Современный подход к управлению процессом редевелопмента объектов недвижимости

Для решения задачи принятия решения по форме и экономической целесообразности развития объекта нежилой недвижимости, а также реализации проекта развития недвижимости в целом целесообразен современный подход к управлению процессом редевелопмента, включающий в себя этапы и необходимые элементы эффективного развития объекта нежилой недвижимости.

В общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным этапам:

• концептуальному;

• организационно-проектному;

• реконструкции.

Причем каждый из этапов может занимать целый ряд лет, так что собственно реконструкция составляет в общем цикле редевелопмента лишь незначительную часть.

В целом, любой редевелоперский проект начинается с анализа возможностей застройки.

Редевелопер должен использовать принцип нисходящей вертикали, начиная с определения пригодного для осуществления проекта района, выбора подходящих объектов и далее – к определению оптимального сегмента рынка (будет ли это объект офисной, торговой, жилой, складской или промышленной недвижимости). Затем необходимо выявить удовлетворяющий критериям объект под реконструкцию.

Редевелопмент может осуществляться в трех основных формах:

• Pi – перепрофилирование i-го объекта;

• Ri – реконструкция i-го объекта;

• Mi – модернизация i-го объекта.

В классической строительной терминологии перепрофилирование и модернизация являются составляющими частями реконструкции, но с точки зрения редевелопмента эти формы необходимо разделить [13].

Для начала обозначим основные задачи развития здания, характерные для всех трех форм:

• обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы;

• предотвращение преждевременного выхода из эксплуатации и сноса зданий;

• улучшение потребительских качеств;

• повышение комфортности здания.

Эффективность развития здания должна определяться путем сопоставления получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического и морального износа и экономии эксплуатационных расходов, а при реконструкции – также в увеличении площади, объема предоставляемых услуг, пропускной способности и т.п. Социальные результаты для нежилых зданий должны выражаться в улучшении условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.

Основной характеристикой перепрофилирования (Pi) является переустройство с целью частичного или полного изменения функций (Pi =1), т.е. смена функционального назначения здания:

(3.1)

Согласно определению, под реконструкцией понимается комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с переустройством существующих основных средств, совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества обслуживания и увеличения объема услуг.

Реконструкция зданий включает в себя ряд мероприятий по переустройству их объемно-планировочного и конструктивного решения, заключающихся в следующих работах:

• перепланировка помещений ();

• усиление, частичная разборка или замена конструкций ();

• надстройка (повышение этажности здания или его частей), в том числе устройство мансарды ();

• пристройка (новый объем пристраивают чаще всего в торец или сбоку) ();

• улучшение состояния фасадов здания ();

• повышение благоустройства прилегающих территорий ();

• формирование современных интерьеров помещений ().

Реконструкция зданий почти всегда связана с восстановлением эксплуатационных показателей и усилением несущих конструкций остова. Для проектов реконструкции необходимо проводить тщательное обследование технического состояния всех деталей и узлов конструктивного решения оснований и фундаментов, стен и перекрытий, покрытий и кровель сооружений, а также работу всех инженерных систем. Выявленные дефекты в работе различных конструктивных элементов позволяют определить индивидуальные подходы в решении проблем их усиления и разработки новых конструктивных решений. При этом не все мероприятия могут входить в процесс реконструкции:

(3.2)

При этом

К работам по модернизации (Mi) относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами. На практике к работам по модернизации относят работы по изменению объектов в соответствии с новейшими требованиями и нормами. В результате модернизации, как правило, изменяются такие показатели функционирования объекта основных средств, как:

• срок полезного использования ();

• мощность ();

• улучшение качества применения () и т.д.:

(3.3)

Далее рассмотрим основные критерии принятия решения о необходимости развития здания на основании показателей морального и физического износа здания [13].

Показателем оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов инженерного оборудования является физический износ (). В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются, снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости.

Физический износ здания () – величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени.

Физический износ – это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации практически невозможна (табл. 3.1). Предельный физический износ здания согласно существующим нормативам, составляет Zi = 70%. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются качество применяемых строительных материалов, периодичность и качество проводимых ремонтных работ, качество технической эксплуатации, качество конструктивных решений при капитальном ремонте, период не использования здания, плотность заселения.

Таблица 3.1

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Состояние здания	Физический износ, %
Хорошее	0-10
Вполне удовлетворительное	11-20
Удовлетворительное	21-30
Не вполне удовлетворительное	31-40
Неудовлетворительное	41-60
Ветхое	61-75
Непригодное (аварийное)	75 и выше

Моральный износ здания (Q) – величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям (табл. 3.2).

