке дохода на собственный капитал; Rm – ипотечная постоянная; d0 – доля прироста стоимости недвижимости к моменту окончания периода владения (d0 = FV/PV – 1).
Заметим, что формула (5.20) может быть записана в виде
R0 = Ye – МхС – d0×SFF(n,Ye), (5.20a)
где С = Ye + P × SFF(n, Ye) – Rm – называется С-фактором Эллвуда, или ипотечным коэффициентом.
Пример 3
В дополнение к условиям примера 1:
ИК = 400 000 долл.;
N = 25 лет;
Rm= 12,637;
КИД = 80%;
ЧОД = 65 000 долл.;
Ye= 15%,
пусть известно, что объект перепродается через 10 лет с повышением стоимости на 20%.
Каков теперь общий коэффициент капитализации, учитывающий новые условия?
Решение
1) Рассчитаем фактор фонда возмещения для СК / РМТ = -0,00363.
2) Вычислим Р – долю выплаченного долга на конец периода владения:
РМТ = -4 212,89657 долл.; BAL = 351 025,5521.
Р=1 -351 025,5521 /400 000 = 0,12244.
3) Находим общий коэффициент капитализации по формуле Эллвуда:
R0 = Ye – М (Ye + Р × SFF(n, Ye) – Rm) – d0 × SFF(n, Ye);
R0 = 0,15 – 0,8 × (0,15 + 0,12244 × 0,00363 – 0,12637) – 0,2 × 0,00363 = 0,13001.
4) Стоимость объекта недвижимости в этих условиях
V0 = 65 000 / 0,13001 = 499 944 долл.,
или округленно 500 000 долл.
Ответ. R0 = 0,13001, или округленно 13%.
Метод Акерсона
Это метод определения общего коэффициента капитализации. Он так же, как и метод Эллвуда, позволяет учесть как прирост, так и падение стоимости объекта недвижимости при его продаже, которая может произойти раньше, чем завершится срок погашения кредита (в отличие от метода инвестиционной группы):
R0 = М × Rm + (1 – М) × Ye – М × Р х SFF(n,Ye) – d0 × SFF(n, Ye), (5.21)
где Μ – коэффициент заемных средств; Rm – ипотечная постоянная; Ye – отдача на собственный капитал; Р – доля выплаченного долга на конец периода владения; SFF(n,Ye) – фактор фонда возмещения для периода владения недвижимостью при ставке дохода на собственный капитал; d() – коэффициент прироста стоимости недвижимости за период владения (d0 = FV / PV – 1).
Пример 4
Изменим в условиях примера 3 только то, что перепродажа объекта недвижимости произойдет предположительно с потерей стоимости в 10%. Тогда по формуле (5.20) при d0 = -0,1, получим
R0 = М × Rm + (1 – M) × Ye – М × Р × SFF(n, Ye) – d0 × SFF(n, Ye);
R0 = 0,8 × 0,12639 + 0,2 × 0,15 – 0,8 × 0,12244 × 0,00363 + 0,1 × 0,00363 = 0,13181.
Стоимость объекта недвижимости в этих условиях:
V0 = 65 000 / 0,13181 = 493 134 долл.,
или округленно 493 000 долл.
Ответ. R0 = 0,13181, или округленно 13,2%.
Подавляющее большинство решений, принимаемых субъектами рыночного хозяйства, основаны на предварительной оценке вызываемых ими последствий. Теоретическому обоснованию связанных с этим проблем посвящены целые разделы экономической науки. Однако в последние годы появилась потребность в последовательном использовании методологии ипотечно-инвестиционного анализа для целей оценки решений при инвестировании в недвижимость, что связано с оживлением интереса к рынку недвижимости как к инвестиционному рынку.
В странах с развитыми рыночными отношениями почти все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются при привлечении ипотечных кредитов, поскольку ипотека как залог недвижимого имущества с целью получения долгосрочной ссуды в банке – наиболее надежный способ обеспечения кредита. Это объясняется высокой ценностью недвижимости как объекта кредитования и наличием ряда специфических особенностей ее как товара.
Изложенные материалы позволяют реализовать обоснованный подход к анализу инвестиционных и финансовых решений в рыночных условиях.
В качестве прогноза на будущее можно сделать предположение о том, что развитие инвестиций в недвижимость в России (формирование рынка инвестирования в недвижимость, обеспечивающего приемлемые условия участия в инвестиционном процессе широкому кругу инвесторов) будет способствовать нормализации экономической обстановки – стабилизации темпов инфляции на низком уровне, процентных ставок, созданию условий для развития бизнеса и др., что в конечном счете приведет к росту реальных доходов населения и увеличит спрос на рынке инвестиций в недвижимость.
Использование аппарата ипотечно-инвестиционного анализа позволит повысить достоверность экономических расчетов при принятии рациональных решений потенциальными инвесторами на рынке недвижимости, позволит ипотечным кредиторам, строительным предприятиям, риэлтерским и девелоперским группам обеспечить объективный анализ инвестиционных и финансовых решений с учетом рисков при разработке механизмов финансирования инвестиций в недвижимость в российских условиях, включающих теперь и возможность использования ипотеки.