Лекция 14. Условия и порядок купли-продажи земельных участков

В соответствии с ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, устанавливаемым гражданским законодательством РФ, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.

По действующему в настоящее время законодательству в России существует более десятка различных способов получения права собственности на землю, которые можно объединить в четыре основные группы:

- решения органов государственной и местной власти о выделении земельных участков;

- гражданско-правовые сделки на рынке земли;

- обстоятельства или события;

- судебные решения.

В административном порядке осуществляются предоставление земельных участков за плату или бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т.е. приватизация участков.

При перерегистрации ранее предоставленных участков граждане могут:

1) свободно выбрать вид права на землю - собственность, сохранить ранее полученное право пожизненного наследуемого владения, пользование или аренду;

2) получить бесплатно в собственность часть участка в размере не более установленных предельных норм соответствующего целевого назначения;

3) выкупить по договорной цене остальную часть участка или оставить ее у себя в пожизненном наследуемом владении.

По мере развития рыночных отношений нрава частной собственности на землю все больше становятся результатом гражданско-правовых сделок с землей (табл. 14.1, 14.2, схема 14.1).

Таблица 14.1. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение, здание, сооружение (ст. 35 ЗК РФ)

Таблица 14.2. Приобретение прав на государственные и муниципальные земли, на которых расположены здания, строения, сооружения (ст. 36 ЗК РФ)

Форма права на здания (помещения), расположенные на неделимом земельном участке	Права граждан и юридических лиц на земельные участки, на которых находятся здания (помещения в нем)
Общие положения
1. Полное право собственности	Исключительное право на приватизацию или приобретение права на аренду участка
2. Общая долевая собственность в общем имуществе многоквартирного дома	Общая долевая собственность домовладельцев на участок и другое имущество в его составе
3. Собственность нескольких лиц	Приобрести земельный участок в общую долевую собственность или аренда участка с множественностью лиц на стороне арендатора, если иного нет в ЗК РФ и федеральном законодательстве
4. Право собственности на помещение в здании одних лиц; право хозяйственного ведения или все право хозяйственного ведения других лиц	Все лица могут приобрести участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иного нет в законодательстве, а договор аренды предусматривает согласие сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании Унитарные предприятия и учреждения - правообладатели помещений в таком здании имеют право ограниченного пользования участком для осуществления своих прав па принадлежащее им помещение
5. Помещения закреплены за несколькими унитарными предприятиями и учреждениями	Постоянное (бессрочное) пользование участком одного из лиц, а другие имеют право ограниченного пользования
Порядок приобретения нрав па земельные участки
Субъекты	Действия и процедуры
Граждане и юридические лица	Подают совместное заявление в исполнительный орган власти с приложением кадастрового плана участка и других документов
Исполнительный орган государственной или муниципальной власти		В 2-недельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении участка: 1) в собственность бесплатно: для ведения крестьянского хозяйства - садоводства, огородничества, животноводства - дачного строительства - личного подсобного хозяйства - индивидуального жилищного строительства (п. 2 ст. 28 ЗК РФ) 2) в постоянное (бессрочное) пользование: - государственным и муниципальным учреждениям - казенным предприятиям - органам государственной власти и местного самоуправления 3) в собственность за плату или в аренду по договору
Орган местного самоуправления		В месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) участка, если его нет, и утверждает проект границ с учетом красных линий, границ смежных участков и естественных границ
Исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления		В 2-недельный срок со дня представления проекта границ участка принимает решения о предоставлении участка, границы участка на местности и план участка за счет заявителя

В соответствии с ГК РФ, ЗК РФ и ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее -ОЗСН) прекращение прав частной собственности на землю производится по следующим основаниям (схема 14.2):

o правомерные действия субъектов прав на землю;

o неправомерные действия или бездействие землевладельца;

o различные события или принудительное изъятие в интересах государства или кредиторов.

