Лекция 10. Ценообразование в строительстве
Развиваемые компетенции:
знать
• особенности строительной продукции;
• понятие сметной стоимости строительства и ее структуры;
уметь
• применять различные методы для расчета стоимости строительства;
владеть
• методикой сравнительного анализа применимости различных методов для расчета стоимости строительства.
Особенности строительной продукции
Строительство относится к одной из важнейших отраслей материального производства в любой стране с развитой рыночной экономикой и непосредственно связано с инвестиционной деятельностью.
Затраты по сооружению и изготовлению строительной продукции или объектов строительства называются капитальными вложениями или долгосрочными инвестициями.
В России инвестиционная деятельность регламентируется Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-Φ3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 12.12.2011).
Продукция строительства имеет свои технико-экономические особенности, которые влияют на процесс ценообразования и обусловливают его специфику.
Можно выделить следующие характерные черты строительной продукции:
• необходимость значительных единовременных капитальных затрат на возведение объектов строительства;
• длительный срок производственного цикла процесса строительства;
• многообразие объектов строительства (они различаются по назначению, объему, планировке, используемым материалам и конструкциям);
• индивидуальный характер продукции строительства (от уникальных объектов до типового строительства в разных регионах);
• закрепленность объектов строительства на конкретном участке земли (локальная закрепленность);
• зависимость величины затрат на строительство от местных условий;
• участие в формировании цены на строительную продукцию трех сторон: заказчика (инвестора), проектировщика и подрядчика – исполнителя строительных работ.
Перечисленные характерные черты продукции строительства обусловливают необходимость осуществления строительных работ на заказ на основании проектов и смет. Прежде всего, по каждому объекту строительства составляется проект, который служит основой для расчета сметы. В результате расчетов получают сметную стоимость строительства.
Сметная стоимость строительства и оценка недвижимости
Стоимость недвижимости, оцениваемая в рамках затратногоподхода, равна стоимости восстановления или замещения (
) улучшений минус их совокупный износ (И) плюс стоимость земельного участка (как свободного) (Сзу):
Стоимость восстановления (замещения) по своей сути аналогична стоимости возведения в сегодняшних условиях нового здания и моделируется стоимостью нового строительства. Ввиду этого оценка здания по восстановительной стоимости требует некоторых специальных знаний в области проектно-сметного дела. Однако структура стоимости строительства в оценке недвижимости отличается от структуры стоимости строительства в традиционном строительном проектировании, поэтому необходимо учитывать ряд особенностей сметной стоимости строительства при использовании ее для целей оценки объектов недвижимости. Так, затраты на строительство, даже учитывающие прибыль подрядчика, – это только издержки застройщика, а стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и нормальной прибыли инвестора (застройщика, предпринимателя)[1].
Кроме того, сметная стоимость при строительном проектировании учитывает в полной мере издержки подрядчика и не в полном объеме – затраты заказчика, связанные с рыночными формами организации строительного процесса:
• получение разрешения на строительство;
• проценты по кредитам;
• затраты на рекламу в течение строительства;
• инвестиции в арендуемые помещения или арендную плату и др.
Эти затраты в полном объеме учитываются при формировании восстановительной стоимости при проведении оценочных расчетов.
Наконец, в случае использования оценщиком сметной документации нужно иметь в виду, что она может охватывать объекты, не относящиеся к объекту оценки. Необходимо исключить строительно-монтажные работы и прочие затраты, относящиеся к этим объектам.
Стоимость восстановления (reproduction cost new[2]) представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и т.д.
При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.
Стоимость замещения (replacement cost new) – это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки[3], но построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией рабочей силы и пр.
(Речь идет о соответствии современным требованиям к объемно-планировочным и объемно-конструктивным решениям, а также действующим эргономическим, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам и правилам.)
Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одно из направлений такой работы – использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой "Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)". В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м2 площади, 1 м3 строительного объема – для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Область применения – здания и сооружения, возведенные по типовым проектам, в основном в период 1930–1980 гг.