Управление рисками девелопмента
Проекты девелопмента имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Весь девелоперский цикл от зарождения идеи до завершения и продажи проекта составляет от трех до более пяти лет в зависимости от характера проекта. Сроки окупаемости проектов составляют даже в российских условиях с высокими ставками капитализации от 3–4 лет (а по отдельным проектам они могут составлять десятки лет). Если учесть при этом, что направления использования средств по проекту определяются на самых первых этапах девелоперского цикла, то неопределенность конечных результатов неизбежна при реализации любого проекта девелопмента. Неопределенность – это неполнота и неточность информации об условиях реализации проекта.
Причины неопределенности заложены в самой природе девелопмента как создания качественно нового объекта, что неизбежно означает изменение его внутренних и внешних связей. Характер этих изменений, а значит, и результаты проекта не могут быть просчитаны с абсолютной точностью ввиду огромного массива факторов, влияющих и на саму среду, и на вновь созданный объект, и невозможности обладания абсолютно всей информацией, необходимой для принятия однозначного решения.
Девелопер принимает свои решения, опираясь на ограниченную доступную ему информацию, и, следовательно, всегда имеет дело с неопределенностью. Факторы неопределенности необходимо учитывать при подготовке исходной информации для разработки проекта, при оценке результатов его реализации, при корректировке процесса реализации проекта на основе поступающей новой информации.
Поскольку неопределенность выступает источником риска, ее следует минимизировать посредством приобретения информации, в идеальном случае – стараясь свести неопределенность к минимуму за счет получения качественной, достоверной, исчерпывающей информации.
Риск – это вероятность возникновения в ходе реализации проекта таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта. Риск существует тогда, когда есть несколько возможных вариантов последствий того или иного решения и вероятность наступления того или иного последствия можно каким-либо образом измерить. Именно поэтому риск можно определить как измеримую неопределенность, в отличие от неизмеримой неопределенности, которую невозможно ни предвидеть, ни просчитать, ни отреагировать на нее.
Альтернативой является трактовка риска как вероятности любых (позитивных или негативных) отклонений показателей от предусмотренных проектом их средних значений. Согласно этой трактовке, риск – это событие (возможная опасность), которое может быть или не быть. И если оно будет, то возможны три вида результата:
1) положительный (прибыль, доход иди другая выгода);
2) отрицательный (убытки, ущерб, потери и т.п.);
3) нулевой (безубыточный и бесприбыльный) результат.
На реализацию инвестиционных проектов оказывают
влияние многие перемены в политической, социальной, коммерческой и деловой среде, изменения в технике и технологии, производительности и ценах, состояние окружающей среды, действующее налогообложение, правовые и другие вопросы. Все это предопределяет наличие в проектах определенного риска.
Подход к природе рисков как к неопределенности, которая, тем не менее, может быть определена и исчислена, определяет основные этапы исследования и управления рисками.
В наиболее общем виде алгоритм управления рисками может быть представлен как состоящий из трех основных этапов:
– идентификация риска;
– анализ риска;
– адекватная реакция на риск.
Проекты девелопмента обладают в этом аспекте целым рядом особенностей, делающих проблему рисков особенно важной.
Во-первых, любой проект девелопмента – это не только инвестиционный, но и инновационный процесс, в ходе которого на рынок выходит новый, уникальный по своим характеристикам продукт и, следовательно, точно предсказать реакцию рынка на его появление чрезвычайно сложно.
Во-вторых, проект девелопмента – это сложная технико- экономическая и социальная система, в которой задействован целый ряд участников, от качества деятельности которых существенно зависит конечный результат проекта. Каждый из этих участников является потенциальным носителем определенного рода рисков, так что девелопер, организуя взаимодействие между участниками проекта, должен предусмотреть риски, связанные с тем или иным участником рынка, и минимизировать их возможные последствия.
В-третьих, как уже неоднократно упоминалось выше, основным источником финансирования проектов девелопмента являются привлекаемые девелоперами средства инвесторов, что налагает на последних особую ответственность за минимизацию рисков проекта.
Основой для управления рисками является их выявление, идентификация и качественный анализ.
Все риски, возникающие в процессе реализации проектов девелопмента, можно разделить на систематические и несистематические.
