Государственная политика в жилищной сфере

Методы, которые может использовать государство для регулирования жилищного рынка, многочисленны и разнообразны. В последнее время наибольшее распространение в развитых странах мира получили различные финансовые механизмы. К ним относятся, в первую очередь, разнообразные жилищные субсидии, устанавливаемые государством. Это может быть как прямое субсидирование (жилищные сертификаты, выплаты низкодоходным семьям, покрывающие часть их квартплаты), так и косвенное (контролируемая рента, имущественные налоговые вычеты, льготное кредитование и пр.). Получателями субсидий при этом могут быть как продавцы (строительные фирмы, собственники жилья – арендодатели), так и покупатели (потребители жилищных услуг). В первом случае речь идет о субсидировании предложения, во втором – спроса. Наиболее масштабными являются программы субсидирования потребителей (табл. 10.12). Основные цели такого рода программ – уменьшение расходов малообеспеченных семей на оплату жилищных услуг и расширение возможностей для потребления более качественного жилья.

Таблица 10.12. Доля домохозяйств, получающих жилищные пособия, в странах ОЭСР в 2005 г., % от общей численности семей

Страна	Доля, %
Великобритания	19
Германия	7
Дания	21
Нидерланды	14
Финляндия	29
Франция	23
Швеция	6

Источник: Benefits and Wages. Paris: OECD, 2007.

В мировой практике используются различные схемы расчета субсидий. Ниже представлены наиболее распространенные из них^[1].

1. Пособие в зависимости от дохода.

Величина пособия (А) рассчитывается следующим образом:

(10.8)

где Y – доход семьи; С* – фактическая квартплата; b – максимальная доля суммарного дохода семьи, больше которой семья не должна платить за квартиру.

Из формулы (10.8) видно, что размер пособия в данной схеме уменьшается с ростом дохода, т.е. наибольшие пособия получают, действительно, самые нуждающиеся домохозяйства.

2. Пособие как фиксированная доля квартплаты.

Формула для расчета пособия в рамках этой схемы имеет вид:

(10.9)

где R – фактическая стоимость жилищных услуг (квартплата), а – доля расходов на оплату жилья, субсидируемая программой (0 < а < 1).

Как следует из формулы (10.9), размер пособия в данном случае не зависит от семейного дохода, а прямо пропорционален стоимости жилищных услуг, стимулируя, таким образом, потребление более дорогого и качественного жилья.

3. Пособие как переменная доля квартплаты.

Размер субсидии согласно этой схеме рассчитывается следующим образом:

(10.10)

где R – стоимость жилищных услуг (фактическая квартплата); Y – фактический доход семьи; Y* – минимальное значение дохода, начиная с которого семья лишается права на получение пособия (Y > 0).

Такая схема лишена недостатка, присущего второй программе, где доля квартплаты, покрываемая субсидией, никак не зависела от дохода домохозяйства. В отличие от этого, в данной схеме субсидируемая доля уменьшается с ростом дохода семьи, т.е. соблюдается принцип вертикальной справедливости.

4. Комбинированная формула.

Пособие в данном случае рассчитывается по следующей формуле:

(10.11)

где R – фактическая стоимость жилищных услуг (квартплата); R* – пороговое значение стоимости жилищных услуг, задаваемое программой (например, средняя рыночная цена квартиры заданного размера и качества); С* – фактическая квартплата; Y – доход семьи; b – максимальная доля дохода семьи, больше которой семья не должна платить за квартиру.

Видно, что данная схема представляет собой фактически комбинацию первой и третьей программ: при небольших значениях Я, не достигающих порогового значения R*, субсидирование осуществляется аналогично схеме (10.10), как только величина Я сравняется и превысит R*, субсидия рассчитывается согласно схеме (10.8). При этом, как следует из формулы расчета пособия, его величина стремится к 0 с увеличением дохода.

5. Трехступенчатая формула.

Схема для расчета пособия в данном случае имеет вид:

(10.12)

где R – стоимость жилищных услуг (квартплата); R*, R** – пороговые значения стоимости жилищных услуг, задаваемые программой; a1, а2 – доли расходов на оплату жилья, субсидируемые программой для соответствующих значений Я.

Из формулы (10.12) следует, что при низких значения Я действие программы аналогично схеме (10.9), а при больших значениях Я (арендуется жилье высокого качества или большой площади) семья лишена права на получение пособия.

Изобразим графически зависимость размера пособия (A) от величины дохода семьи (У) и от стоимости жилищных услуг (Я) для каждой из рассмотренных схем (табл. 10.13).

Таблица 10.13. Схемы субсидирования потребителя на рынке жилья

Схема субсидирования	Взаимосвязь размера пособия и дохода	Взаимосвязь размера пособия и стоимости жилищных услуг
Пособие в зависимости от дохода
Пособие как фиксированная доля квартплаты
Пособие как переменная доля квартплаты
Комбинированная формула
Трехступенчатая формула

Источники: Carlton D., Ferreira J. Selecting Subsidy Strategies for Housing Allowance Program // Journal of Urban Economics. 1977. № 4. P. 221–247; Fallis G. The Optimal Design of Housing Allowances // Journal of Urban Economics. 1990. № 27. P. 381–397.

На практике схемы расчета субсидий, используемые в мире, достаточно разнообразны. Их величина, как правило, зависит от семейного дохода, размера семьи, стоимости жилищных услуг (подобные схемы применяются, например, в Великобритании, Норвегии, Чехии, Дании, Финляндии, Франции, Германии, Исландии, Ирландии). В ряде стран размер жилищных пособий определяется также и площадью занимаемого жилья (например, Австрия, Дания, Финляндия, Венгрия, Польша). Кроме того, в некоторых странах субсидируются расходы на жилье отдельных категорий населения: пожилых людей (Греция), инвалидов и пожилых граждан (Дания), лиц пенсионного возраста (Швеция), пенсионеров и студентов (Финляндия)^[2].

В России в настоящее времени сложилась система, при которой льготы по оплате жилья и коммунальных услуг предоставляются многочисленным категориям граждан, как с учетом семейных доходов, так и на основании принадлежности к определенным социальным группам (см. врез далее).