Андеррайтинг в страховании недвижимого имущества

Стандартный андеррайтинг проводится, как правило, продавцом (страховым агентом) при условии заявления на страхование стандартных рисков. Проведение стандартного андеррайтинга возможно только в случае заполнения всех пунктов заявления страхователем и правильного оформления описи имущества. Если от страхователя по каким-либо причинам не могут быть получены сведения, которые должны быть отражены в заявлении и описи, то заявление на страхование передается на рассмотрение андеррайтеру для индивидуального андеррайтинга. Исходными документами для проведения стандартного андеррайтинга являются:

1) заявление-вопросник по страхованию имущества юридических лиц (с приложениями);

2) опись имущества, заявляемого на страхование;

3) иные документы, определяемые андеррайтерской политикой.

В результате рассмотрения продавцом указанных документов у него должны появиться точные ответы на следующие вопросы.

1. Какое именно имущество и от каких рисков принимается на страхование?

2. Соответствует ли заявленный объект стандартным условиям страхования?

3. Существуют ли факторы, увеличивающие риск?

Критерии стандартности при страховании недвижимости

устанавливают по величине страховой суммы, виду строений (обычно жилые или небольшие производственные помещения), набору страховых случаев и условиям страхования (обычно по правилам страхования).

При выполнении требований стандартности рисков и условий страхования определяются базовый страховой тариф из тарифного руководства и поправочные коэффициенты. Среднерыночные значения тарифов и коэффициентов приведены в табл. 8.2–8.4.

Таблица 8.2. Примерные тарифы по страхованию строений и домашнего имущества граждан

Объект страхования	Риск ущерба строению, %	Риски ущерба строению и домашнему имуществу, %	Риски ущерба строению и гражданской ответственности владельцев строений, %	Риски ущерба строению, домашнему имуществу и гражданской ответственности владельцев строений, %
Квартира	0,2–0,39	0,24–0,51	0,28–0,52	0,29–0,58
Каменные или кирпичные строения	0,32–0,46	0,38–0,5	*	*
Деревянные строения	0,45–0,69	0,52–0,8	*	*

*При страховании строений граждан указанные типы договоров не являются распространенными.

Таблица 8.3. Примерные базовые тарифы при страховании зданий и сооружений

Предмет страхования	Значение тарифа (% страховой суммы) в зависимости от безусловной франшизы
Предмет страхования	Франшиза 0,2%	Франшиза 0,1%	Без франшизы
Здание, включая отделку помещений	0,12	0,14	0,16
Дополнительная отделка, включая инженерное оборудование и коммуникации	0,16	0,18	0,21
Оборудование (производственно-технологическое, торговое, офисное)	0,14	0,16	0,19
Товарные запасы	0,17	0,19	0,23
Дополнительное покрытие
Гражданская ответственность	0,30
Перерыв в коммерческой деятельности	0,35
Риск повреждения имущества в результате террористических действий	0,10

Таблица 8.4. Поправочные коэффициенты к базовым тарифным ставкам

Результаты анализа рисков		К тарифу по страхованию имущества		К тарифу по дополнительному покрытию
				Гражданская ответственность		Перерыв в коммерческой деятельности
Охрана объекта
Отсутствие круглосуточной физической охраны		1,00		1,00
Противопожарная безопасность
Отсутствие противопожарной сигнализации		1,15		1,15
Наличие системы пожаротушения и сигнализации		0,90		1,00
Использование источника опасности (источник огня)		1,20		1,20
Хранение, использование горючих материалов		1,35		1,35
Характеристики зданий (помещений, в которых находится страхуемое имущество)
Примыкание к зданию иных огнеопасных зданий	2,00		2,00
Размещение товаров на открытой площадке	1,00		1,00
Здание из дерева, стекла, пластика; деревянные перекрытия	1,30
Страхуемое имущество в подвальном помещении	1,00		1,10		1,00
Прочие коэффициенты
Отсутствие страховых случаев в предыдущий период страхования			0,95
Наличие аварий, пожаров, краж и других случаев за последние 3 года			1,10
Последний капитальный ремонт проводился более 30 лет назад			1,30
Замена инженерных систем проводилась более 15 лет назад			1,30

При несоответствии рисков и условий страхования, особенно по пожарной безопасности, и для сложных объектов применяется индивидуальный андеррайтинг. Дополнительные сведения для него обеспечивают результаты предстраховой экспертизы и, при необходимости, информация от службы безопасности, деловых партнеров, страховых посредников и из открытых источников.