Под систематическими рисками понимаются риски, возникающие у всех участников хозяйственной деятельности. В девелопменте такие систематические риски можно определить как риски, с которыми связаны все проекты девелопмента и которые невозможно исключить на уровне управления отдельным проектом (риск изменения экономической ситуации в течение периода реализации проекта, риск низкой ликвидности недвижимости как актива, риски изменения процентных ставок на рынке капитала и пр.). К систематическим рискам на рынке недвижимости в силу локальности рынка следует отнести также региональные риски (риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск).
Несистематические риски – это риски, "привязанные" к конкретному проекту, его особенностям (местоположению, типу проекта, качеству участников проекта и пр.). Главное отличие здесь в том, что несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет управления рисками, а точнее, за счет эффективного управления проектом.
Разделение на систематические и несистематические риски позволяет правильно определить направление реакции девелопера на выявленный риск: если речь идет о систематическом риске, то он должен быть учтен при разработке концепции проекта и заложен в экономические расчеты при определении финансовой целесообразности и экономической эффективности проекта; если риск относится к категории несистематических, должны быть предусмотрены меры но управлению им. Кроме того, девелопер должен понимать, какие из рисков участников проекта являются для них систематическими или несистематическими, для того чтобы предусмотреть это при создании системы взаимных обязательств при реализации проекта.
Помимо выделения систематических и несистематических рисков, для девелопера важно разделить их в зависимости от факторов, вызывающих риски.
В соответствии с природой недвижимости как актива можно выделить следующие группы рисков на основании вызывающих их факторов:
• юридические (вероятность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, вероятность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременений объекта и пр.) – связаны с тем, что реализация любого проекта недвижимости невозможна без четкого определения прав участников проекта (в том числе, и в первую очередь, девелопера) на земельный участок, на котором осуществляется развитие, на создаваемый объект недвижимости или его составные части, ясного определения содержания взаимных обязательств участников проекта друг перед другом;
• градостроительные, проектные и технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.) – связаны с неправильным выбором места для реализации проекта, недостаточной проработкой проектов развития недвижимости с точки зрения используемых технологий и материалов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реализации проектов;
• административные (вероятность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.). Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти: налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры и т.д. "Административный ресурс" может быть использован в конкурентной борьбе за лучшие места под застройку, за право реализации проекта на "особых условиях" и пр.;
• организационно-экономические (ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.), которые делятся па две основные группы:
1) риски, обусловленные недостаточно глубоким анализом тенденций и особенностей региональной экономики и рынка недвижимости (отсутствие анализа состояния и перспектив развития региональной экономики, социально-экономической и демографической ситуации в регионе; недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов; неверное истолкование имеющихся данных; необъективное отношение к данным; необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.);
2) риски, обусловленные неправильными организационно – экономическими решениями в таких вопросах, как неверный выбор организационно-правовой формы для реализации проекта, неэффективная схема привлечения ресурсов, неправильный выбор участников проекта;
• финансовые (обусловленные как связью инвестиционных процессов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так и качеством финансового сопровождения проекта) – могут быть разделены на несколько групп:
1) риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение в доходности альтернативных инвестиций);
2) риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования, уровнем проработки финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, так как предполагает жесткий график погашения основного долга и выплаты процентов, чего нет при эмиссии акций. В то же время выпуск акций малоизвестной новой фирмой может не обеспечить достаточного объема привлечения финансовых ресурсов;
3) риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов, например при составлении плана поступлений и расходов по проекту, что может привести к его неликвидности (неспособности выполнить обязательства) на каком-либо этапе проекта, что или потребует привлечения новых источников финансирования (как правило, более дорогих), или может даже привести к несостоятельности проекта в целом.
На основе анализа вероятных комбинаций последствий и вероятности рисков они могут быть ранжированы следующим образом (табл. 4.6).
Таблица 4.6
Вероятные комбинации последствий и вероятностей рисков
|
Уровень вероятности / Уровень последствий |
Низкая вероятность |
Средняя вероятность |
Высокая вероятность |
|
Катастрофические последствия |
Б |
А |
А |
|
Средние последствия |
В |
Б |
А |
|
Незначительные последствия |
Г |
Г |
Б |
• А – непереносимый риск, который должен быть однозначно исключен;
• Б – риск, который трудно переносим; от него следует избавиться как можно раньше;
• В – переносимый риск, от которого можно избавиться по мере возможности;
• Г – приемлемый риск.
Перечислим наиболее часто встречающиеся специфические риски реализации проектов девелопмента.
