Сбор и систематизация рыночной информации
Достоверность результатов исследований рынка во многом определяется качеством и достоверностью исходной информации, которая может быть получена как в ходе разового изучения состояния и тенденций развития рынка, так и на основе мониторинга рынка.
Мониторинг рынка – длительное систематическое наблюдение за рынком по широкому кругу заранее заданных параметров.
Мониторинговые приемы изучения рынка имеют существенное преимущество, поскольку дают максимально подробную и актуальную картину функционирования рынка, однако требуют весьма серьезных финансовых затрат и организационных усилий.
Результатом изучения рыночной информации должно быть получение достаточной достоверной информации о состоянии и динамике развития рынка недвижимости в целом или по заданному сегменту.
Изучение рынка на этом этапе позволяет получить обобщенную информацию, непосредственно характеризующую состояние рынка:
• уровень и динамику цен на различные типы и объекты недвижимости;
• уровень и динамику арендной платы;
• количество, структуру и динамику сделок с недвижимым имуществом;
• срок экспозиции объектов на рынке;
• уровень затрат на строительство или реконструкцию объектов недвижимости;
• величину издержек по совершению сделок с недвижимостью;
• объем и структуру предложения на вторичном рынке;
• объем предложения на первичном рынке (количество строящихся объектов, их назначение и виды).
С учетом специфики рынка недвижимости получение такой информации представляет собой немалую сложность в связи с такими факторами, как:
• закрытость информации о сделках (особенно относительно цен);
• отсутствие единого источника информации;
• несоответствие реального содержания сделок их форме (продажа коммерческой недвижимости через передачу пакетов акций, жилой – через оформление договоров мены, дарения и пр.);
• несовершенство системы учета затрат на строительство (например, использование системы коэффициентов удорожания стоимости строительства для расчетов себестоимости и цен).
Вся информация о рынке недвижимости может быть подразделена на первичную и вторичную.
Первичная информация – прямые данные о сделках, ценах, издержках и доходности, получаемые непосредственно "у источника" – участников сделок, риелторов, застройщиков, органов государственной власти.
Вторичная информация – обработанная рыночная информация, представляемая средствами массовой информации, информационными агентствами, консалтинговыми фирмами.
Часто утверждается, что первичная информация более ценна, чем вторичная, поскольку не подвергнута намеренным или ненамеренным искажениям. С одной стороны, это так, однако правильнее было бы говорить о том, что каждый из видов информации имеет свои преимущества. Первичная информация более точна, но часто разрозненна, представлена в разных форматах, подчас трудно сравнима друг с другом. Агрегированная вторичная информация не так точно отражает, например, отдельные сделки, объекты, но может быть более ценна при изучении общих тенденций развития рынка.
Вопросы практики
Все большее информационное значение приобретают в последнее время интернет-ресурсы: сайты, на которых накапливается информация о самых разных параметрах, значимых при принятии решения о приобретении недвижимости или инвестировании в недвижимость. Например, в Петербурге можно назвать такие интернет-ресурсы, как Инвестиционный портал Санкт-Петербурга (investinfo.spb.ru), уникальный проект "Геоинформационная система инвестора" (giscity.ru), на котором размещен широкий спектр информации о возможностях и условиях инвестирования в недвижимость Санкт-Петербурга (от адресов объектов до обзоров рынка недвижимости города). Среди интересных для специалистов по недвижимости сайтов можно назвать: irn.ru;rgr.ru;appraiser.ru;bn.ru и целый ряд других. * 1
На основе собранной информации проводится ее обобщение, позволяющее выявить тенденции в развитии рынка.
Существенное значение при обработке полученной информации имеет соблюдение правила обобщения однородной информации, точное определение ее вида:
1) правильный выбор единицы сравнения – цена или арендная плата в расчете на метр квадратный общей или жилой площади для жилых зданий и на метр квадратный общей или полезной площади для коммерческих зданий и помещений существенно отличаются друг от друга;
2) последовательное соблюдение границ избранного сегмента и пределов действительности полученных результатов – данные об уровне цен по рынку квартир в многоквартирных зданиях в целом не могут автоматически использоваться для определения цены конкретной квартиры; результаты исследования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать как аргумент при принятии решения о покупке квартиры в другом районе;
3) точное определение вида показателя, который используется в ходе исследования (цена предложения и цена продажи существенно отличаются друг от друга), его структуры (цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и пр.).
Результатами первого этапа анализа является систематизированная информация, показывающая динамику активности на рынке в целом и по его отдельным сегментам, динамику цен и арендной платы на недвижимость разного функционального назначения, рост или падение доходности недвижимости и т.д.
Примером систематизации рыночной информации могут служить следующие данные, характеризующие состояние и динамику развития рынка недвижимости, прежде всего в Санкт-Петербурге (данные по которому автору наиболее доступны). Так, па рис. 4.1 приведена динамика цеп на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга за период с 1997 по 2014 г. в текущих рублевых ценах, а на рис. 4.2 представлены аналогичные данные по вторичному рынку жилья в городе.
Рис. 4.1. Динамика цен предложения ira первичном рынке жилья Санкт- Петербурга (1997–2014 гг.), руб./м2
Как видно из приведенных данных, динамика цен на первичном и вторичном рынках жилья в значительной степени совпадает. Вместе с тем видны и определенные различия. Так, пик ден в обоих случаях приходится на 2008 г., но цены предложения на вторичном рынке заметно превышают показатели первичного рынка (104 тыс. руб. за 1 м2 против 88 тыс. руб. за 1 м2). При этом нижний предел цен на вторичном рынке был достигнут несколько ранее первичного рынка – в 2009 г., а на первичном рынке – в 2010 г.
Рис. 4.2. Динамика цен предложения на вторичном рынке жилья Санкт- Петербурга (1997–2014 гг.), руб./м2
Еще один пример систематизации рыночных данных приведен на рис. 4.3, где указаны данные об уровне запрашиваемых арендных ставок на офисном рынке Санкт-Петербурга по классам "А" и "В".
Рис. 4.3. Уровень запрашиваемых арендных ставок на офисном рынке Санкт-Петербурга (классы "А" (большие столбцы) и "В" (малые столбцы)) в 2009–2014 гг., руб./м2
Как видно из этих данных, в рублевом исчислении ставки арендной платы повышаются в сегменте класса "А" практически неуклонно, а в сегменте класса "В" с 2010 г. остаются стабильными. Однако если представить эту ситуацию уже с использованием исчисления ставок в долларовом выражении (рис. 4.4), то будет видно, что для последних лет характерно падение ставок аренды, которое в классе "А" начинается с IV квартала 2013 г., а в классе "В" – уже с I квартала этого года.
Рис. 4.4. Уровень запрашиваемых арендных ставок на офисном рынке Санкт-Петербурга (классы "А" (столбцы) и "В" (кривая)) в 2009–2014 гг., долл./м2
Если же к этому добавить данные об уровне вакансий в этот период (рис. 4.5), то яснее станет причина снижения ставок аренды. Как видим, начиная со II квартала 2013 г. уровень вакансий имеет явную тенденцию к увеличению.
Рис. 4.5. Уровень вакансий на офисном рынке Санкт-Петербурга в классах "А" (столбцы) и "В" (кривая) в 2009–2014 гг.
Приведем еще один вариант систематизации рыночных данных по рынку жилья. Динамика регистрации сделок с жильем на вторичном рынке в течение года за 1996, 1999, 2003, 2006 гг. представлена на рис. 4.6.
Рис. 4.6. Динамика регистрации договоров купли-продажи жилья в Петербурге в 1996, 1999, 2003, 2006 гг.
Как очевидно из этих данных, даже поверхностный их анализ демонстрирует читателю, что сезонность на рынке жилья – явление закономерное, мало зависящее от цен, финансовой ситуации в стране и пр.
На основании сбора и обобщения данных, отражающих состояние и динамику рынка недвижимости, можно сделать целый ряд выводов, помогающих предпринимателю в организации своей деятельности. К тому же данные, иллюстрирующие тенденции рынка, весьма полезны при работе с клиентами, позволяя аргументированно показать, в чем он ошибается, как следовало бы изменить свою позицию.
Важным моментом в исследовании рынка является определение меры происходящих на рынке изменений, их количественная оценка.
Одним из широко используемых для этого в процессе общего анализа рынка приемов является введение индексов, характеризующих динамику тех или иных показателей, отражающих состояние рынка.
Индекс – отношение какого-либо показателя отчетного периода (уровня цены, арендной платы, количества совершенных сделок и пр.) к аналогичному показателю базового периода.
Индексный метод позволяет оценить динамику того или иного показателя, и его применение может быть весьма полезным. Однако при этом важно грамотное его применение. Используемая при выведении индексов информация должна быть репрезентативной как в количественном, так и в качественном отношении. Например, данные могут быть достаточно представительны в количественном отношении, но если они относятся лишь к отдельному городскому району или только к одному типу объектов, а выводы распространяются на весь рынок города, то очевидно, что доверять им можно лишь с большой степенью допуска.
Зарубежный опыт
Информационное обеспечение рынка недвижимости в странах с развитыми рынками недвижимости давно уже стало частью общей индустрии сферы недвижимости. Есть целый ряд информационно-аналитических агентств, профессиональных объединений, некоммерческих организаций, ведущих систематическое наблюдение (мониторинг) за рынком недвижимости и имеющих свои информационные сайты в Интернете, где размещаются данные о состоянии и динамике рынка.
В числе таких организаций можно назвать, например, Savills, Investment Property Databank, The National Association of Real Estate Investment Managers, The Pension Real Estate Association, The Royal Institution of Chartered Surveyors, Urban Land Institute и др. * 1 2
Как показывает анализ имеющихся данных, все используемые этими организациями в процессе наблюдения и анализа рынка показатели могут быть подразделены на две основные группы.
1. Параметры, непосредственно характеризующие состояние рынка и получаемые в ходе мониторинга рынка, в том числе:
а) объемные параметры:
• объем продаж, в том числе по типам приобретателей, по сегментам рынка,
• объем предложения, в том числе потенциального,
• объем незанятых площадей,
• объем инвестиций в недвижимость;
б) ценовые параметры:
• уровень арендной платы (в том числе средние, максимальные, минимальные значения),
• уровень цен (аналогично: средние, минимум, максимум).
2. Показатели, получаемые аналитическим путем, на основе данных, полученных на этапе мониторинга и обобщения рыночной информации:
• показатели, характеризующие соотношение спроса и предложения за определенный период времени;
• показатели, характеризующие динамику объемных и ценовых характеристик рынка;
• показатели, характеризующие доходность инвестиций в недвижимость[1].
Вопросы практики
В настоящее время активно формируется информационная инфраструктура и на российском рынке недвижимости. Среди организаций, начавших регулярный сбор и обработку рыночной информации, можно назвать такие, как Российская гильдия риелторов (объединяющая брокерские, девелоперские, оценочные и иные компании российского рынка недвижимости), интернет-проект "Индексы рынка недвижимости" и целый ряд других.
Каждая из этих организаций выделяет ряд показателей (в том числе индексов), которые используются для оценки процессов, происходящих на рынке недвижимости.
Один из наиболее известных проектов в области информационного обеспечения рынка недвижимости России – интернет-проект "Индексы рынка недвижимости" (irn.ru) – использует следующие индексы, под которыми фактически понимаются определенные средние параметры состояния рынка на определенный период времени (обновление, как правило, происходит еженедельно):
• индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье в Москве, выраженный в долларах);
• индекс ценового ожидания (отражает процентное изменение среднего уровня цен в расчете на один месяц);
• индекс доходности жилья (отражает уровень дохода, который можно получить от недвижимости за счет сдачи в аренду и прироста стоимости жилья в процентах в расчете на один год).
Другой известный российский проект – индексы развития рынка недвижимости, предлагаемые Российской гильдией риелторов, в соответствии с которым выделяются:
• ценовые индексы;
• индекс номинальных цен и арендных ставок (отношение номинальной цены или арендной ставки в текущем периоде к цене (ставке) в базовом периоде);
• индекс реальных цен и арендных ставок (то же с учетом инфляции);
• индекс рыночной активности – отношение количества продаж квартир и арендованных объектов в текущем периоде к этой же величине в базовом периоде;
• сводные индексы рынка недвижимости – индексы оборота на рынке недвижимости в номинальном и реальном исчислении.
Обратим внимание также, что еще в 2000 г. Государственный комитет по статистике РФ (сейчас – Федеральная государственная служба государственной статистики (Росстат)) утвердил Методологические положения по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья (постановление Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100), где была поставлена задача наблюдения за средними ценами и динамикой цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. При этом выделялись четыре категории квартир, в зависимости от их качества, по которым должно вестись наблюдение: жилье низкого качества (только на вторичном рынке), типовое жилье, квартиры улучшенной планировки, элитные квартиры.
Помимо этого, средняя цена должна была определяться по первичному или вторичному рынку в целом, по категории квартир, по квартирам с различным числом комнат (от одно- до четырехкомнатных и более квартир).
В Методологических положениях по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья указывалось также, что для изучения динамики цен необходимо использовать индексный подход с ежеквартальным определением индекса цен. При этом для исчисления индекса цен может применяться как базисный (при котором цена отчетного квартала относится к постоянной базовой цене), гак и цепной метод (при нем цена отчетного квартала относится к цене предыдущего квартала). С учетом того, что в переходный период темпы роста цен не устоялись, предложение нестабильно, Госкомстат РФ считал, что наиболее целесообразно использовать цепной метод формирования индексов. При этом особо обращалось внимание на то, что индексы цен должны рассчитываться по сопоставимому кругу объектов для того, чтобы изменения в структуре продаваемого жилья (например, повышение доли элитного жилья) не могли повлиять на выводы о динамике цен на рынке.
При сборе рыночной информации на первом этапе исследования рынка целесообразно выделить три основные группы показателей (рис. 4.7):
1) показатели деловой активности (объем продаж и аренды (стоимостное и натуральное выражение); объем инвестиций в недвижимость и их структура; количество строящихся объектов, количество объектов, предлагаемых к продаже (аренде) на вторичном рынке);
2) стоимостные показатели (уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках; уровень и динамика строительных издержек; уровень и динамика арендной платы);
3) показатели – индикаторы тенденций рынка (система "раннего оповещения" на рынке).
Рис. 4.7. Схема показателей состояния и динамики рынка недвижимости
Существенное значение для анализа рынка имеет выделение из общей массы показателей группы показателей, которая названа здесь системой показателей – индикаторов тенденций рынка или показателями "раннего оповещения". К этой группе относятся показатели, которые ранее других отражают изменения, происходящие на рынке. В числе таких показателей следует, очевидно, назвать:
• изменения в сроках экспозиции объекта на рынке;
• изменения в норме вакансий (доля незанятых помещений);
• изменения в "навесе над рынком" (в отношении объема предложения к объему продаж).
Особенностью данной группы показателей является то, что они начинают изменяться уже тогда, когда цены, арендная плата еще не изменяются или эти изменения недостаточно выражены.
Дело в том, что для каждого из этих показателей существует нормальная, "естественная" для данного рынка величина. Например, средняя продолжительность срока экспозиции – периода пребывания объекта на рынке в качестве части открытого предложения – для рынка жилой недвижимости составляет 70–90 дней.
Срок экспозиции – период времени между выставлением объекта на рынок (выставлением в листинг) и совершением сделки (датой регистрации сделки).
В течение срока экспозиции с объектом, выставленным на продажу, могут ознакомиться потенциальные приобретатели, сравнить его с иными, так что цена, которой достигнет этот объект при продаже, будет наиболее точно отражать позицию рынка. При стабильном рынке и сроки экспозиции стабильны. Если же сроки сокращаются, то приобретатели по каким-то причинам готовы приобретать объекты, даже невнимательно ознакомившись с ними, не изучив все представленные рынком варианты. Возможно, это связано с ожиданиями приобретателей быстрого роста цен в будущем, с ростом их доходов, но, так или иначе, объем спроса увеличивается, что, как правило, ведет к росту цен на рынке.
Лучше всего с длительностью сроков экспозиции знакомы из профессионалов рынка недвижимости риелторы, которые постоянно сталкиваются с ними в процессе оказания услуг по продаже или по приобретению недвижимости. От сроков экспозиции зависит скорость совершения сделки, выполнение договора с клиентом и т.д. Да и сам срок договора целесообразно заключать с учетом длительности срока экспозиции. Учитывая все эти обстоятельства, обращение к риелторам за консультациями представляется вполне разумным.
Норма вакансий – доля незанятых помещений в общем объеме имеющегося фонда недвижимости.
Изменения в норме вакансий также свидетельствуют об изменениях в спросе на рынке. Если норма вакансий растет, то спрос на недвижимость начинает снижаться: вследствие либо падения деловой активности, либо снижения доходов приобретателей, но так или иначе речь идет о том, что для того, чтобы сохранить объемы продаж или сдачи в аренду, необходимо либо искать пути снижения цены или арендной платы, либо находить новые способы удержания приобретателей. Если норма вакансий падает, то рынок растет и следует ожидать роста цен, арендной платы, готовиться к повышению активности на первичном рынке.
"Навес над рынком" – отношение объема предложения к объему продаж за определенный период времени.
"Навес над рынком" отражает, с одной стороны, скорость формирования объема предложения, с другой – скорость продаж на рынке. При стабильном рынке это соотношение также стабильно. Например, на рынок ежемесячно поступает объем предложения в 10 тыс. объектов и 2000 продаются, т.е. отношение объема предложения к объему продаж равно 5:1. Если же объем продаж остается прежним, а объем предложения сокращается, например до 8000, то соотношение становится уже 4:1. Это означает, что приток объектов на рынок сокращается, значит, можно ожидать повышения цен.
Следует отметить, что "навес над рынком" может быть измерен как на первичном, гак и на вторичном рынке недвижимости. При этом нужно иметь в виду, что указанные рынки обладают разной скоростью реагирования на изменения в спросе. Вторичный рынок может увеличить объем предложения в течение месяца, первичному нужны годы. Поэтому наблюдение над величиной "навеса" должно иметь систематический и долговременный характер.