Таблица 3.2

Оценка состояния здания в зависимости от морального износа

Состояние здания	Моральный износ, %
Эксплуатировалось менее 10 лет по функциональному назначению	0-10
Эксплуатировалось менее 20 лет по функциональному назначению	11-20
Эксплуатировалось менее 10 лет не по функциональному назначению	21-30
Эксплуатировалось менее 20 лет не по функциональному назначению	31-40
Эксплуатировалось более 20 лет	41-60
Эксплуатировалось более 50 лет по функциональному назначению	61-75
Эксплуатировалось более 50 лет не по функциональному назначению	75 и выше

Для удобства оперирования данными показателями сведем их значения к удобному виду:

• при Zi < 30% – удовлетворительное техническое состояние (Z(+)i);

• при 30% < Zi < 60% – неудовлетворительное техническое состояние Z(-)i;

• при Qi < 40% – удовлетворительное моральное состояние Q(+)i);

• при Qi > 40% – высокий коэффициент морального износа QZ(-)i.

Исходя из этого, составим таблицу (табл. 3.3) характеристик объекта, необходимых для принятия решения по форме развития объектов нежилой недвижимости различного функционального назначения, где М – модернизация, Р – реконструкция, П – перепрофилирование, П + Р – реконструкция с изменением функционального назначения.

Для составления таблицы выберем необходимый перечень начальных минимальных условий проведения редевелопмента.

1. Относительно условий рынка недвижимости:

• назначение здания относится к сегменту рынка, пользующегося спросом;

• назначение здания устарело с точки зрения эффективности и спроса.

2. Относительно муниципальных планов развития города:

• перспектива развития района и потребностей в предоставлении услуг соответствует назначению здания;

• перспектива развития района и потребностей в предоставлении услуг не соответствует назначению здания;

• зданию присвоен статус памятника или оно обладает историко-архитектурной ценностью;

• здание рядовой застройки.

3. Субъективные условия состояния здания:

• наличие согласования с органами государственного контроля и регулирования о смене функционального назначения здания;

• отсутствие согласования с органами государственного контроля и регулирования о смене функционального назначения здания;

• наличие необходимых коммуникаций и инженерных нагрузок;

• отсутствие необходимых коммуникаций и инженерных нагрузок;

• возможность организации парковки;

• отсутствие возможности организации парковки в существующих условиях;

• здание относится к 1–3 классу капитальности.

4. Функциональные условия, определенные целями редевелопмента:

• необходимость увеличения строительного объема здания;

• здание планируется в существующих габаритах;

• повышение уровня инженерного оборудования;

• улучшение архитектурной выразительности здания.

На основании вышеперечисленных критериев и базе принципов редевелопмента формируется подход к развитию объектов нежилой недвижимости.

Принципы имеют воздействие на принятие решения по развитию объектов недвижимости в следующих направлениях:

• принцип экономический эффективности служит результирующим маркером принятия решения по форме развития объекта на базе предложенных критериев и служит основой при выборе источников финансирования в целях соблюдения баланса затрат и будущих доходов;

• бюджетный принцип необходимо учитывать при формировании бизнес-плана путем введения в затраты будущих платежей в бюджеты разных уровней. Для реализации проектов развития объектов с государственной формой собственности этот принцип является основным, так как требуется детальный учет как прямых, так и косвенных результатов проводимых мероприятий, связанных с экономией на расходе воды и тепла, электроэнергии, изменением структуры занятости населения, его доходов и пр., после проведения реконструктивных работ;

• экологический принцип влияет на принятие решения о форме проводимых работ (снос, смена назначения здания с производственного на общественный) и использовании современных материалов и технологий в процессе производства работ;

• принцип историко-архитектурной ценности заложен в выборе формы и масштабов планируемых изменений, так как статус объекта влияет на возможность получения необходимых согласований;

• принцип территориальной эффективности оказывает воздействие на такие критерии, как перспектива развития района, анализ инфраструктуры и потребности населения района, в котором располагается объект;

• принцип социальной эффективности особенно важен для объектов социальной сферы и служит маркером оценки выбора варианта развития объекта с точки зрения полезности его для общества.

Таблица 3.3

Критерии определения принятия решения о необходимости развития объектов нежилой недвижимости

