Соотношение понятий "оценочная стоимость" и "цена"

Оценщику необходимо также знать и понимать разницу между ценой, оценочной стоимостью и затратами. Понятия цены и затрат относятся к величине денежных средств, которую просят в уплату или в действительности платят за собственность и которая может быть больше или меньше, чем ее оценочная стоимость.

Цена (price) – показатель, обозначающий конкретную денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за собственность (некий товар или услугу) в рамках конкретной сделки.

Таким образом, понятие цены соотносится с некоторой (пусть и предполагаемой, но конкретной, с оговоренными условиями) сделкой, временной и пространственный параметры которой определены однозначно. Тем самым, цена служит атрибутом сделки, и, относясь к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли объявлена открыто или осталась в тайне, она является так называемым историческим фактом.

Часто оценщики, не имея информации о ценах сделок по сопоставимым объектам, проводят корректировку цен предложения как корректировку на условия сделки, что методологически абсолютно неверно. Корректировка "на условия сделки" должна отражать отличия в мотивации конкретных покупателя и продавца от типичной мотивации при совершении типичной сделки. Выравнивать же цену предложения до цены сделки следует на этапе, предшествующем проведению всех корректировок в рамках сравнительного подхода, а именно на том шаге подготовки ценовой информации, который называется "Приведение ценовых характеристик объекта оценки и объектов сравнения к однородной структуре".

Как правило, цена основывается (по законам ценообразования) на соответствующем уровне себестоимости производства и прибыли и не обязательно равна той или иной оценочной (расчетной) стоимости, а может быть больше или меньше ее. "Вместе с тем в основе рыночной цены сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит некая внутренняя величина – стоимость, которая, будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость"^[1]. Цена, уплаченная за товары или услуги, может отклоняться от оцененной стоимости также в зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца.

Для целей оценки понятие цены трактуется, так же как и в экономической теории, традиционно. Цены служат первичным информационным материалом, на базе которого проводится анализ и формируется суждение оценщика о стоимости. Цены недавних продаж объектов-аналогов (реально выявленных на рынке), будучи откорректированными на наличие разницы в их характеристиках с характеристиками оцениваемого объекта, служат основой для оценки стоимости (моделируют ее) в сравнительном подходе.

Цена и затраты

Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него частью затрат на приобретение. В оценке затраты классифицируются иначе, чем в бухгалтерской отчетности.

Затраты (cost) – представляют собой количественное выражение денежных средств, необходимых для создания (производства) или приобретения объекта оценки.

Термин cost в переводе с английского означает общие затраты, произведенные собственником для приобретения данного объекта в собственность. В оценке термин "затраты" трактуется упрощенно и однозначно, в отличие от общеэкономического или бухгалтерского подхода, где имеются нюансы с различными смысловыми значениями для таких понятий, как "затраты", "расходы", "издержки" и пр. Однако затраты в оценке все же следует дифференцировать, но – в зависимости от того, кто их производит, – производитель или приобретатель (инвестор, потребитель) объекта оценки, так как они при этом формируются по-разному для этих различных субъектов рыночных отношений и различаются структурно, что важно учитывать при проведении оценочного анализа.

Затраты для производителя – затраты на создание объекта; включают затраты на производство и реализацию продукции предприятия.

Это многоцелевой экономический показатель, который, будучи рассчитан на единицу продукции, называется калькуляцией. Он имеет множество видов и, соответственно, калькуляций: полная, цеховая, технологическая, плановая, нормативная, отчетная, фактическая и т.п. Называемые в российским бухгалтерском учете себестоимостью^[2], затраты для производителя влияют на формирование оценочной стоимости, однако однозначно ее не определяют. Кроме того, себестоимость считается доказательством (подтверждением) оценочной стоимости, поэтому при определении оценочной стоимости объекта обычно рассчитываются полные затраты замещения.

Затраты для потребителя/приобретателя/инвестора – при приобретении собственности к цене, уплаченной за единицу собственности при покупке, добавляются затраты на фрахт, налоги, установку, обучение персонала и другие расходы, которые несет инвестор/покупатель.

Однако он же может создать необходимый объект для собственного использования самостоятельно (что, конечно, не массовое производство типичного производителя), хотя это не часто встречающаяся ситуация при проведении оценки, относящаяся скорее к оценке машин и оборудования. Это должен понимать оценщик, позиция которого, как предполагается в оценке, – всегда совпадает с позицией инвестора/приобретателя.

Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него частью затрат на приобретение. По завершении процесса создания или акта купли-продажи затраты также становятся историческим фактом.

Кроме того, следует различать затраты по критерию близости характеристик оцениваемого объекта и объекта-аналога (привлекаемого при реализации принципа замещения), учитываемых в процессе оценки затратным подходом. В ФСО-1 даны следующие определения: затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий; затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки".

Таким образом, затраты на воспроизводство – частный случай затрат на замещение для ситуации, когда при оценке затрат в затратном подходе объект оценки моделируется своей точной копией, т.е. абсолютным аналогом, имеющим характеристики, идентичные характеристикам объекта оценки.

Исследование механизмов ценообразования и оценки показало, что совместное использование основ и понятий этих прикладных наук создает единую комплексную методологическую и методическую базу для их применения при проведении оценочных процедур, востребуемых в народном хозяйстве.