Современная земельная реформа

Коренные изменения, касающиеся отмены исключительной собственности государства на землю, были внесены законами РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе", от 15.12.1990 № 423-1 "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) РСФСР". В этих актах предусматривалась возможность предоставления земельных участков в частную собственность для производства сельскохозяйственной продукции; был установлен общий 10-летний мораторий на распоряжение землей; определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая членам колхозов и работникам совхозов; предусмотрено создание крестьянских (фермерских) хозяйств. В 1990 г. Верховным Советом СССР были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, которые вводили такой титул права на землю, как пожизненное наследуемое владение, а также аренду земли и плату за землепользование.

Земельный кодекс РСФСР 1991 г. регулировал все земельные общественные отношения в рамках Конституции РСФСР, предусматривал судебный порядок разрешения земельных споров и платность землепользования. Подробнее вопрос платности землепользования рассматривался в Законе РФ от 11.10.1991 № 1738-1 "О плате за землю".

Развитие земельной и аграрной реформы в дальнейшем регулировалось в основном указами Президента РФ. Указ Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" предоставил право продажи (передачи в собственность) членам колхозов и работникам совхозов своих земельных долей: при выходе на пенсию; при переселении в другую местность; при передаче в собственность по наследованию; при внесении вырученных средств в местную перерабатывающую промышленность. В развитие вышеназванного указа Президента РФ было принято постановление Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", которым устанавливалась процедура передачи земельных долей в частную собственность не только членам колхозов и работникам совхозов, но и пенсионерам, работникам социальной сферы села и временно отсутствующим; а также назывались организационно-правовые формы реорганизации колхозов и совхозов. Законом РФ от 23.12.1992 № 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" был отменен мораторий на продажу земельных участков при сохранении их целевого использования. В ст. 12 Конституции РСФСР были внесены соответствующие дополнения и изменения.

Изменения в земельное законодательство были также внесены указами Президента РФ от 25.03.1992 № 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" и от 23.04.1993 № 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками". Указом Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" было установлено, что земельные участки – это недвижимое имущество, была введена регистрация нрав на землю в органах Роскомзема и новая форма свидетельства на право собственности, а регулирование всех сделок с землей осуществлялось нормами гражданского права с учетом земельного и экологического законодательства.

В связи с принятием в 1993 г. Конституции РФ, устанавливающей частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности на землю (ст. 9) и право граждан владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им земельными участками, не причиняя при этом вреда другим лицам и окружающей среде (ст. 36), многие положения Земельного кодекса РСФСР 1991 г. Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" были признаны недействующими, что обусловило необходимость разработки нового ЗК РФ.

Проект нового ЗК РФ неоднократно вносился в Государственную Думу, но был принят только в 2001 г., до этого не действовала гл. 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю"^[1]. Учитывая, что основной закон о земле – Земельный кодекс РСФСР 1991 г. – не регулировал рыночные земельные отношения, а на гл. 17 ГК РФ был наложен мораторий, пробел заполнялся указами Президента РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, регулирующими земельные отношения в регионах и подзаконными актами на федеральном уровне.

Одним из таких актов был Указ Президента РФ от 07.03.1996 № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", предусматривающий закрепление прав граждан на земельные участки и земельные доли и на свободное распоряжение ими для развития сельскохозяйственного производства; выход из колхозов и совхозов с целью организации крестьянских фермерских хозяйств; снятие ограничений на размеры приусадебных участков; право на получение земли специалистами сельского хозяйства; право местных органов власти выкупать земельные доли для перепродажи их другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т.д.

Таким образом, можно выделить три этапа земельной реформы: 1990–1993 гг.; 1994–2001 гг.; с 2001 г. по настоящее время, каждый из которых характеризуется особыми режимами земельных участков. На современном этапе земельную реформу регулируют: ЗК РФ и Закон о введении в действие ЗК РФ, Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", Закон о переводе земель, Закон об обеспечении плодородия земель, Закон о кадастре недвижимости, Закон об обороте земель, Закон о мелиорации земель, Закон о землеустройстве, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество, Закон о фермерском хозяйстве, Закон об ипотеке, Закон о садоводческих объединениях граждан и др.