Характеристики объекта		Высокий коэффициент морального износа и удовлетворительное техническое состояние (Q( ); Ζ(+))	Высокий коэффициент морального износа и неудовлетворительное техническое состояние Z( )/)	Удовлетворительное моральное и техническое состояние Z<+>0	Удовлетворительное моральное и неудовлетворительное техническое состояние (Q{+)i ZC-)1)
Назначение здания относится к сегменту рынка, пользующемуся спросом		Μ	Р	Μ	Р
Назначение здания устарело с точки зрения эффективности и спроса		Π	П + Р	Π	Р
Перспектива развития района и потребностей в предоставлении услуг соответствует назначению здания		Μ	Р	Μ	Р
Перспектива развития района и потребностей в предоставлении услуг не соответствует назначению здания		П	П + Р	Π	П + Р
Зданию присвоен статус памятника или оно обладает историко-архитектурной ценностью		Μ	Р	Μ	Р
Здание рядовой застройки		П	П + Р	Μ	Р
Наличие согласования с органами государственного контроля и регулирования о смене функционального назначения здания	Π		П + Р	Π	Π + Ρ
Отсутствие согласования с органами государственного контроля и регулирования о смене функционального назначения здания	Μ		Р	Μ	Ρ
Наличие необходимых коммуникаций и инженерных нагрузок	Μ		Р	Μ	Ρ
Отсутствие необходимых коммуникаций и инженерных нагрузок	Ρ		Р	Ρ	Ρ
Возможность организации парковки	Μ		Р	Μ	Ρ
Отсутствие возможности организации парковки в существующих условиях	Ρ		Р	Ρ	Ρ
Здание относится к 1–3-му классу капитальности	Μ		Р	Μ	Ρ
Необходимость увеличения строительного объема здания	Ρ		Р	Ρ	Ρ
Здание планируется в существующих габаритах	Μ		М	Μ	Μ
Повышение уровня инженерного оборудования	Μ		Р	Μ	Ρ
Улучшение архитектурной выразительности здания	Ρ		Р	Ρ	Ρ

Кроме вышеуказанных принципов, в процессе принятия решения о развитии объекта нежилой недвижимости необходимо руководствоваться общераспространенным принципом наилучшего и наиболее эффективного использования. Этот принцип подразумевает такое решение, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

Современный подход к управлению процессами редевелопмента заключается в последовательном прохождении следующих этапов, каждый из которых в свою очередь разбивается на алгоритмы.

Этапы развития объекта нежилого функционирующего объекта недвижимости представлены на рис. 3.5.

Суть подхода сводится к выполнению последовательности следующих алгоритмов:

• разработки концепции и предварительного рассмотрения проекта (рис. 3.6);

• оценки местоположения и технико-экономического обоснования проекта (рис. 3.7);

• предпроектной стадии (рис. 3.8);

• проектирования и оценка проекта (рис. 3.9);

• заключения контрактов и реконструкции (рис. 3.10);

• проведения маркетинга и распоряжения результатами (рис. 3.11).

В то же время, отмечая определенную последовательность этапов редевелопмента, на практике каждый конкретный проект индивидуален и четкой последовательности не существует. Например, реализовать редевелоперский проект под конкретного инвестора, который имеет свой проект и готов его финансировать, – это один вариант. Совсем другая ситуация, когда редевелопер решается реализовать проект самостоятельно за счет собственных источников. Кроме того, если это торгово-развлекательный комплекс, то будет один алгоритм, если жилой дом – другой, офисный центр – третий. Нет общей схемы, каждый раз приходится начинать с разных сторон: в каких-то случаях – с финансирования, в каких-то – с поиска клиентов.

Таким образом, представленные алгоритмы позволяют на практике реализовать современный подход к управлению процессом редевелопмента объектов нежилой недвижимости.

Важное место в процессе редевелопмента занимает привлечение финансовых средств. При этом довольно сложно четко выделить, на каком этапе редевелопер должен решать эти вопросы. Однако, на практике ситуация такова, что на начальных этапах проекта все затраты, связанные с поиском и приобретением объекта, анализом наилучшего использования, разработкой концепции и архитектурно-планировочных решений, редевелопер несет за счет своих средств или средств партнеров. Затем, когда получены все разрешительные документы, у редевелопера появляется возможность обратиться за кредитом в банк или осуществить форвардную продажу проекта институциональному инвестору.

В целом, средства инвесторов и кредиты могут появиться в проекте на любой стадии, однако их привлечение на ранних стадиях связано с высокими рисками для доноров, и поэтому редевелопер будет вынужден в существенной степени делиться с ними своей прибылью.

Если же речь идет о более поздних стадиях проекта, средства – как заемные, так и инвестиционные – можно привлечь по меньшей стоимости, однако их значимость для редевелопера уже не так важна, как вначале.

Таким образом, финансовый менеджмент в сфере редевелопмента – это достаточно сложный и комплексный процесс достижения компромисса между двумя взаимосвязанными интересами редевелопера – желанием делиться прибылью и рисками. Если редевелопер заинтересован в получении всей прибыли и несет все риски по проекту сам, он использует только собственные средства. Если готов поделиться долей прибыли, для того чтобы разделить часть рисков привлекает средства банков или соинвесторов на более поздних стадиях. Если готов поделиться существенной частью прибыли в обмен на покрытие значительной доли рисков – привлекает инвестиции и кредиты на ранних стадиях. Не стоит забывать также об эффекте финансового левериджа и о том, что для реализации крупных проектов у редевелопера просто может не быть свободных средств. Все это делает вопросы управления финансами в редевелопменте еще более сложными.

Формирование подхода к выбору источников финансирования процесса развития объектов нежилой недвижимости является актуальной задачей, обусловленной отсутствием стандартов и недостаточностью разработки этого вопроса.

