Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования

Жилое помещение – это обобщенное понятие, применяемое в законодательстве. В ст. 16 ЖК РФ жилые помещения подразделяются на отдельные виды. Так, к жилым помещениям относятся:

– жилой дом, часть жилого дома;

– квартира, часть квартиры;

– комната.

Из приведенной в указанной статье классификации жилых помещений следует, в частности, что жилым помещением является не только целое (отдельное) жилое помещение (жилой дом, квартира), но и изолированные части жилого дома (индивидуально-определенного здания) или отдельной квартиры в многоквартирном доме.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Из ст. 15 ЖК РФ, на чем мы уже неоднократно акцентировали внимание, следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение о том, что других объектов в жилищных отношениях нет, представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя такое положение, законодатель выводит из сферы регулировании жилищного законодательства другие объекты. Например, в гл. 3 (ст. 22–24) ЖК РФ говорится о нежилых помещениях и условиях и порядке их перевода в жилые помещения.

В ч. 1 ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно из структурного построения данной части, в том числе ее нумерации, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части данной статьи. Так, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время они признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4). Обратимся к ЖК РСФСР и ГК РФ в части регламентации данного вопроса. Статьей 52 ЖК РСФСР было установлено, что предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Иначе говоря, в многоквартирном доме объектом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение: отдельная квартира или комната (комнаты). Это положение нашло закрепление и в п. 1 ст. 673 ГК РФ, согласно которому объектом договора найма жилого помещения является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Кроме того, в ст. 52 ЖК РСФСР подчеркивалось, что самостоятельно (отдельно) по договору социального найма не могут быть использованы смежные комнаты (связанные общим входом, т.е. неизолированные комнаты), подсобные помещения (кухни, коридоры, ванные и др.). Конечно, не рассматривалась как жилое помещение, которым можно пользоваться по договору социального найма, часть комнаты. Вместе с тем разрешалась сдача в поднаем гражданам и части жилого помещения (ст. 76 ЖК РСФСР).

В ст. 62 ЖК РФ говорится о четырех видах жилых помещений (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), которые могут занимать граждане по договору социального найма. В ч. 2 указанной статьи закреплено, что в качестве жилого помещения не могут быть неизолированное помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

На основании изложенного выше, а также руководствуясь ст. 673 ГК РФ и ст. 62 ЖК РФ, следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:

– жилой дом для индивидуального проживания (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

– отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

– часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного липа или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

– часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

Что касается вида жилого помещения в виде комнаты (п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ), этот вид, на наш взгляд, можно рассматривать как дополнительный пятый вид жилого помещения в специализированном жилищном фонде, например, в общежитиях, где проживающие занимают комнаты в доме с общей коридорной системой и наличием общих бытовых помещений (кухня, ванная и др.). Только в этих случаях, а также в отношении коммунальных квартир можно говорить о том, что комната (комнаты) предназначены для использования в качестве места непосредственного проживания граждан (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ). В других случаях, например в отдельных квартирах, местом непосредственного проживания граждан, по нашему мнению, является вся квартира.

Касаясь потребительских качеств жилого помещения, необходимо отметить, что в соответствии с прежним и действующим законодательством жилое помещение предназначено для проживания граждан и, как правило, должно использоваться для этих целей, т.е. по назначению.

В ст. 17 ЖК РФ, содержащей конкретные нормы и положения по данному вопросу, предусмотрено следующее:

"1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти".

Указанная статья посвящена назначению жилого помещения и пределов его пользования. В ней подчеркивается, что жилое помещение прежде всего предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (па основании договора), временных жильцов (па безвозмездной основе).

До мая 2002 г. жилищное и гражданское законодательство вообще не предусматривало использование жилых помещений для иных целей, т.е. не для проживания граждан. Использование жилья не по назначению влекло соответствующие последствия. Например, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 293 ГК РФ предусматривали выселение граждан из жилого помещения за данное правонарушение (здесь следует сделать уточнение – нормы ГК РФ продолжают действовать).

В мае 2002 г. ст. 10 ЖК РСФСР была дополнена двумя частями, которые предусматривали возможность размещения в жилом помещении адвокатского кабинета. Статьей 21 Федерального закона от 31.05.2002 № 63-Φ3 "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" закреплено право адвоката индивидуально учреждать адвокатский кабинет для осуществления адвокатской деятельности (как одну из форм адвокатских образований наряду с коллегией адвокатов и др.), а также право использовать для этих целей жилые помещения. Указанное дополнение в ЖК РФ не содержало конкретных указаний, какие жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи, могут использоваться под адвокатский кабинет. Следовательно, адвокатский кабинет стало возможно размещать не только в отдельной квартире, но и в комнате коммунальной квартиры, где проживают адвокат и члены его семьи, что существенно ухудшает условия их проживания, а также создаст неудобства для соседей.

Теперь на основании ч. 2 ст. 17 ЖК РФ использование жилья не для проживания стало не исключением, а общим правилом. По существу, формулировка о возможности использования жилья для осуществления "профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности" вряд ли имеет какие-либо пределы. Единственным исключением является запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств (и. 3 ст. 17 ЖК РФ). Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям. Однако если руководствоваться формулировкой указанной выше части (не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно разместить и промышленное производство. Иначе говоря, ред. ч. 3 ст. 17 ЖК РФ является явно неудачной. Однако в ГК РФ сохранился такой запрет: согласно п. 3 ст. 288 размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. В данном пункте также закреплено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В ч. 2 ст. 17 ЖК РФ говорится о том, что при использовании жилья не по назначению не должны нарушаться права и законные интересы других граждан. В связи с этим следует отметить, что это пожелание имеет в большей степени декларативный характер, а в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов не только граждан, но и других лиц, например юридических лиц (организаций), иностранных граждан и лиц без гражданства.

В ч. 4 ст. 17 ЖК РФ установлена обязанность проживающих граждан соблюдать правила пользования жилым помещением. В соответствии с указанной статьей Кодекса постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Они определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.