1. Маркетинговые риски. Часто маркетинг сводится к рекламе или организации продаж. Как следствие этого, недостаточно внимания уделяется анализу рынка, что и приводит к неудачам в проектах.
2. Риски проектирования – несоответствие между проектными решениями (архитектурно-планировочные решения, квартирография, используемые материалы) и ожиданиями потенциальных приобретателей (нарушение тождества "цена – качество – потребитель").
3. Риски финансирования – неустойчивость финансового положения предприятий, частных лиц, банков в современных российских условиях нередко приводит к тому, что участники финансирования строительства не в состоянии выдержать напряжение всего периода реализации проекта.
4. Подрядные риски. Достаточно часто при реализации инвестиционных проектов девелопер сталкивается с превышением сроков реализации проекта, недостаточно высоким качеством работ, завышением фактических затрат по сравнению с проектными. В российских же условиях – это высокая инфляция, распад строительного комплекса, быстрый рост цен на строительные материалы и т.д. Эти факторы накладываются и взаимно усиливают друг друга: превышение сроков строительства резко увеличивает затраты и нередко ведет к срыву проектов либо, в лучшем случае, – к падению их рентабельности до минимального уровня.
5. Риски реализации. Нередки случаи, когда из-за неправильно выбранной ценовой политики, отсутствия активного продвижения объекта на рынок период реализации затягивается на несколько месяцев, а то и лет, что ведет к замораживанию вложенных средств и даже прямым убыткам, связанным с эксплуатационными затратами, которые несет застройщик до продажи объекта.
Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации, предусмотреть возможные варианты действий при превращении потенциального риска в реальность.
Управление рисками начинается с их качественного анализа, целью которого является идентификация рисков. Данная цель распадается на следующие задачи:
– выявление всего спектра рисков, присущих инвестиционному проекту;
– описание рисков;
– классификация рисков;
– определение характеристик рисков.
Вторым этапом в управлении рисками является количественный анализ рисков, цель которого – измерение риска, что обусловливает решение следующих задач:
– определение вероятности рисков;
– оценка рисков;
– учет рисков.
На третьем этапе происходит переход к практической деятельности по управлению рисками:
– предупреждение рисков (на основе проведенного анализа риски закладываются в проводимые расчеты, учитываются при заключении договоров с партнерами и пр., наконец, страхуются);
– мониторинг рисков (систематическое наблюдение за процессом реализации проекта, отклонениями от графика реализации проекта, изменениями в денежных потоках);
– переоценка и корректировка решений (пересмотр экономических показателей, смена партнеров и пр.).
На стадии количественного анализа рисков инвестиционного проекта определяются:
– чувствительность его чистой настоящей стоимости к изменениям значений ключевых показателей;
– величина диапазона возможных изменений ключевых показателей, определяющаяся их вероятностными распределениями.
Все перечисленные методы количественного анализа инвестиционных рисков базируются на концепции временной стоимости денег и вероятностных подходах.
Идентификация и анализ рисков являются для девелопера основанием для реализации мероприятий по практическому управлению ими (реакции на риск).
В общем случае можно говорить о следующих вариантах реакции на риск:
– предотвращение риска – изменение ситуации, его вызывающей (отказ от реализации проекта, отказ от взятия кредита и пр.);
– передача риска – возложение его на другую сторону (подрядчика, инвестора);
– разделение риска – распределение ответственности между участниками соглашения о финансировании;
– сокращение риска – создание систем противопожарной безопасности, охраны собственности и др.;
– страхование риска.
ОГЛАВЛЕНИЕ конкретных мероприятий по управлению рисками зависит от этапа реализации проекта девелопмента и в большинстве случаев невозможно без взаимодействия девелопера с иными участниками реализации проекта. Каждый из участников проекта является для девелопера как партнером по совместной деятельности, так и потенциальным источником рисков. Это должно учитываться и при разработке плана реализации проекта, и при формировании договорных отношений, и в процессе практической работы.
Снижению рисков может способствовать составление эффективного и диверсифицированного портфеля проектов. К примеру, девелоперская компания может реализовывать проекты жилищного строительства в разных сегментах – в эконом- и бизнес-классах, в бизнес- и премиум-нишах. При этом важно наличие баланса между проектами, приносящими компании высокую прибыль, и проектами, обеспечивающими стабильность ее функционирования. В настоящее время компании, ориентированные на строительство жилья в различных сегментах, отдают предпочтение развитию проектов жилищного строительства эконом-класса с невысокой нормой прибыли именно потому, что данные проекты обеспечивают в той или иной степени стабильность бизнеса в волатильной экономической среде и возможность продолжать его развитие.