Рис. 3.5. Алгоритм управления развитием объекта нежилой недвижимости

Рис. 3.6. Алгоритм разработки концепции и предварительного рассмотрения проекта

Рис. 3.7. Алгоритм оценки местоположения и технико-экономического обоснования проекта

Рис. 3.8. Алгоритм предпроектной стадии

Рис. 3.9. Алгоритм проектирования и оценки проекта

Отправной точкой инициации и последующей реализации проектов развития недвижимости является определение будущих финансовых источников, которые позволят реализовать проект в полном объеме, обеспечить бесперебойное финансирование и получение запланированной нормы прибыли для каждого из участников процесса развития объекта недвижимости.

Финансирование процесса редевелопмента объектов недвижимости включает не только денежные средства, но и выраженные в денежном эквиваленте имущественные права и нематериальные активы, кредиты, займы, залог, права землепользования.

Финансирование инвестиционного проекта должно осуществляться при обеспечении следующих условий:

• поступление финансовых средств в полном объеме по графику реализации проекта;

• оптимизация структуры капитала, рациональный выбор источников финансирования, использование налоговых льгот, гарантий и т.п. для сокращения затрат на привлечение средств и снижение риска проекта.

Рис. 3.10. Алгоритм заключения контрактов и реконструкции

Рис. 3.11. Алгоритм проведения маркетинга и распоряжения результатами

Принципиальными отличиями в подходе к выбору источников финансирования проектов развития, таких как перепрофилирование, реконструкция и модернизации, в сравнении с финансированием проектов нового строительства является наличие объекта, который может выступать в качестве гарантий, и более короткий срок реализации проектов.

Срок реализации проекта прямо пропорционален масштабам объекта и принятому решению по форме его реализации, но в общем случае реализация проектов редевелопмента занимает более короткий период, чем новое строительство.

При обращении к западному опыту финансирования объектов редевелопмента выявлено, что наиболее эффективным источником на Западе считается кредитование проекта редевелопмента одним из собственных или иностранных банков до 90% от стоимости проекта на основе ипотечного кредитования при поддержке городских и окружных властей, при этом в залоге находится сам строящийся или реконструируемый объект.

Высокая доходность коммерческой недвижимости обусловливает привлекательность этого сектора экономики для большого числа российских и иностранных компаний. Для реализации редевелоперских проектов на сегодняшний день зачастую требуется привлечение дополнительных источников финансирования. В условиях непрерывно растущей конкуренции как со стороны российских, так и со стороны иностранных компаний особо актуальной становится проблема выбора наиболее эффективного и защищенного варианта финансирования.

Рассмотрим возможные варианты финансирования недвижимости, основываясь на специфике редевелоперских проектов.

Классическая схема финансирования недвижимости состоит из четырех направлений:

• строительные кредиты (краткосрочные);

• инвестиционные кредиты (долгосрочные);

• бюджетные средства;

• собственный капитал – акционерный капитал, прибыль, амортизационные накопления и т.п.

При финансировании развития объектов недвижимости следует учитывать ряд основных особенностей:

• срок вложений и период оборота капитала;

• невысокая ликвидность – реализация объектов занимает много времени и средств;

• потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

• государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на нее;

• потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительные затраты на ее обслуживание;

• более высокая надежность и эффективность вложения, обеспечиваемая самим объектом инвестирования;

• многообразие источников инвестирования.

При финансировании проектов редевелопмента необходимо соблюдение пропорции между инвестированием собственных средств и привлечением внешних финансовых ресурсов, которая в каждом проекте индивидуальна. Самое распространенное на сегодняшний день процентное соотношение – когда около 30% финансирования обеспечивается за счет собственных средств организации, а 70% и более – за счет привлекаемых средств инвесторов.

Рассмотрим более подробно каждое из направлений финансирования в целях определения сильных и слабых сторон каждого их них. Основными источниками, как краткосрочных, так и долгосрочных кредитов, на сегодняшний день являются государственные и коммерческие банки.

Получение банковского кредита в принципе может быть не связано с масштабами деятельности организации заемщика, а в основном зависит от умения организации обосновать необходимость получения кредита под развитие недвижимости на условиях, удовлетворяющих и банк, и организацию-заемщика.

В настоящее время спрос на кредиты со стороны организаций строительного комплекса достаточно велик, однако банковскими структурами предпочтение отдается организациям со сравнительно низкой долговой нагрузкой на бизнес и хорошим качеством залогов, которыми выступают объекты недвижимости.

Банки готовы предоставлять кредитные средства на ремонт, реконструкцию, либо завершающий этап строительства недвижимости, при этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов. Условием предоставления финансирования является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и взвешенная политика заимствований. Также заинтересовать банки могут проекты, связанные с объектами специального назначения, в финансировании которых участвует государство, например социально значимые объекты энергетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей промышленности.

