Рынок земли

Земля - первоисточник вещественных благ. Она не является продуктом труда, но, будучи вовлеченной в производственную деятельность людей, становится всеобщим средством труда.

В различных отраслях общественного производства роль земли неодинакова. В обрабатывающей промышленности земля функционирует как место, занятое предприятием. В сельском хозяйстве процесс производства непосредственно связан с почвенным плодородием. Здесь земля действует как активный фактор процесса труда, являясь главным средством производства. Поэтому земля как объект рыночных отношений весьма специфична. К ее особенностям можно отнести следующее:

o земля служит невоспроизводимым фактором производства. При утрате той или иной части земельного богатства не представляется возможным воссоздать это богатство искусственно;

o она абсолютно ограничена поверхностью суши на планете. Кроме того, как объект сельскохозяйственного использования земля имеет относительное ограничение. Эта ограниченность определяется уровнем развития производственных сил общества;

o как объект сельскохозяйственного производства в отличие от всех других средств производства земля в процессе эксплуатации при правильном и рациональном использовании не утрачивает полезных свойств и не ухудшается. Если все машины устаревают не только физически, но и морально, то земля, напротив, при разумном использовании не только не изнашивается, не стареет морально, но может улучшаться. Повышается экономическое плодородие земли, хотя количественно она может сокращаться.

Все вместе взятое должно учитываться при формировании рынка земли, особенно при определении ее рыночной цены.

Наибольшее значение земля имеет в сельскохозяйственном производстве. А от него в основном зависят решение продовольственной проблемы в стране и обеспечение перерабатывающей промышленности сырьем. Поэтому вопрос об использовании земли, об увеличении производства сельскохозяйственной продукции в настоящее время превращается в один из самых насущных вопросов развития.

Практически во всех странах имеются резервы свободных, но относительно малопродуктивных земель, которые могут быть вовлечены в сельскохозяйственный оборот, но их использование требует значительных затрат труда и капитала, которое может не окупиться. Эта специфика земли как особого ресурса заставляет по-иному трактовать предельную выгодность расширения производства.

Материальные условия определяют землю как специфический сельскохозяйственный ресурс, ценность которого со временем неуклонно и достаточно быстро возрастает. Последнее обусловлено ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию (в силу роста численности населения) и сокращением ресурса (в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство). Это мировая тенденция. В результате уменьшаются размеры сельскохозяйственных угодий на душу населения.

Спрос на продукцию аграрного производства превышает производственные возможности используемых земель. Цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодно производство и на худших участках. Кстати, этим объясняется и согласие общества заплатить "дань" земельным собственникам. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты.

В силу этого арендная плата взимается за пользование всякими участками земли, в том числе худшими. Фермеры, которые берут в аренду худшую по качеству землю, также требуют прибыли на свой капитал не ниже средней. Монополия частной собственности на землю порождает абсолютную ренту. Так она называется потому, что уплачивается абсолютно со всех участков земли (независимо от плодородия).

Субъектами рынка земли являются два типа собственников - полный собственник и собственник по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли и невозможность ее производства способствуют возникновению двух видов монополий на землю. Полный собственник осуществляет монополию частной собственности: он волен дать или не дать предпринимателю приложить капитал к его земле, но может сдать ее в аренду или продать. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь, который осуществляет монопольное право хозяйствование на данном участке земли.

Как известно, поведение субъектов рынка определяется критерием выгоды. В полной мере это относится и к объемам спроса и предложения на рынке земли. Выгодно ли сейчас приобретение крупного земельного участка, скажем, 200, 300 или 500 га, т.е. покупка ради последующей продажи выращенной на этой земле продукции? Все это заставляет продавца земли анализировать платежеспособность возможного покупателя, кредитоспособность товаропроизводителя и целесообразность становления собственника земли.

Известно, что спрос на землю (как на экономический ресурс) вторичен. Он зависит от спроса на продукцию сельского хозяйства, производимую на земле. Соотношение между ценами на реализуемую сельскохозяйственную продукцию и приобретаемые селом промышленные продукты и услуги очень сильно влияет на экономику аграрного сектора, в том числе на формирование земельного рынка и тенденции его развития.

Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Но до появления на рынке средств производства она имеет исходную, "стартовую" экономическую оценку по земельному кадастру - своду данных о земле.

Стоимость земельного участка или прав на пего измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок. Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода времени, чем выгоды от прав на улучшения (здания, сооружения и т.п.) земельного участка, имеющие ограниченный срок службы. В связи с этим к текущей стоимости земельных участков неприемлемы понятия износа и амортизации в отличие от текущей стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или отрицательному значению (в связи с предстоящими затратами на расчистку земельного участка и утилизацию улучшений). Земля при разумном ее использовании не изнашивается, ее плодородие может быть увеличено.

Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Продавая земельный участок, владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте:

Рынок земли имеет отличительные особенности от других рынков факторов производства. Чаще всего земельные участки не продают, а сдают в аренду. В этом случае ценой земли является арендная плата, которая для землевладельца есть рентный доход (рента). Если спрос на рынках земли, как и на других рынках, зависит от спроса на конечную продукцию, созданную с использованием этого фактора, то предложение земли абсолютно неэластично. Количество земли ограниченно, и поэтому увеличение спроса не может привести к увеличению предложения этого ресурса. Проследим это на графике.

На рис. 10.5 видно, что спрос на землю DE уменьшился. Кривая спроса переместилась из положения DE в положение D_lЕ_l. Равновесный уровень арендной платы упадет с уровня R₀ до R_l, т.е. с изменением спроса меняется только цена аренды земельного участка, а предложение остается неизменным.

Рис. 10.5. Изменение спроса на землю

На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

В условиях современной экономики России оценка земель относительна, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности предприятий, использующих землю, неадекватность затрат и эффектов при улучшении земель не позволяют механически переносить принятые в международной практике принципы и методы оценки земли.

При оценке городской земли, которая сейчас в большей части городов мало продается, а лишь арендуется, нижнюю границу стоимости можно определять, зная размеры арендной платы в городе и проводя расчеты ее капитализации. Применяются и еще более простые методы. Стоимость участка, полученного в городе под застройку, можно определить исходя из тех 50% цены строения, которые инвестор обязан заплатить в городской бюджет. Они и составляют фактическую стоимость земли. Это упрощение связано с неразвитостью рынка земли.

На стоимость городских земельных участков влияют и другие факторы, например:

o доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам культуры и бытового обслуживания населения;

o уровень инженерного оборудования и благоустройства территории и застройки;

o уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

o эстетическая, историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории:

o состояние окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;

o инженерно-геологические условия строительства и степень поврежденности территории разрушительными воздействиями природных явлений;

o рекреационная ценность территории.

Таким образом, возможно наличие единой методической основы для установления уровня рыночных цен на земли разного целевого назначения территорий.