Сделки с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения и долями в праве общей собственности на такие земельные участки

Закон об обороте земель, несмотря на его название, регулирует оборот указанных земельных участков весьма "фрагментарно". Он более-менее подробно регламентирует лишь сделки купли- продажи и аренды земельных участков, а по поводу других сделок либо содержит отсылочные нормы, либо не упоминает о них вообще.

Главной особенностью купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения является предоставление субъектам РФ, а в случаях, установленных законами субъектов РФ, – муниципальным образованиям преимущественного права покупки таких земельных участков по цене, за которую они продаются, за исключением продажи с публичных торгов (ст. 8 Закона об обороте земель). В целях обеспечения реализации данного преимущественного права продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок. В этом извещении должны быть указаны цена, размер (площадь), местоположение земельного участка, а также срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (по закону этот срок не может быть более чем 90 дней). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Если в течение 30 дней со дня вручения извещения субъект РФ либо муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок, то продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

Пункт 4 ст. 8 Закона об обороте земель предусматривает, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Это положение существенно отличается от нормы ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, чьи права нарушены, вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке в течение трех месяцев с момента совершения сделки.

Статья 10 Закона об обороте земель закрепляет императивное правило о том, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность граждан и юридических лиц на торгах (конкурсах, аукционах). Исключением из этого правила является приобретение земельного участка арендатором по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования участка. При этом земельный участок приобретается по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ. Решение о предоставлении (либо об отказе в предоставлении) земельного участка в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи арендатором заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков. Однако следует иметь в виду, что п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель не допускает выкуп земельных участков, предоставленных в аренду религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Также без проведения торгов сельскохозяйственной организации или фермерскому хозяйству может быть продан в собственность земельный участок, выделенный в счет земельных долей (долей в праве общей собственности), находящихся в муниципальной собственности. Для приобретения такого земельного участка организация или фермерское хозяйство должны обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости.

Еще одна возможность покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, минуя торги, предусмотрена для сельскохозяйственных организаций и граждан, ведущих фермерское хозяйство, которым участки были ранее предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Указанные субъекты вправе приобрести такие земельные участки в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ, в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Особенности сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время преобладающая часть сельскохозяйственных угодий находится в общей долевой собственности граждан, причем количество сособственников в одном хозяйстве исчисляется сотнями, что обусловливает необходимость специального регулирования сделок с долями в этой общей собственности (далее – сделки с земельными долями). Согласно ст. 12 Закона об обороте земель особый порядок совершения сделок предусмотрен только для случаев, когда число сособственников больше пяти. Если их меньше, к таким сделкам применяются общие нормы гражданского законодательства.

Существенная особенность сделок с земельными долями состоит в том, что без выдела земельной доли в натуре можно совершить лишь определенные виды сделок. К их числу относятся: завещание земельной доли; внесение ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передача земельной доли в доверительное управление либо продажа или дарение ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену фермерского хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Что касается других сделок, то они фактически запрещены: участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. А это означает, что сделка фактически будет совершаться не с земельной долей, а с земельным участком. Такой подход к регулированию сделок с земельными долями вызвал неоднозначные оценки в юридической литературе^[1].

Следует отметить, что сам выдел земельной доли в натуре также представляет собой гражданско-правовую сделку. Она подробно урегулирована ст. 13 Закона об обороте земель, однако на практике все равно возникают многочисленные споры при определении местоположения выделяемого участка. Кроме того, Закон устанавливает особенности совершения сделок с самим земельным участком, находящимся в общей собственности, обусловленные большим количеством сособственников и необходимостью достижения ими консенсуса (ст. 14 Закона об обороте земель).