Для финансирования объектов недвижимости, как правило, используются средне- и долгосрочные кредиты (сроком более полутора лет). При этом существенным условием получение кредита является предоставление гарантий под кредит в виде банковских гарантий, поручительства, залога и страхования.

Кредитование объектов недвижимости связано для кредитных организаций с повышенным банковским риском, так как может привести к неполучению банком планируемого дохода или убыткам. В классических схемах для получения кредита организация должна предоставить залог.

Исходя из этих требований можно сделать вывод, что банки более заинтересованы в кредитовании проектов развития функционирующей недвижимости, которая предоставляет необходимые гарантии возврата объекта и может выступать предметом залога.

Финансирование развития объектов недвижимости за счет заемных средств может осуществляться через механизмы рынка капитала, банковского и бюджетного кредитования.

Источником погашения кредита является денежный поток, генерируемый реализацией редевелоперского проекта. В качестве основного обеспечения кредита может приниматься залог недвижимости, транспорта и другого ликвидного имущества, ценных бумаг, имущественных прав на объект, залог прав аренды на земельный участок.

Для редевелоперских проектов график выборки кредита и график погашения основного долга необходимо устанавливать индивидуально с учетом финансовых параметров проекта. Процентную ставку также необходимо регулировать в индивидуальном порядке в зависимости от суммы и сроков кредитования, а также вида и формы реализуемого проекта.

Строительные кредиты используются как при финансировании проектов с вариантом конечной продажи объекта как товара или бизнеса, так и при варианте сдачи в аренду или эксплуатации объекта. Финансирование за счет собственного капитала и строительного кредита строится таким образом, что последний обеспечивает финансирование в период проведения работ и продаж.

Инвестиционный кредит представляет собой один из способов финансирования долгосрочных проектов по обновлению основных средств, модернизации или реконструкции технологических линий, созданию новых производственных мощностей. Проект, под который запрашивается инвестиционный кредит, может и не обладать достаточной финансовой привлекательностью (финансируемые объекты могут вообще не приносить доход или влиять на него косвенно) или финансовые потоки в рамках проекта могут быть недостаточными для обслуживания инвестиционного кредита. Поэтому, в отличие от проектного финансирования (где возврат кредита осуществляется за счет средств, поступающих от самого проекта), при привлечении инвестиционного кредита источником возврата кредитных средств служит весь поток существующего бизнеса.

Бюджетные средства представляют собой такую форму финансирования развития объекта недвижимости, когда используются денежные средства из бюджетов различного уровня. Этот источник финансирования является достаточно дешевым, но в последние годы доступ к бюджетному финансированию постоянно сокращается.

Для наращивания экономического потенциала хозяйствующих субъектов в последние годы используются такие источники, как ипотечный кредит и финансовый лизинг.

В целях отбора вариантов финансирования для реализации объектов недвижимости рассмотрим ипотечный кредит и некоторые его виды, которые могут эффективно применяться при кредитовании проектов реконструкции.

По определению, ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости, его применяют с целью покрытия крупных капитальных затрат.

Возможность применения его к реконструкции обусловлена тем, что предметом залога может выступать непосредственно развиваемый объект. Ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками, специальными ипотечными банками, различными ссудосберегательными ассоциациями. Виды ипотечных кредитов разделяются на две группы – с постоянной (стандартной) и переменной нормой процента.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

При стандартном варианте погашение долга осуществляется в установленный период, как правило, ежемесячно выплачивается основной долг и процент по кредиту с учетом годовой процентной ставки на остаток основного долга.

Вторая группа кредитов, в зависимости от условий, учитываемых при выборе механизма финансирования, предусматривает различную периодичность погашения основного долга и процентов.

Рассмотрим подробнее виды ипотечных кредитов с переменными выплатами, которые могут служить эффективным инструментом финансирования проектов редевелопмента.

Исходя из короткого срока реализации проектов редевелопмента и как вариант последующей продажи объекта как бизнеса могут применяться кредиты с шаровыми платежами, в частности кредиты с выплатой только процентов, которые предусматривают регулярные выплаты в течение срока кредита, а основной долг (шаровой платеж основной суммы) возвращается в конце срока. Обычно такие кредиты выдаются на короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи по возврату кредита, так как выплачиваются лишь проценты за пользование кредитом, а также снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. Таким образом, на протяжении этапов развития объекта редевелоперская организация обязана платить только проценты, а после ввода объекта в эксплуатацию и последующей продажи получает возможность оплатить основной долг и в итоге погасить весь кредит. Кроме этого, такая форма кредитования будет выгодна небольшим организациям, не располагающим достаточным объемом собственных средств для классической формы кредита.

