Имущественный (затратный) подход

Методы оценки, основанные на издержках замещения, используются во всех странах ЕС. Значимость данного подхода определяется существующими национальными особенностями развития рынка недвижимости. Затратный подход к оценке основан па предположении, что затраты па строительство здания плюс затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству – приемлемый ориентир при определении стоимости недвижимого имущества.

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода (cost approach) определяется как сумма стоимости участка земли как свободного и стоимости строительства улучшений с учетом накопленного износа. Отдельная оценка земли и строений подходит для применения в сфере страхования, где страхуемые объекты должны быть отделены от нестрахуемых. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод: стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость (стоимость в обмене) – принципиально различные понятия.

Затратный подход определения рыночной стоимости недвижимости, с одной стороны, обязательный элемент процедуры определения рыночной стоимости, а с другой – зачастую единственный инструмент для получения представления о стоимостной оценке недвижимости. Главное его преимущество – пригодность для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках недвижимости. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативнометодической основе, воспринимаются ими с бо́льшим доверием, чем таковые, полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Специфическая область применения затратного метода – оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Перечислим преимущества затратного подхода.

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, ближе к рыночной стоимости.

2. Данный подход является целесообразным и (или) единственно возможным в случаях:

– определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

– технико-экономического обоснования нового строительства и улучшений;

– оценки общественно-государственных и специальных объектов, оценки объектов на малоактивных рынках, для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

– затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости объекта недвижимости;

– попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

– несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

– проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

– сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

– отдельная оценка земельного участка от строений.

В приложении 3 в качестве примера приведен расчет стоимости объекта недвижимости с использованием методов сравнительного, затратного и доходного подходов.