Система государственного учета объектов недвижимости
Учет объектов недвижимости и система регистрации прав на недвижимость составляют основу системы государственного регулирования рынка недвижимости и одновременно представляют собой базовую часть инфраструктуры рынка недвижимости.
Система учета недвижимости представлена в нашей стране системой кадастра недвижимости, создаваемого в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости. Согласно этому закону:
"Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом".
Ведение государственного кадастра недвижимости в России в настоящее время осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Государственный кадастр недвижимости призван дать наиболее полное описание объекта недвижимости с учетом его разнообразных характеристик (материальных, юридических, экономических).
В составе сведений, содержащихся в системе государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости (ст. 7 Закона о государственном кадастре недвижимости), выделяются две группы сведений.
1. Уникальные характеристики объекта недвижимости:
• вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
• кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
• описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
• описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
• кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
• площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
2. Дополнительные сведения, в которых можно выделить:
а) сведения учетного характера:
• ранее присвоенный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер),
• кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного действия был образован другой объект недвижимости,
• кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости, и т.д.,
• кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства и т.д.,
• кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок,
• кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение и т.д.;
б) сведения о юридических характеристиках объекта недвижимости:
• сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, в случае, если указанные права не зарегистрированы в ЕГРП,
• сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости,
• категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок,
• разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок,
• сведения о включении объекта недвижимости в Единый государственный реестр объектов культурного наследия,
• назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание,
• назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
в) сведения о материальных характеристиках объекта недвижимости:
• количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
• материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание,
• основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение,
• степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах,
• основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
г) сведения экономического характера:
• сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;
д) дополнительные сведения:
• адрес правообладателя; наименование здания, сооружения, определяемое порядком ведения государственного кадастра недвижимости, при наличии такого наименования; сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы, и т.д.
Как видно из приведенного перечня, кадастр недвижимости предусматривает интеграцию всей совокупности сведений об объекте недвижимости, отражающих его материальные, юридические и экономические характеристики. Это позволяет говорить о том, что объектом кадастрового учета являются именно объекты недвижимости (а не объекты недвижимого имущества как материальной основы объекта недвижимости). Второе и главное: описание объекта недвижимости в системе кадастрового учета обеспечивает его однозначную идентификацию, что делает эту систему надежной информационной основой для функционирования рынка недвижимости.
Обратим в связи с этим внимание еще на одно положение Закона о государственном кадастре недвижимости. В соответствии с ним сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, содержащиеся в ЕГРП, считаются внесенными в государственный кадастр недвижимости.
Важно запомнить
Государственный кадастр недвижимости и ЕГРП на электронных носителях являются частью единой федеральной информационной системы, обеспечивающей государственные интересы в сфере недвижимости и функционирование рынка недвижимости.
В соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости каждый объект недвижимости имеет свой уникальный кадастровый номер, который не привязан ни к обладателю прав на недвижимость, ни к наименованию улицы, города и т.д. Это создает прочную информационную основу для развития рынка недвижимости. В соответствии с кадастровым делением вся территория России разделена на кадастровые округа, кадастровые округа разделены на кадастровые районы, кадастровые районы – на кадастровые кварталы, а последние – на земельные участки. Таким образом, кадастровый номер земельного участка выглядит следующим образом: 00:РР:ККККККК:3333333, где ОО – номер кадастрового округа; РР – номер кадастрового района в кадастровом округе; ККККККК – номер кадастрового квартала в кадастровом районе; 3333333 – номер земельного участка в кадастровом квартале. (Например, и. Тайцы Ленинградской области – номер кадастрового квартала 47:14:0601004; Санкт-Петербург, муниципальное образование "Волковское" – помер кадастрового квартала – 78:13:0007324[1].)
Из истории вопроса
История кадастров недвижимости начинается еще во времена Средневековья. К средневековым кадастрам в Западной Европе относят учет земель короля франков Карла Великого (742–814 гг.), английскую "Книгу страшного суда" времен Вильгельма Завоевателя (1066–1087 гг.), содержащие подробные сведения о количестве и качестве земель, сицилийский кадастр Фридриха II (1194–1250 гг.), кадастр Калабрии (1375 г.) и др.
Предшественником кадастра недвижимости в современной России является земельный кадастр, который начал создаваться в самом начале нашего века в соответствии с Законом о государственном земельном кадастре.
В этом законе давалось следующее определение земельного кадастра: "Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов недвижимости".
В качестве основного документа государственного земельного кадастра выступал Единый государственный реестр земель, в котором должны были содержаться следующие сведения, характеризующие земельные участки: кадастровый номер; местоположение; площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков; зарегистрированные вещные права и ограничения; экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Как видно из этого перечня, состав сведений, который должен был содержаться в реестре земель, существенно уступает перечню сведений, содержащихся в кадастре недвижимости. Однако принятие закона положило начало созданию развернутой системы учета недвижимости в современной России, и в этом его безусловное положительное значение.
Получение кадастрового номера осуществляется через формирование земельного участка, которое включает в себя следующие этапы:
• формирование схемы границ участка;
• сбор и анализ необходимой для проведения межевания информации (заказ сведений на участок и его смежников из государственного земельного кадастра, рекогносцировка местности и сбор исходных пунктов геодезической привязки (реперов) и др.);
• извещение лиц, чьи права могут быть затронуты при проведении межевания;
• проведение геодезической съемки земельного участка;
• обработка полученных результатов межевания;
• подготовка межевого плана;
• сдача межевого плана в проверяющий государственный орган для вынесения решения о выдаче кадастрового паспорта и присваивания кадастрового номера земельному участку;
• выдача кадастрового паспорта участка по установленной форме.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую кадастровый номер и уникальные характеристики объекта недвижимости.