Лекция 22. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности - законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов, платить за пего налоги и др. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом.

В мире существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская.

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований ответственность несет уже страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в ЕГРПН, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

В России с 01.02.1998 была принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривала существенные изменения действовавшей на тот момент практики учета недвижимости в основном как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, БТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирующих учреждений Минюста России, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью был полностью завершен к 2001 г.

Как известно, познание любого экономико-правового процесса начинается с четкого определения используемых терминов или понятий и синтетического представления изучаемого явления в целом (табл. 22.1 и схема 22.1). Учитывая, что авторизованные таблицы и схемы, как классический способ сжатого изложения информации, имеют строгое правовое ОГЛАВЛЕНИЕ, соответствующее действующим нормативным актам, комментарии к ним в данном случае будут излишними или достаточно краткими.

Так, в табл. 22.1 следует обратить особое внимание на два понятия: земельный участок как основу всех объектов недвижимости и кадастровый номер.

Земельным участком принято считать поверхность земли, имеющую четкие географическое положение и правовое отношение. На плане (чертеже) земельного участка указываются поворотные точки границ, юридически оформленные со смежествами, дирекционные углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты. Кадастровый номер земельного участка идентифицируется но шести позициям: субъект РФ, район, сельская администрация, населенный пункт, квартал и номер участка. Если к нему добавить инвентарный номер здания, то получится кадастровый номер всего объекта недвижимости.

Таблица 22.1. Базовые понятия

№ п/п		Термин		Основное ОГЛАВЛЕНИЕ
1		Недвижимость, нрава на которую подлежат государственной регистрации		Земельные участки и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы
2		Сервитут		Право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут - вещное право на здание, сооружение, помещение - может существовать без связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимости сервитут является обременением
3		Кадастровый номер		Уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый при инвентаризации на весь период его существования. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания или сооружения, а помещения - из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения
4		Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости		Описание и индивидуализация объекта недвижимости, позволяющие однозначно выделить его из других объектов с присвоением ему кадастрового номера
5		Регистрационный округ		Территория, на которой осуществляют деятельность территориальные органы Росреестра, уполномоченные вести государственный кадастровый учет недвижимости, госрегистрацию прав на недвижимость и сделки с ним и государственный кадастр недвижимости. Создастся субъектами РФ, как правило, в границах административно-территориальных единиц
6	Ограничения (обременения)		Наличие установленных законом или уполномоченным органом условий и запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимости (сервитута, доверительного управления, аренды, ареста и др.)
7	Сделки с недвижимым имуществом		Правовые действия, направленные на установление, изменение, передачу и прекращение прав на недвижимое имущество

Чтобы усвоить новые правила регистрации прав на недвижимое имущество, надо сформировать ответы по крайней мере на три основных вопроса: какие права на недвижимость и сделки с нею подлежат государственной регистрации, какие органы ее осуществляют и какой порядок проведения регистрации установлен новым законом.

Ответы на поставленные вопросы содержатся в авторизованных схемах, имеющих соответствующие заголовки, по которым легко сориентироваться. Но сначала рассмотрим цели и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В общем виде регистрация нрав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных (возникновения, ограничения, перехода или прекращения) прав на объекты недвижимости (схемы 22.1 и 22.2, табл. 22.2).

В настоящее время в России действует единая система регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). В соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейшие цели:

- обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

Схема 22.1. Основные элементы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

- формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В процессе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней устанавливаются, как это показано на схемах 22.2 и 22.3, отношения между двумя группами участников: с одной стороны - обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой - учреждения по регистрации, органы власти и управле-

Схема 22.2. Понятие и участники государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Таблица 22.2. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

№ п/п	Принцип	ОГЛАВЛЕНИЕ
1	Обязательность	Вещные права на недвижимость и их ограничения во всех случаях с 01.02.1998 подлежат госрегистрации
2	Законность	Должны соответствовать законодательству: o действия лиц но установлению, изменению и прекращению гражданских прав и обязанностей по недвижимости o государственные органы вправе действовать строго по закону o гражданские права лиц могут быть ограничены только по закону и в мере, необходимой для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ)
3	Достоверность записей в ЕГРПН	Зарегистрированные права на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке
4	Приоритет ранее зарегистрированных прав	Не должно быть противоречий между заявленными правами на данный объект недвижимости (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации), иначе - отказ в госрегистрации
4	Двойная регистрация	В сделках с отчуждением, например, квартир госрегистрации подлежат и сама сделка (договор), и переход права на недвижимость к приобретателю. При ипотеке регистрируются договор и обременение объекта недвижимости
5	Единство	Госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется одним органом (Росреестр) по единой системе записей в ЕГРПН
6	Гласность	Информация о госрегистрации недвижимости имеет открытый характер. Любое лицо по письменному заявлению может получить информацию из ЕГРПН об объекте недвижимости
7	Преемственность	Ранее возникающие права на недвижимость (до 01.02.1998 учтенные в БТИ, земельном комитете, местной администрации) считаются действительными и не требуют госрегистрации в ЕГРПН, которая осуществляется при совершении сделок с объектом недвижимости или по желанию граждан без оплаты

ния, действия которых достаточно четко регламентированы законодательством (ст. 3-5 Закона о госрегистрации (с изм. и доп.)).

Схема 22.3. Субъекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Регистрация уже имеющегося права на недвижимость - это не обязанность собственника или иного владельца, а его право. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие закона о регистрации, т.е. с 01.02.1998. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). То же самое относится и к сделкам с недвижимостью: согласно ст. 164 ГК РФ они подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госрегистрации прав (п. 1 ст. 2).

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ).