Формы сделок с объектами недвижимости

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

o выражать ОГЛАВЛЕНИЕ сделки (ее условия);

o быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;

o быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

o зарегистрирован в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

В устной форме возможен только договор аренды недвижимости между физическими лицами на срок до одного года (ст. 159, 609 ГК РФ).

С введением в действие ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ренты - продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 СК РФ).

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574 ГК РФ) заимствована из англосаксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

o участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании;

o обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;

o защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

o увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения;

o сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;

o исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона;

o увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора;

o расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество;

o увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Положения о последствиях несоблюдения установленной формы сделки применяются и в том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, которая с 01.02.1998 выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (см. гл. 22 настоящего учебника). Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом, включает: правоустанавливающие документы (договоры i! отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению - в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

При этом специалисты рекомендуют не доверять документам, полученным по факсимильной связи. Принимать ответственные решения по сделкам с недвижимостью следует только па основе оригинальных документов и проверки их подлинности. Подделку можно обнаружить, осмотрев документ под различными углами при естественном дневном освещении и с использованием увеличительного стекла (табл. 5.1).

Таблица 5.1. Характерные признаки подделки документов и методы их выявления

№ п/п	Признаки подделки		Методы выявления
I	Подчистки Нарушение поверхности слоя бумаги Уменьшение толщины бумаги Остатки красящих материалов удаленного текста Остатки рельефа штрихов удаления текста Наруше11ия близлежащей линовки Расплывы чернильных штрихов		В косо падающем свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются взъерошенные, приподнятые волокна бумаги В проходящем свете (на просвет) в местах подчистки наблюдаются светлые пятна В рассеянном свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются частички красящего материала, .локализирующиеся вдоль удаленных штрихов В косо падающем свете на обратной стороне наблюдаются выпуклость, а на лицевой - вдавленность бумаги в местах расположения удаленных штрихов В рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении наблюдаются разорванные штрихи линовки в местах удаления штрихов Чернильные штрихи, а также штрихи, выполненные тушью и другими жидкими красящими материалами, нанесенные поверху подчищенного текста, дают расплывы, хорошо различимые невооруженным глазом
II		Дописки Различие в цвете основного текста и отдельных букв, цифр, штрихов Отличия в размещении отдельных букв, цифр, штрихов от остального текста Отдельные сдвоенные штрихи букв и цифр		Проявляются в рассеянном свете дневном, солнечном, люминесцентных и электрических ламп накаливания при 2-4-кратном увеличении Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения. Образуются при повторной обводке (исправлениях)
III		Травление Изменение цвета бумаги в местах гравления Увеличение ломкости бумаги в местах травления Нарушение проклейки бумаги Изменение цвета или оттенка штрихов, соприкасающихся с участками травления Расплывы чернильных штрихов Остатки штрихов удаленного текста		Наблюдается пожелтение бумаги при рассмотрении ее в рассеянном дневном свете Наблюдается появление трещин в бумаге в проходящем свете Обнаруживаются матовые пятна, надломленность бумаги в косо падающем свете при изменении угла падения света Проявляется в рассеянном свете Появляются расплывы, хорошо видимые невооруженным глазом, чернильных штрихов (а также штрихов, выполненных тушью и другими жидкими красящими материалами, нанесенных на вытравленный или смятый участок Проявляются в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении
IV	Допечатка на пишущей машинке Различия в начертании шрифта Различия в насыщенности букв основного текста и допечатанного Несовпадение линий основного текста и допечатанного Сдвоенность отдельных букв Наличие или отсутствие дефектов одинаковых букв в отдельном тексте и допечатанном		Проявляются в рассеянном свете (можно обнаружить при наличии каталога машинописных шрифтов) Проявляется в рассеянном свете Проявляется в рассеянном свете Проявляется в рассеянном свете (при подгонке допечатываемых букв к основному тексту) Проявляется в рассеянном свете
V	Подделка подписей Замедленность движений, извилистость, угловатость штрихов, немотивированные остановки при написании Отсутствие следов ручки или карандаша		Проявляется в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении Проявляется в косо падающем свете при 4-8-кратном увеличении (при перекопировании подписи)

В тех случаях, когда возникают сомнения в подлинности учредительных финансово-хозяйственных и прочих документов, а самим предпринимателям, бухгалтерским работникам, сотрудникам служб безопасности затруднительно определить признаки подделки, необходимо обратиться в соответствующие экспертные организации для проведения квалифицированного исследования.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав па недвижимое имущество, и может быть обжалован в суде.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих ОГЛАВЛЕНИЕ сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в ЕГРПН.