Кредитные дисконты и отдача по кредитам

Часто ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются заемщикам с дисконтом (со скидкой), и ипотечные обязательства часто продаются со скидкой для ипотечных инвесторов.

Скидки с сумм кредита оцениваются в пунктах (points). Каждый пункт равен 1% от основной суммы кредита.

Реально заемщик получает сумму меньшую, чем это определено кредитным договором, однако возврату подлежит вся сумма полностью плюс проценты на нее.

Например, если взять кредит в 10 000 долл. с тремя дисконтными пунктами, то это означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от основной суммы кредита в 10 000 долл. 97% от 10 000 долл. составляет 9700, однако заемщик должен выплатить полностью 10 000 долл. плюс процент на всю эту сумму.

Таким образом, предоставляя кредит со скидкой, кредитор увеличивает свой доход на инвестиции (конечную отдачу), а заемщик идет на это, получая взамен, возможно, более низкий процент по кредиту по сравнению с среднерыночным.

Расчет по ипотечным обязательствам с переменными выплатами

Рассмотрим некоторые виды ипотечных кредитов, относящихся ко второй группе – группе кредитов с переменными выплатами. Для таких ипотечных кредитов величины расходов по обслуживанию долга изменяются в течение срока кредитования под влиянием самых разнообразных факторов. Отмстим некоторые из них.

1. Ипотечный кредит с переменной ставкой процента – кредит, который подразумевает периодическое изменение ставки процента. Изменение ставки может быть заранее указано в договоре на получение кредита, а может измениться в зависимости от колебаний какого-либо индекса, например темпа инфляции, индекса потребительских цен, ставки рефинансирования Центрального банка и т.д.

Пример

Для приобретения объекта недвижимости предоставлен ипотечный кредит на 10 лет. Платежи по кредиту составляют 2000 долл. первые пять лет и 2500 долл. последующие годы и уплачиваются в конце каждого месяца. В договоре определено, что ставка процента по кредиту составляет 12% на первые пять лет и 14% на следующие пять лет (начисление процентов ежемесячное).

Какова сумма кредита, предоставленная банком для приобретения данного объекта недвижимости?

Решение. Использование таблиц (и принятых обозначений для функций сложного процента) или финансового калькулятора (линейки TVM) позволяет последовательно найти ответ на поставленный вопрос.

Для первых пяти лет (при ставке 12%): PV = 89 910 долл.

Для следующих пяти лет (при ставке 14%): РМТ = 2500 долл.; PV1 = 107 443 долл.; PV2 = 53 571 долл.

Текущая стоимость определяется суммированием полученных результатов:

89 910 + 53 571 = 143 481 долл.

2. Ипотечный кредит с градуированными/нарастающими платежами – кредит, позволяющий заемщику производить более низкие платежи по кредиту в первые годы срока кредита и более высокие выплаты в дальнейшем.

Назовем денежным потоком серию одинаковых по величине равномерных платежей. Тогда частота потока – это количество платежей данной серии. Процесс решения задач на определение текущей стоимости денежных потоков заключается в определении текущей стоимости каждого из них и суммировании полученных результатов. Подобные задачи можно решать, используя таблицы, формулы или финансовый калькулятор (существует специальная рабочая таблица Cash flow).

Пример

Для приобретения объекта недвижимости предоставлен ипотечный кредит на 10 лет. Ежегодные платежи по кредиту составляют 2000 долл. первые три года и 3000 долл. последующие годы и уплачиваются в конце каждого года. В договоре определено, что ставка процента по кредиту составляет 12% годовых.

Какова сумма ипотечного кредита?

Ответ. 14 549 долл.

а) При всех прочих условиях предыдущей задачи пусть сумма кредита составила 14 549 долл. Определите ставку процента по кредиту.

Ответ. 11,999%, или округленно 12%.

б) Определите норму отдачи для кредитора, если согласно условиям предыдущей задачи он предоставил ипотечный кредит в размере 14 000 долл.

Ответ. IRR= 12,87%.

3. Ипотечные кредиты с шаровыми платежами.

Шаровой платеж – крупный итоговый платеж по кредиту, позволяющий полностью погасить кредит.

Шаровые ипотечные кредиты в основном бывают трех типов в зависимости от порядка выплаты процентов по кредиту:

• Ипотечный кредит, по которому выплачивается только процент, – кредит с периодической выплатой процента вплоть до полного погашения, когда должна выплачиваться вся сумма выданного кредита (шаровой платеж).

Этот тип кредита не требует амортизации по условиям договора в отличие от самоамортизирующего кредита.

Размер платежа по такому кредиту рассчитывается по следующей формуле:

(5.2)

Пример

Кредит в размере 10 000 долл. под 15% годовых выдан на 30 лет. В конце 20-го года одним платежом должна быть погашена основная сумма кредита.

Ежегодная выплата процентов составит

10 0000×0,15 =1500 долл.

На рис. 5.3 показана схема погашения такого вида кредита.

Рис. 5.3. Схема погашения кредита с периодической выплатой процента

• Ипотечный кредит с замораживанием процентных платежей вплоть до истечения срока кредита – кредит, по которому до истечения срока кредита вообще не происходит выплат. Затем выплачивается вся сумма выданного кредита (принципал) полностью и аккумулированный процент на нее.

Пример

Кредит в 10 000 долл. выдан под 15% годовых сроком на 20 лет. В конце 20-го года одним платежом должны быть выплачены и основная сумма кредита и все проценты.

Определить сумму платежа.

Ответ. FV = 163 (365 долл.

Схема погашения такого вида кредита изображена на рис. 5.4.

Промежуточное положение между этими двумя видами кредитов занимает кредит, у которого сумма обслуживания долга в первые годы ниже суммы, необходимой на уплату процента по данному кредиту. Поэтому в первые годы общая сумма долга возрастает. Такие кредиты называют ипотечными кредитами с отрицательной амортизацией.

Рис. 5.4. Схема погашения кредита с отрицательной амортизацией

Кредиты такого вида наиболее удобны для инвесторов в периоды сдачи объектов в аренду или в периоды, когда ставка процента по кредитам очень высока.

• Ипотечный кредит с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – кредит, первоначальные выплаты по которому рассчитываются и производятся в таком же порядке, как и для самоамортизирующихся кредитов с равномерными платежами, но полное погашение производится досрочно.

Пример

Взят кредит в 10 000 долл. под 15% годовых на 30 лет с условием, что в течение двух лет по кредиту будут производиться равномерные платежи, но но истечении двух лет остаточная сумма кредита должна быть погашена полностью одним платежом.

Определяем остаток кредита на начало третьего года: он равен 9951 долл. (см. табл. 5.2), – это и будет размер шарового платежа.

В развитых экономических странах данный тип ипотечного кредита чаще всего используется для кредитования строительных проектов, так как эго наиболее рискованные объекты для финансирования, поэтому ставка процента по строительному кредиту обычно выше. Период времени в два года, когда производится равномерная амортизация кредита, обычно считается достаточным для постройки объекта недвижимости и сдачи его в аренду. После этого владелец может взять под построенный и сданный в аренду объект, который обладает теперь меньшей степенью риска, новый кредит под меньшую ставку процента и на более длительный срок.