Типы ипотечных кредитов

Одной из задач, решаемых в процессе развития ипотечного кредитования, является расширение возможностей вовлечения в систему кредитования различных типов потенциальных заемщиков. Основной способ ее решения – использование различных типов ипотечных кредитов.

Ипотечные кредиты отличаются друг от друга двумя основными параметрами:

1) длительностью сроков ипотечного кредитования (как правило, в пределах 15–30 лет);

2) порядком погашения основного долга ("тела кредита") и выплаты процентов.

В зависимости от способа погашения основного долга и выплаты процентов по кредиту выделяют два базовых типа ипотечных кредитов:

• ипотечные кредиты с первоочередной выплатой процентов и одноразовым погашением основной суммы кредита;

• ипотечные кредиты с постепенным погашением долга за счет периодических выплат ("самопогашающаяся ссуда").

В зависимости от способа начисления процентов по выданным кредитам также различают две разновидности кредитов:

1) с фиксированной ставкой процента;

2) с плавающей ставкой процента.

На основе этих двух параметров может существовать довольно много конкретных разновидностей ипотечных кредитов (рис. 11.5).

Ниже даются их краткие характеристики, главным образом на примере США как страны с наиболее развитой системой ипотечного кредитования.

Кредиты, основанные на фиксированной процентной ставке

Кредиты, основанные на использовании фиксированной процентной ставки, являются исторически первой разновидностью ипотечных займов, наиболее распространенной в США в 1930–1970 гг., а сегодня составляют основу ипотечного кредитования в России. Конкретными видами таких кредитов являются следующие.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равновеликими платежами – стандартный или самоамортизирующийся кредит. При этом варианте ипотечного кредита заемщик выплачивает периодически равную сумму в течение всего срока кредита. Одна часть, постепенно уменьшающаяся, направляется на выплату процентов, другая – постепенно увеличивающаяся, засчитывается как возврат основной суммы кредита.

Рис. 11.5. Основные виды ипотечных кредитов

Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают в себя:

1) 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту па начало месяца;

2) часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

Ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей, являющийся разновидностью кредита с фиксированной процентной ставкой. В данном случае первоначально могут погашаться только проценты (и даже не полностью), затем к ним добавляются выплаты в счет основного долга. Сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы займа ниже, чем в последующие.

При этом варианте ежемесячные выплаты по займу в первые годы недостаточны для покрытия полной суммы процентов, начисленных на основную сумму долга. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и в первые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга.

Ипотечный кредит с "шаровым" платежом. Кредит предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении определенного фиксированного срока. Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следующие разновидности кредита.

1. Замораживание всех выплат вплоть до истечения срока кредита. На протяжении срока займа не выплачивается ни основная сумма, ни проценты. Кредит и проценты погашаются единовременно по истечении срока займа.

2. Выплаты в течение срока кредита только процентов, с погашением в конце его срока основной суммы – "шаровой" платеж.

3. Частичная амортизация долга в течение срока кредита с итоговым "шаровым" платежом.