Субъекты договора мены

Субъектами договора могут быть граждане, юридические лица, публично-правовые образования. Примером договора с участием последнего может выступать договор мены зданиями или договор мены земельными участками между различными органами власти и государственными (муниципальными) учреждениями между собой либо с иными участниками гражданского оборота.

Такие ситуации являются довольно распространенными, что подтверждается материалами судебной практики.

Так, Городской комитет по управлению имуществом передал в собственность ТОО "Автогазсервис" здание по ул. Крымова, 69 "Б" в счет погашения задолженности за поставленный природный газ. Во исполнение акта взаимозачета между истцом и ответчиком был заключен договор мены от 18 июля 1997 г. с дополнительным соглашением от 11 мая 1998 г. Суд первой инстанции признал указанный договор недействительным, полагая, что он не соответствовал закону о приватизации государственного имущества.

Между тем действовавшее на момент заключения договора законодательство о приватизации не содержало запрета на совершение сделок мены с муниципальным имуществом, а потому заключение этого договора не противоречило гражданскому законодательству РФ. Договор мены от 18 июля 1997 г. соответствует ст. 567 ГК РФ, в связи с чем отсутствовало основание для признания оспариваемого договора не соответствующим закону в силу ст. 168 ГК РФ. Кроме того, согласно ст. 124, 125 ГК РФ муниципальные образования могут участвовать в гражданско-правовых сделках, приобретать имущественные и неимущественные права и нести обязанности. Вывод суда о том, что спорное здание не являлось муниципальной собственностью и Комитет по управлению имуществом не вправе был отчуждать его, противоречит имеющимся в деле документам. На основании изложенного судебная коллегия постановила в удовлетворении иска о признании договора мены от 18 июля 1997 г. с дополнительным соглашением от 11 мая 1998 г. недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать (см. постановление ФАС Поволжского округа от 4 июля 2002 г. № А72-523/2002-ИЗЗ).

По общему правилу, стороной договора мены выступает собственник соответствующего имущества. Существуют и исключения из этого правила. Например, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом с учетом установленных ограничений (для отчуждения недвижимого имущества необходимо разрешение собственника в силу ст. 295 ГК РФ).

Соответственно, в подобных случаях такие субъекты договора мены не приобретают и право собственности на полученное по договору мены имущество, получая лишь ограниченное вещное право на него.

Применительно к земельным участкам сторонами договора мены могут выступать только собственники земельных участков. Лица, которым земельные участки принадлежат на ограниченных вещных правах — праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, субъектами договора мены быть не могут (ст. 20—21 ЗК РФ). В случае мены земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в договоре мены обязательно должны быть указаны признаки, идентифицирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые номера, площади, целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, размещенные на участках объекты недвижимости с указанием принадлежности последних собственникам, а также прилагаться межевые планы обмениваемых земельных участков.

Необходимым условием договора мены земельных участков является оценка земли и объектов недвижимости (если таковые есть на участке) в соответствии с прилагаемыми к договору сводными ведомостями оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых участках. Данное требование обусловлено тем, что применительно к договору купли-продажи недвижимости (а следовательно, и мены) существенным условием договора выступает предмет и цена (ст. 554—555 ГК РФ).