На основании изучения полученных документов и сравнения результатов с аналогичными случаями страхования в прошлом андеррайтер оценивает риски и принимает решение. Андеррайтинг производственных комплексов с экспертизой промышленного оборудования и технологических процессов можно назвать техническим андеррайтингом.

При положительном решении о страховании согласовываются условия страхового покрытия и рассчитывается тариф. Среднерыночные значения базовых тарифов и поправочных коэффициентов для объектов недвижимости, требующих индивидуального андеррайтинга, приведены в табл. 8.5 и 8.6.

Таблица 8.5. Структура примерных базовых тарифов при страховании зданий и сооружений

Тип производства	Пожар	Удар молнии	Взрыв, в том числе котлов	Падение пилотируемого летательного аппарата	Стихийные бедствия	Противоправные действия	Повреждение водой	Суммарно по рискам
Горнодобывающая, сталелитейная и металлургическая промышленность	0,150	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,3
Производство и обработка минералов, керамики, стекла	0,157	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,307
Металлообработка	0,130	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,28
Химическая промышленность	0,150	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,30
Текстильная промышленность	0,130	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,28
Производство и обработка кожи, резины и бумаги	0,135	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,285
Деревообрабатывающая промышленность	0,222	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,372
Производство продуктов питания	0,135	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,285
Электростанции, котельные, газовые заводы	0,135	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,285
Административные здания (офисные помещения)	0,105	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,255
Выставки, музеи, памятники истории и зодчества	0,145	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,295
Гостиницы, мотели	0,149	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,299
Предприятия автосервиса	0,160	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,31
Автосалоны	0,140	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,29
Предприятия общественного питания	0,117	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,267
Предприятия бытового обслуживания	0,135	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,285
Торговля и коммерция	0,105	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,255
Автозаправочные станции	0,185	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,335
Аэропорты, ангары для авиатехники	0,150	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,3
Зрелищные учреждения (театры, клубы, кинотеатры)	0,145	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,295
Вокзалы	0,150	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,3
Строительство	0,135	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,285
Спортивные сооружения, бассейны, стадионы	0,105	0,015	0,03	0,01	0,015	0,05	0,03	0,255

Таблица 8.6. Значения поправочных коэффициентов, учитывающих пожарную устойчивость зданий и сооружений

Меры пожарной безопасности		Поправочный коэффициент
Исправная автоматическая система пожарной сигнализации с выводом сигнала на:	пульт городской пожарной части	0,90
	иной пульт (охрана, милиция и т.п.)	0,94
Исправная автоматическая система пожаротушения		0,60
Службы пожарной охраны	пожарная команда предприятия	0,80
	ближайшая пожарная часть находится на расстоянии до 5 км	0,85
Выполнение огнезащитной обработки стропил и обрешетки чердачных покрытий, металлических конструкций		0,95
Подвалы (гаражи) в здании используются для хранения легковоспламеняющихся жидкостей (ЛВЖ), горючих веществ		1,05
На чердаках и технических этажах расположено производство или хранится продукция, оборудование, мебель		1,05
В системе отопления отмечены неисправности или эксплуатация осуществляется с нарушением правил		1,05
Расстояние от печей до товаров, стеллажей, витрин, прилавков, шкафов и другого оборудования менее 0,7 м, а от топочных отверстий – менее 1,25 м		1,1
В системе вентиляции и кондиционирования отмечены неисправности или эксплуатация осуществляется с нарушением правил		1,05
На объекте проведена (ведется) перепланировка помещений или другие строительные работы с нарушением противопожарных требований. Указанные действия привели к уменьшению зоны действия систем противопожарной защиты		1,05
Доступ к средствам пожаротушения (огнетушителям, пожарным кранам, устройствам пожарной сигнализации) затруднен		1,05

При заключении договора разрабатываются мероприятия по снижению рисков. Контроль состояния застрахованного объекта, факторов, способствующих и препятствующих развитию рисков, и выполнения мероприятий по снижению рисков проводится при непосредственном периодическом осмотре объекта, в первую очередь для крупных и сложных объектов с большой страховой суммой.

Применительно к титульному страхованию отметим, что страховой андеррайтинг ипотечных рисков проводится параллельно с финансовым андеррайтингом заемщика, выполняемым специалистами банка с участием его службы безопасности. Основой финансового андеррайтинга служит справка о доходах заемщика, включающая авторские гонорары, доходы от владения недвижимостью, ценными бумагами, алименты и т.д.

Страховой андеррайтинг, особенно по чистоте сделки с недвижимостью, проводится как банком, так и страховщиком силами своих или привлеченных экспертов по сделкам с недвижимостью (риэлтеров).