Лекция 5. Теоретические основы анализа экономики объекта недвижимости

Собственность – это благо, но и бремя.

Автор неизвестен

После изучения материалов главы студент должен:

знать

• оптимальное соотношение между факторами производства в сфере недвижимости,

• понятие нормы замещения земли внеземельными факторами производства,

• понятие ренты как категории рынка недвижимости,

• сущность удерживающего дохода, принципы его использования при операциях с недвижимостью,

• условия, при которых максимизируется рента на рынке недвижимости,

• принципы использования ренты как инструмента перераспределения земли между различными вариантами ее эксплуатации,

• концепцию наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости и алгоритм ее применения;

уметь

• определять величину удерживающего дохода и ренты,

• рассчитывать коэффициент застройки и коэффициент использования территории,

• использовать алгоритм определения наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

владеть

• навыками применения критериев наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости при выборе варианта использования земельного участка,

• системным подходом к анализу факторов, определяющих наилучший вариант использования недвижимости.

Объект недвижимости как результат взаимодействия факторов производства

В гл. 1 учебника было отмечено, что любой развитый объект недвижимости представляет собой результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства, вкладываемых в землю. К объекту недвижимости как к результату взаимодействия факторов производства могут быть прямо применены положения микроэкономики относительно производственной функции, взаимодействия и замещения факторов производства.

Как следует из курса микроэкономики, производственная функция описывает зависимость количества производимой продукции от величины затрат применяемых в процессе производства ресурсов.

Наиболее часто при этом используется так называемая двухфакторная функция, в которой объем производства (Q) является функцией от используемых ресурсов труда (Z.) и капитала (К):

Q=f(L,K).

Эта же формула вполне может быть применена и для описания взаимодействия земли и внеземельных факторов производства. В этом случае: L – земля; К – внеземельные факторы производства.

Один и тот же объем выпуска может быть достигнут с использованием различных технологий, каждая из которых представляет собой определенную комбинацию факторов производства.

Если применить приведенные положения к предмету экономики объекта недвижимости, то можно сделать следующие выводы.

Один и тот же объем продукции (площадь создаваемых зданий и сооружений) может быть обеспечен за счет различных комбинаций указанных факторов в зависимости от выбора варианта застройки, применяемых планировочных решений, строительных материалов и технологий.

Например, жилая недвижимость площадью в 10 тыс. м2 может представлять собой и 20-этажное здание, для строительства которого вполне достаточно 0,3-0,5 га земли, и пять пятиэтажных зданий по 2000 м2, для строительства которых нужно будет уже 2 га земли, и 50 коттеджей площадью в 250 м2, каждый из которых будет расположен на участке в 1000 м2, что в совокупности даст площадь застройки около 5 га.

При этом для каждой ситуации потребуется разное количество внеземельных факторов: в первом случае больше, во втором меньше, в третьем – еще меньше. Вместе с тем снижение не будет носить линейный характер: даже существенное увеличение площади земли нс даст возможности значительного сокращения вкладов внеземельных факторов.

Изложенная ситуация будет выглядеть так, как представлено в табл. 5.1.

Таблица 5.1

Использование земли при разных вариантах застройки

Вариант застройки	Площадь зданий, м2	Площадь застройки, га (долл.)	Вклад внеземельных факторов, долл. / ед.
1	10 000	0,5 (1 000 000)	6 000 000
2	10 000	2 (1 200 000)	2 500 000
3	10 000	5 (500 000)	2 000 000

Графически ситуацию можно изложить следующим образом.

Каждый из вариантов застройки представлен точкой, характеризующей определенную комбинацию минимально необходимых при ней объемов привлечения факторов производства для достижения заданного объема выпуска.

Линия, соединяющая точки равного выпуска (равных объемов строительства), полученные с применением различных комбинаций земли и внеземельных факторов, носит название изокванты.

При движении по изокванте один фактор заменяется другим, при этом результат – объем выпуска – остается прежним (рис. 5.1).

Рис. 5.1. Изокванта выпуска продукции:

К – внеземельные факторы; L – земля

Верхняя часть, ближняя к оси ординат на рис. 5.1, может рассматриваться как отражение технологий с интенсивным использованием земли, а нижняя, ближняя к оси абсцисс, где каждая единица земли дает при движении по изокванте все меньший прирост конечной продукции, как отражение технологий с экстенсивным использованием земли.

Наклон изокванты показывает, как известно из микроэкономики, предельную норму замещения одного фактора другим, которая определяется как тангенс угла, образуемого касательной к изокванте в той или иной ее точке.

В случае, отраженном на рис. 5.1, это будет норма замещения внеземельных факторов фактором земли (MRS – marginal rate of substitution):

MRS = dK / dL,

где dK, dL – изменения вкладов внеземельных факторов и земли соответственно.

Норма замещения является мерой взаимозаменяемости факторов производства и показывает, на какое число единиц нужно увеличить количество одного фактора при уменьшении другого на единицу, чтобы выпуск сохранялся неизменным.