Также возможно применение пружинного кредита, который предполагает регулярные равные выплаты в определенные периоды срока договора. Такой кредит приемлем при варианте сдачи модернизированного объекта в аренду, так как позволяет, например, взять ссуду на пять лет и по условию договора в течение первых двух лет (период реализации развития объекта) выплачивать только проценты, а в последующие три года выплачивать проценты и основной долг. При проведении сравнительного анализа стандартного и "пружинного" кредитов, можно сделать вывод, что общая сумма процентных платежей, получаемых банком, больше при пружинном кредите, однако такая форма кредитования позволяет отвлекать меньшие суммы на стадии реализации проекта, а в последующем, в процессе сдачи площадей в аренду, увеличивать периодические платежи по кредиту.

Следующим видом кредитования, предлагаемого для варианта развития объекта недвижимости с последующей сдачей в аренду, является кредит с нарастающими платежами, который предусматривает переменные платежи в течение всего срока кредитования. При такой форме кредитования в первые годы производятся постепенно растущие платежи по кредиту, при этом происходит отрицательная амортизация кредита, т.е. сумма долга увеличивается, затем на определенном этапе, предусмотренном кредитным договором, начинаются обычные платежи. График погашения платежей строится таким образом, что платежи повышаются ступенчато до величины, необходимой для амортизации кредита, или с другой периодичностью. Это позволяет редевелоперу в первые годы вносить установленные ежемесячные платежи, которые могут быть меньше размера сумм, необходимых для покрытия процентов и амортизации кредита, а в оставшийся срок заемщик производит большие платежи за счет появления доходов. Долг полностью погашается последним взносом. Такая форма кредита, в сравнении со стандартной схемой, сокращает общую сумму процентных платежей и выгодна в том случае, когда еще на стадии проектирования заключены предварительные договоры с будущими арендаторами.

Рассмотрим следующий вид кредита применительно к финансированию развития объектов недвижимости – кредит с участием в реконструкции или модернизации объекта.

Такой кредит предусматривает, что кредитор регулярно получает основной долг и проценты по нему, а кроме этого, участвует в получении части дохода от арендной платы или части суммы от продажи объекта недвижимости.

При таком кредите имеет место участие кредитора в получении части дохода в результате прироста выручки, полученной от продажи объекта недвижимости, чистого операционного дохода от функционирования объекта, прироста капитала и т.п. Таким образом, отличительным условием такого рода кредита является выплата заемщиком, помимо основной части долга и процентов, установленного кредитным договором процента от прибыли или продажи.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности применяется более низкая процентная ставка.

Следовательно, ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам: во-первых, такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции; во-вторых, уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. Привлекательность ипотечного кредита с участием для редевелопера состоит в том, что платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов, а также меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации инвестиционных проектов, требующих больших затрат капитала [2].

Следующим типом финансового партнерства в отечественной практике являются частные инвестиции. Возможны такие варианты организации финансирования, когда частные инвесторы полностью финансируют стоимость проекта. В таких проектах прибыль может распределяться в различных соотношениях, например, от соотношения 80:20 (80% инвестору) до 50:50.

Следующий рассматриваемый источник – собственный капитал.

Собственные финансовые ресурсы принадлежат субъектам на праве собственности. Основу финансовых ресурсов составляют собственные средства объекта недвижимости (бизнеса) – уставной капитал, добавочный капитал, резервный фонд, фонд социальной сферы, целевые источники финансирования, нераспределенная прибыль и амортизация.

Важным источником собственных средств являются амортизационные отчисления, посредством которых осуществляется перенос стоимости основных фондов предприятия по мере их физического и морального износа в процессе производства на стоимость изготавливаемой продукции, работ и услуг. Финансирование объектов недвижимости за счет собственных ресурсов осуществляется с помощью самофинансирования, за счет чистой прибыли, остающейся в распоряжении, и амортизационных отчислений по основным средствам и нематериальным активам. Для определения возможности предприятия покрывать свои потребности в денежных средствах для финансирования объектов недвижимости за счет собственных средств используется коэффициент самофинансирования [2].

Кроме функций источника, собственный капитал является маркером надежности и привлекательности проекта для инвестора. Практически каждого кредитора интересует, каковы источники дополнительного капитала, достаточно ли у редевелопера ресурсов, чтобы в случае необходимости поддержать собственный проект, или понадобятся ресурсы кредитора, что является неприемлемым развитием событий для кредиторов. Необходимым условием кредитования является наличие у редевелопера денежных средств или хотя бы возможность найти дополнительные источники финансирования в случае, если, например, произойдет повышение процентной ставки во время реконструкции или сдача в аренду будет проходить медленнее, чем ожидалось, или произойдет непредвиденный перерасход средств.

Основным критерием выбора между собственным и внешним финансированием является возможность использования редевелопером финансового рычага (левериджа) для повышения рентабельности собственного капитала, инвестируемого в проект. Если рентабельность проекта выше цены платы за пользование заемными средствами, то тем самым обеспечивается рентабельность собственного капитала выше, чем общая рентабельность проекта.