Схема 14.1. Способы получения земельных участков в собственность граждан и юридических лиц

Схема 14.2. Основания прекращения права собственности на землю

Каждому собственнику земельного участка выдается установленной формы свидетельство, которое подлежит регистрации в ЕГПРН и служит документом при совершении различных сделок с землей. Форма свидетельства на право собственности на землю установлена постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219. Документы (государственные акты и свидетельства на землю, выписки из похозяйственней книги об участке для ЛИХ), выданные до вступления в действие Закона о госрегистрации, также имеют законную силу (табл. 14.3).

Важное значение имеет знание установленной процедуры оформления права собственности на землю. В переходный период на получение свидетельства могут претендовать пять категорий лиц:

1) купившие участки по договору у других лиц на вторичном рынке земли;

2) получившие землю в результате различных законных сделок;

3) желающие перерегистрировать в собственность полученные ранее участки в пожизненное наследуемое владение пли бессрочное пользование, а также в аренду (не у физических лиц);

4) владельцы общей совместной или долевой собственности реорганизованных коммерческих сельскохозяйственных организаций, в том числе и при выходе из них;

5) ходатайствующие о первичном предоставлении или выкупе участка в собственность.

Заинтересованное лицо, имеющее законные основания на конкретный земельный участок, должно подать соответствующее заявление в органы местной администрации. Это первый шаг. Дальнейшие действия представлены на схеме 14.3.

Способы распоряжения земельными участками определяются видом прав на них (табл. 14.4).

Приведем перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения1:

o копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

o копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для

Таблица 14.3. Документы о правах на земельные участки

Вид права на землю	Наименование документа о праве на землю	Период выдачи
1. Собственность	o Свидетельство по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 № 177 o Свидетельство по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 №1767 o Свидетельство о государственной регистрации но форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219	С 19.03.1992 до 27.10.1993 С 27.10.1993 до 30.10.2001, а в отдельных субъектах РФ до 01.01.2000 С 30.10.2001
2. Пожизненное наследуемое владение граждан	o Государственный акт по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 o Свидетельство по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 '	С 17.09.1991 до 24.12.1993 С 24.12.1993
3. Постоянное (бессрочное) пользование	o Государственный акт (форма № 1) для физических лиц o Государственный акт (форма № 2) для юридических лиц Утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 №493	С 17.09.1991 до 24.12.1993, переоформление до 01.01.2004 на право аренды
4. Безвозмездное срочное пользование	o Договор с уполномоченным государственным муниципальным органом власти или с частным собственником земель по форме в соответствии с Законом РФ о госрегистрации	С 18.02.1998
5. Аренда сельскохозяйственных земель	o Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 № 177	С 19.03.1992
6. Сервитут: - частный - публичный (постоянный, срочный)	o Договор между собственником участка и пользователем o Закон или другой нормативный правовой акт РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления	В момент установления В момент установления
7. Служебный надел	o Решение соответствующей организации	С даты установления
8. Право на земельную долю	o Свидетельство или выписка из решения органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий o Записи в ЕГРПН	До 21.07.1997 С 21.07.1997
9. Право на земельный участок	o Свидетельство о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ	С 18.02.1998
10. Временное пользование	o Договор временного пользования землями сельскохозяйственного назначения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 №177	С 19.03.1992
11. Фактическое пользование землей по сделке до 06.03.1990	o Надлежащим образом не оформленные права можно зарегистрировать право собственности	С 30.10.2001
o Право собственности возникает с момента, когда была сделана соответствующая запись в районном (городском) земельном комитете (до 1998 г.) или в учреждении юстиции - Регистрационной палате с 01.02.1998
o Дата получения документа, удостоверяющего право на землю, должна соответствовать периоду, когда разрешалась его выдача
o Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие право на землю и выданные до 18.02.1998, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРПН

Схема 14.3. Порядок получения свидетельства на право собственности на землю

Таблица 14.4. Права собственников и землевладельцев по распоряжению земельными участками

индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

o копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

o выписка из ЕГРПН о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

o выписка из ЕГРПН о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права па приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в предыдущем пункте, к заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием нрава на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в ЕГРПН;

o кадастровый паспорт земельного участка (см. гл. 19);

o копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.