Норма замещения различается на разных участках изокванты. Чем далее мы будем спускаться по изокванте, тем большее количество земли будет необходимо для замещения утраты единицы капитала, как и наоборот, при движении вверх все большее количество внеземельных факторов понадобится, чтобы заменить единицу земли.

По отношению к земле, как и к внеземельным факторам, справедливо положение об убывании предельной производительности одного фактора производства при неизменности другого.

По мере приложения к земле все новых порций капитала прирост выручки (стоимости объектов недвижимости) будет постепенно уменьшаться и в конечном счете может оказаться ниже издержек (затрат), что и будет означать достижение максимально возможных и эффективных масштабов вложения капитала в землю.

Целью производства для производителя (застройщика) является максимизация эффективности вложений капитала в землю, что требует оптимального распределения средств между различными факторами производства.

Оптимальность пропорций между землей и внеземельными факторами в сфере недвижимости имеет два аспекта.

Во-первых, соотношение между факторами должно отвечать представлениям пользователя, удовлетворять его потребности. При этом следует помнить, что для каждого варианта землепользования (застройки) есть свое оптимальное соотношение между площадью земельного участка и площадью расположенного на нем здания.

Это соотношение может быть отражено с помощью двух показателей: коэффициента застройки и коэффициента использования территории.

Коэффициент застройки – отношение площади, занимаемой зданием, к площади всего земельного участка, принадлежащего к зданию.

Коэффициент использования территории (плотности застройки) – отношение всех площадей здания (этажей) к площади земельного участка.

Во-вторых, соотношение между расходами на приобретение земли и на создание улучшений должно обеспечивать минимизацию совокупных затрат застройщика. В этом случае и может возникнуть вопрос о замене одного фактора производства другим, например, при росте цены на землю.

Вопросы практики

Рассмотрим возможность снижения затрат застройщика при росте цен на землю за счет замены фактора земли внеземельными факторами производства.

Предположим, мы имеем дело с созданием объекта недвижимости при условии, что вклады земли и внеземельных факторов производства равны и составляют в совокупности 100 ед., т.е. 50 ед. приходится на землю, а 50 – на внеземельные факторы производства. При этом стоимость каждой единицы составляет 100 д.се

При таких условиях общая сумма затрат составляет 10 000 д.е., 5000 из которых – затраты на землю и 5000 – затраты на внеземельные факторы.

Если цена земли растет и становится равной 125 д.е. за единицу земли, то теперь затраты на 50 ед. земли составляют уже 6250 д.е.

Соответственно, при неизменных пропорциях между факторами возрастают и совокупные затраты, д.е.:

5000 + 6250 = 11 250.

Если же доля земли будет сокращена и пропорция будет составлять уже не 50:50, а 60: 40 в пользу внеземельных факторов, то в стоимостном выражении (при неизменности цен на внеземельные факторы) мы будем иметь следующий результат. Затраты на внеземельные факторы, д.е.:

60• 100 = 6000.

Затраты на землю, д.е.:

40 • 125 = 5000.

Совокупные затраты, д.е.:

6000 + 5000 = 11 000.

Таким образом, совокупные затраты застройщика снижены на 250 д.е.

Укажем, что пример условный, приведенный для понимания логики расчетов. В данном случае норма замещения принята равной единице, однако на деле это не так. Норма замещения земли капиталом, по оценкам специалистов, близка к 0,5 (т.е. для замещения одной единицы земли необходимо две единицы капитала).

Рассматривая возможность замены земли внеземельными факторами производства, нужно обратить внимание на следующие обстоятельства.

Во-первых, возможности замены земли внеземельными факторами могут быть ограничены в связи с представлениями пользователя.

Во-вторых, существуют нормативные ограничения (например, по высотности зданий), которые также ограничивают возможность такой замены.

Вопросы практики

Соотношения вкладов земли и внеземельных факторов в существенной мере определяются действующими градостроительными нормативами, которые регламентируют такие параметры, как площадь застройки, коэффициент использования территории, соотношение между площадью земельного участка и высотой строений и пр.

Так, Правилами застройки и землепользования в Санкт-Петербурге предусмотрено выделение в составе застройки города следующих территориальных зон:

• жилые зоны (в том числе зона коллективных садоводств и дачных кооперативов, зона малоэтажной жилой застройки односемейными жилыми домами и т.д. – всего четыре вида зон);

• общественно-деловые зоны (два вида зон с подзонами);

• производственные зоны (два вида зон);

• зоны объектов внешнего транспорта (три вида зон);

• рекреационные зоны (три вида);

• зоны сельскохозяйственного использования (два вида);

• зоны специального назначения (три зоны);

• иные зоны (в том числе зона застройки на территории исторического центра города).

При этом для каждой из разновидностей зон установлены предельные параметры по следующим характеристикам:

• минимальная площадь земельного участка;

• минимальная ширина участка по уличному фронту;

• минимальный отступ стен зданий с окнами из жилых помещений от границ соседних участков;

• коэффициент застройки;

• коэффициент использования территории.

Существенным параметром являются высотные ограничения, которые для центра Санкт-Петербурга составляют, например, 23 м, для ряда близких к центру районов – 40 м, для периферийных районов – 70 м и т.д.