Таким образом, наступает эффект положительного финансового рычага, т.е. использование заемных средств является более выгодным. В противном случае эффективность собственного капитала будет ниже, чем рентабельность проекта. Отрицательное значение финансового левериджа не означает, что нецелесообразно привлекать заемные средства. Важным является условие, чтобы эффективность собственного капитала была выше барьерной ставки, тогда привлечение кредита является эффективным, так как позволяет снизить сроки реализации проекта и увеличить скорость оборота капитала [8, 21].

Собственный капитал возмещает разницу между себестоимостью проекта и суммами строительного и долгосрочного кредитов. Собственный капитал является одним из самых дорогих источников финансирования, так как возмещение собственного капитала осуществляется только после того, как произведены выплаты по кредитным договорам.

Традиционно кредиторы требуют, чтобы собственный капитал составлял от 20 до 30% расходов на редевелопмент. Требуемая доля собственного капитала зависит во многом от имиджа и опыта редевелоперской команды, а также разницы между себестоимостью проекта и его оценочной стоимостью, от ситуации на рынке и от состояния финансовой сферы в целом.

На основе рассмотренных вариантов финансирования целесообразен подход к выбору источников финансирования исходя их формы собственности и формы конечной реализации объекта недвижимости, схематично отображенный в табл. 3.4 и 3.5.

Предложенные матрицы служат организационным инструментом выбора варианта финансирования развития объекта нежилой недвижимости при различных условиях реализации проектов.

Таблица 3.4

Выбор источника финансирования проектов развития нежилой недвижимости при варианте конечной продажи объекта как бизнеса

Вариант конечной реализации объекта – продажи объекта как товара или как бизнеса
Форма реализации проекта	Перепрофилирование	Реконструкция	Модернизация
Вид собственности	Перепрофилирование	Реконструкция	Модернизация
Собственность государственная (муниципальная) и т.п.	Бюджетные средства и (или) ипотечный кредит с шаровым платежом	Бюджетные средства, амортизация и (или) ипотечный кредит с участием	Бюджетные средства и амортизация
Собственность частная	Частные инвестиции и (или) ипотечный кредит с шаровым платежом	Частные инвестиции и (или) ипотечный кредит с участием	Частные инвестиции и (или) строительный краткосрочный кредит
Собственность смешанная	Бюджетные средства, частные инвестиции и (или) ипотечный кредит с шаровым платежом	Бюджетные средства, амортизация, частные инвестиции и (или) ипотечный кредит с участием	Бюджетные средства и амортизация, частные инвестиции и (или) строительный краткосрочный кредит

Для каждого конкретного объекта недвижимости должен подбираться определенный источник финансирования, который является достаточно доступным и его использование не приводит к ухудшению финансового состояния объекта.

Таблица 3.5

Выбор источника финансирования проектов развития нежилой недвижимости при варианте сдачи объекта в аренду или эксплуатации

Вариант конечной реализации объекта – сдача объекта в аренду или эксплуатация
Форма реализации проекта	Перепрофилирование	Реконструкция	Модернизация
Вид собственности	Перепрофилирование	Реконструкция	Модернизация
Собственность государственная (муниципальная) и т.п.	Бюджетные средства и (или) ипотечный пружинный кредит	Бюджетные средства, амортизация и (или) ипотечный кредит с нарастающими платежами	Бюджетные средства и амортизация
Собственность частная	Частные инвестиции и (или) ипотечный пружинный кредит	Частные инвестиции и (или) ипотечный кредит с нарастающими платежами	Частные инвестиции и (или) строительный краткосрочный кредит
Собственность смешанная	Бюджетные средства, частные инвестиции и (или) ипотечный пружинный кредит	Бюджетные средства, амортизация, частные инвестиции и (или) ипотечный кредит с нарастающими платежами	Бюджетные средства и амортизация, частные инвестиции и (или) строительный краткосрочный кредит

Использование таких матриц решает практическую задачу выбора метода финансирования на этапе формирования источников финансирования проекта.

В целях расширения учета факторов, которые могут влиять на выбор источника финансирования, предлагаются организационные таблицы критериев принятия решения по выбору механизмов финансирования проектов развития нежилой недвижимости различного функционального назначения (табл. 3.6, 3.7).

Для составления таблиц выбирается необходимый перечень начальных минимальных условий финансирования редевелопмента.

1. Для государственной и муниципальной собственности:

• возможность вложения собственных средств и необходимость небольшого дополнительного одномоментного финансирования на короткий срок;

• наличие собственных средств ограничено, источников покрытия долга до стадии реализации проекта достаточно, проект требует больших затрат капитала;

• наличие собственных средств ограничено, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно, будущий покупатель определен, заключены предварительные договоры аренды;

• амортизации достаточно для покрытия затрат по реконструкции и (или) есть возможность привлечения бюджетного финансирования.

