Исполнение договора и ответственность сторон

Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных соглашением (схемы 5.18-5.21).

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие сто покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Схема 5.18. Особенности и стадии исполнения договорных обязательств

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Ответственность по своему назначению выполняют следующие четыре функции:

o охраны прав и интересов субъектов сделки;

o пресечения правонарушений;

o восстановления нарушенных прав;

o воспитания.

Правонарушения договорных условий характеризуются следующим составом:

o субъективная сторона - вина, мотивы, цель;

Схема 5.19. Принципы исполнения обязательств по договору (ст. 307-328 ГК РФ)

Схема 5.20. Основные компоненты исполнения обязательств по договору

o субъекты - юридические лица и индивидуальные предприниматели;

o объективная сторона - деяния, вредные последствия, причинная связь;

o объект - общественные отношения. Нарушение договора служит основанием появления ответственности лица, а сама ответственность наступает лишь при наличии четырех условий:

- факта наступления убытков у кредитора;

- нарушения договорных отношений и интересов партнера;

- причинной связи между неисполнением обязательств и наступившими отрицательными последствиями;

- вины должника в неисполнении своих обязательств, повлекшем убытки (см. схему 5.21).

В данном случае кредитор - это сторона по договору, которая имеет право требовать исполнения обязательства другой стороной договора (должником).

Должник - это сторона, обязанная исполнить обязательства по требованию кредитора.

В целях обеспечения гарантий выполнения договорных условий для каждой из сторон предусматривается применение санкций. Ответственность коммерческих организаций за неисполне

Схема 5.21. Условия ответственности должника - участника сделки (гл. 25 ГК РФ)

ние или ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с нормативными актами и договорами регулируется гл. 25 ГК РФ (см. схему 5.21).

Основания договорной ответственности:

o нормативные акты, т.е. различные правовые нормы;

o юридическо-фактические виновные деяния нарушителя, повлекшие ущерб.

В отношении нарушителей договора законодательством предусмотрены следующие общие правила:

o причиненные убытки из-за невыполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств возмещает виновная сторона;

o при неисполнении работ и услуг кредитор может поручить их выполнение третьим лицам с возмещением затрат за счет должника;

o если арендатор не передаст имущество арендодателю по окончании сделки без выкупа, последний имеет право требовать отобрания его либо возмещения убытков.

Ответственность по договорам экономически выражается в форме возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, взыскание которой возможно и при отсутствии убытков (схемы 5.22-5.24).

Схема 5.22. Виды неустойки

Схема 5.23. Прекращение обязательств (гл. 26 ГК РФ)

Схема 5.24. Порядок зачета и соглашения сторон по сделке