Снижению рыночных рисков способствует детальное изучение потребительского спроса, возможностей потенциальных покупателей по удовлетворению желаемого с точки зрения уровня платежеспособности, выявление либо внедрение в продуктовую линейку девелоперской компании востребованных продуктов.
Строительные риски, возникающие на инвестиционной стадии реализации проекта, представляют собой целый комплекс различных факторов. При низком качестве управления данными рисками инвестор может столкнуться с увеличением сроков строительства объекта и бюджета инвестиционных затрат.
Для минимизации рисков взаимодействия с подрядными организациями необходимо осуществлять следующие мероприятия:
– проведение преддоговорной работы (выработка ценовых ориентиров, условий взаимодействия и способов решения проблемных вопросов, установление личного контакта между партнерами);
– проверка договоров на наличие сроков и графика выполнения работ, условий сдачи-приемки выполненных работ, ответственности сторон, а также гарантийных обязательств;
– по долгосрочным договорам строительного подряда предусмотреть страхование рисков, связанных со случайной гибелью или случайным повреждением объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве;
– при заключении договоров на строительно-монтажные работы, а также на поставку материалов и оборудования предусмотреть авансовую схему расчетов, не допускающую превышение размеров авансовых платежей в размере 30% от общей стоимости работ и материалов, что позволит минимизировать риск невыполнения договорных обязательств по обеспечению авансовых платежей подрядчика.
– при заключении договоров с открытой договорной ценой указывать, что договорная цена является открытой, так как согласно ст. 709 ГК РФ при отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой;
– при заключении договоров на выполнение работ предусматривать способ взаиморасчетов, позволяющий заказчику производить оплату выполненных работ по фактическим затратам, соответствующим реальному рыночному уровню цен, что позволит пресечь необоснованное увеличение издержек на строительство объекта.
Таким образом, соблюдение сроков реализации проекта и минимальное отклонение от запланированного бюджета строительства является необходимым условием для инвестора, так как изменение данных параметров может существенным образом снизить рыночную и инвестиционную стоимость проекта.
Условие соблюдения сроков строительства также имеет существенное значение в случае привлечения в проект дольщиков, при этом срок ввода объекта в эксплуатацию фиксируется в договоре долевого участия. Если цикл строительства длится дольше обозначенного в договоре срока, у дольщика имеется возможность отказаться от участия в реализации затянувшегося по срокам инвестиционного проекта и вернуть вложенные средства. В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2012 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" "в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами".
В рамках мониторинга рисков, связанных с увеличением сроков строительства объекта и ростом инвестиционного бюджета, критически важным является анализ хозяйственной деятельности юридических лиц, предоставляющих услуги в процессе реализации проекта (проектировщики, подрядчики, консультанты и др.). Данный анализ необходим как на этапе предевелопмента, когда развитие проекта во многом определяется деятельностью архитекторов, проектировщиков, маркетологов, так и на этапе девелопмента, когда подписываются договоры с подрядчиками на выполнение строительно-монтажных работ, строительство инженерных сетей и т.д.
При реализации проектов жилищного строительства должны быть учтены риски, характерные для соответствующего типа застройки:
– риски масштабного строительства при комплексной жилой застройке:
– объем достаточного платежеспособного спроса;
– наличие продуманной концепции застраиваемых территорий;
– выполнение запланированных графиков строительства;
– удовлетворительная обеспеченность жилых районов объектами социальной и инженерной инфраструктуры;
– риски точечного строительства (при строительстве одного-двух жилых домов):
– наличие продуманной концепции строящегося объекта;
– гармоничное "встраивание" объекта в окружающее пространство;
– продуманная ценовая политика в рамках реализации проекта.
Оценка рисков проектов по комплексному освоению территорий требует особого подхода, что обусловлено масштабностью строительства, предусматривающего большой объем инвестиций па начальном этапе реализации проекта. При этом реализация проектов по комплексной жилой застройке предусматривает длительный горизонт планирования, в связи с этим высока вероятность возникновения ошибок прогнозирования и связанных с этим рисков.