2. Для частной собственности:

• наличие собственных средств ограничено, определен будущий покупатель, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно;

• наличие собственных средств ограничено, будущий покупатель не определен, проект требует больших затрат капитала;

• наличие собственных средств достаточно и стоимость собственного капитала ниже, чем заемного;

• есть возможность вложения собственных средств и необходимо небольшое дополнительное одномоментное финансирование на короткий срок.

3. Для смешанной формы собственности:

• наличие собственных и бюджетных средств ограничено, определен будущий покупатель, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно;

• есть возможность вложения собственных средств, бюджетное финансирование и необходимо небольшое дополнительное одномоментное финансирование на короткий срок;

• наличие собственных средств и бюджетное финансирование ограничено (отсутствует), проект требует больших затрат капитала;

• наличие собственных средств достаточно и стоимость собственного капитала ниже, чем заемного, и (или) есть возможность привлечения бюджетного финансирования.

Таблица 3.6

Критерии принятия решения но выбору механизмов финансирования проектов развития нежилой недвижимости при варианте конечной продажи объекта как бизнеса

№

Форма собственности и описание ситуации

Ипотечный кредит с участием

Ипотечный кредит с шаровым платежом

Краткосрочный строительный кредит

Традиционный ипотечный кредит

Собственные средства

Бюджетные средства

Амортизация

Собственность государственная, муниципальная, предприятия и т.п.

1.1

Есть возможность вложения собственных средств и необходимо небольшое дополнительное одномоментное финансирование на короткий срок

1.2

Наличие собственных средств ограничено, источников покрытия долга до стадии реализации проекта достаточно, проект требует больших затрат капитала

1.3

Наличие собственных средств ограничено, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно, будущий покупатель определен

1.4

Амортизации достаточно для покрытия затрат на реконструкцию, и (или) есть возможность привлечения бюджетного финансирования

Собственность частная

2.1

Наличие собственных средств ограничено, определен будущий покупатель, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно

2.2

Наличие собственных средств ограничено, будущий покупатель не определен, проект требует больших затрат капитала

2.3

Наличие собственных средств достаточно и стоимость собственного капитала ниже, чем заемного

2.4

Смешанная форма собственности

3.1

Наличие собственных и бюджетных средств ограничено, определен будущий покупатель, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно

3.2

Есть возможность вложения собственных средств, бюджетное финансирование и необходимо небольшое дополнительное одномоментное финансирование на короткий срок

3.3

Наличие собственных средств и бюджетного финансирования ограничено (отсутствует), проект требует больших затрат капитала

3.4

Наличие собственных средств достаточно и стоимость собственного капитала ниже, чем заемного, и (или) есть возможность привлечения бюджетного финансирования

Таблица 3.7

Критерии определения принятия решения по выбору механизмов финансирования реализации проектов развития нежилой недвижимости при варианте сдачи объекта в аренду или эксплуатации

№	Форма собственности и описание ситуации	Ипотечный кредит с нарастающими платежами	Пружинный ипотечный кредит	Краткосрочный строительный кредит	Традиционный ипотечный кредит	Собственные средства	Бюджетные средства	Амортизация
1	Собственность государственная, муниципальная, предприятия и т.п.
1.1	Есть возможность вложения собственных средств и необходимо небольшое дополнительное одномоментное финансирование на короткий срок
1.2	Наличие собственных средств ограничено, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно, будущая форма реализации проекта определена
1.3	Наличие собственных средств ограничено, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно, неопределенность в форме реализации проекта
1.4	Наличие собственных средств ограничено, имеются источники покрытия долга для равномерного гашения кредита, круг будущих арендаторов определен
1.5	Амортизации достаточно для покрытия затрат по реконструкции и (или) есть возможность привлечения бюджетного финансирования
2	Собственность частная
2.1	Наличие собственных средств ограничено, заключены предварительные договоры с будущими арендаторами, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно
2.2	Наличие собственных средств ограничено, круг будущих арендаторов не определен, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно
2.3	Наличие собственных средств ограничено, круг будущих арендаторов определен, источники покрытия долга имеются для равномерного погашения кредита
2.4	Есть возможность вложения собственных средств и необходимо небольшое дополнительное одномоментное финансирование на короткий срок
2.5	Наличие собственных средств ограничено, планируется сдача в аренду большого объема площадей крупному арендатору, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно
2.6	Наличие собственных средств достаточно и стоимость собственного капитала ниже, чем заемного
3	Смешанная форма собственности
3.1	Наличие собственных и бюджетных средств ограничено, заключены предварительные договоры с будущими арендаторами, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно
3.2	Есть возможность вложения собственных средств, бюджетное финансирование и необходимо небольшое дополнительное одномоментное финансирование на короткий срок
3.3	Наличие собственных средств и бюджетного финансирования ограничено, источников покрытия долга до стадии реализации проекта недостаточно, неопределенность в форме реализации объекта
3.4	Наличие собственных средств достаточно и стоимость собственного капитала ниже, чем заемного, и (или) есть возможность привлечения бюджетного финансирования