Риски на рынке недвижимости

Понятие "риск", часто употребляемое как в экономической литературе, так и в жизни в целом, не имеет, тем не менее, однозначного толкования.

Наиболее часто под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми при их начале. Есть несколько уточненная версия этого же подхода, ориентированная более на экономическую сферу.

Риск – событие, способное нанести ущерб, имеющий денежное выражение.

Еще более строгая "экономическая" версия определения риска гласит, что риск – это оцененная неопределенность. Из нее следует, что исходным пунктом при исследовании и управлении рисками является оценка риска, включающая в себя две составляющие: оценку вероятности события, способного принести ущерб, и оценку величины этого ущерба.

На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества (каждый объект недвижимости имеет физическую, юридическую и экономическую определенность), индивидуальностью и уникальностью объектов недвижимости, высокой зависимостью рынка от состояния региональной экономики проблема рисков приобретает особенное значение.

Все риски на рынке недвижимости можно подразделить на систематические и несистематические.

Под систематическими рисками понимаются в общем случае риски, возникающие у всех участников определенного вида деятельности и даже шире – у всех участников хозяйственной деятельности (например, риски инфляции, риски изменения налогового законодательства). В качестве таких рисков можно назвать: риск изменения экономической ситуации в течение периода реализации проекта, риск низкой ликвидности недвижимости как актива, риски изменения процентных ставок на рынке капитала и пр.

К систематическим рискам на рынке недвижимости, в силу локальности рынка, следует отнести также региональные риски: риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск.

В противоположность систематическим, несистематические риски – это индивидуальные риски, "привязанные" к конкретному объекту или к операции (сделке) на рынке.

Природа недвижимости и особенности рынка недвижимости обусловливают ряд причин, вызывающих несистематические риски на рынке (юридические, градостроительные, административные, экономические, технологические). Соответственно этому выделяют следующие виды рисков по источнику их возникновения:

• экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики – ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, ошибки в позиционировании объекта на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, ошибки при выборе организационной формы реализации проекта и т.д.);

• технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);

• административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

• юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременений объекта и пр.).

Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Особенно это важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречат друг другу, не всегда при проведении сделок точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц весьма часто становятся причиной появления последующих претензий к сделкам, судебных исков. Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.

Технологические и градостроительные риски, как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов развития недвижимости, слабостью технической экспертизы объектов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реализации проектов. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Санкт-Петербурге их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Встречались и случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводили к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что подчас обусловливало их аварийное состояние.

Особое значение в российских условиях имеют административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти, – налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры и т.д. Очень важно поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления.

Юридические риски обусловлены сложностью и разветвленностью нормативного регулирования рынка недвижимости и потенциальной возможностью возникновения ситуаций, когда будут нарушены интересы собственника или пользователя недвижимости или иных лиц. Наиболее существенное значение при этом имеют риски утраты права собственности, которые могут возникнуть вследствие недостаточно полной юридической экспертизы документов, подтверждающих это право. Особенно тщательно необходимо относиться к правам собственности, возникшим в первой половине 1990-х гг., когда еще отсутствовала полноценная система регистрации прав на недвижимость. Наиболее традиционным инструментом преодоления риска утраты права собственности является страхование данного права, которое в определенных случаях (например, при выдаче ипотечных кредитов) стало почти обязательным.

Сложность процессов, происходящих на рынке недвижимости, требует особого внимания к изучению состояния, тенденций и перспектив развития рынка. Недостаточность такого внимания способна существенно увеличить вероятность риска, в частности, но следующим причинам:

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;

• неверное истолкование имеющихся данных;

• необъективное отношение к данным;

• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Нужно отметить, что пренебрежение анализом реальной экономики – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе, и бизнесе на рынке недвижимости в частности. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными по причине недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую обрывочными данными, собственным анализом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры, техническим анализом рынка, без исследования факторов, влияющих на состояние и тенденции развития рынка.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере структурой экономики и занятости, демографической ситуацией, миграцией населения, уровнем и структурой доходов населения и бизнеса, общим предпринимательским климатом: уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов нс сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.

В то же время можно выделить собственно финансовые риски:

• риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение в доходности альтернативных инвестиций;

• риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования ее деятельности, уровнем проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, так как предполагает жесткий график погашения основного долга и выплаты процентов, чего нет при эмиссии акций. В то же время выпуск акций новой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточного объема привлечения финансовых ресурсов;

• риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов, например, при составлении плана поступлений и расходов по проекту, что может привести к его неликвидности (неспособности выполнить обязательства) на каком-либо этапе проекта, что или потребует привлечения новых источников финансирования (как правило, более дорогих) или может даже привести к несостоятельности проекта в целом.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом, что может привести к мультипликативному эффекту.

Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие экономического и финансового планирования может привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или, тем более, роста.

Весьма существенным является различие в составе рисков, доминирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости: если для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, то для вторичного рынка юридические риски существенно важнее и характернее.

Необходимой составляющей любой профессиональной деятельности на рынке недвижимости является управление рисками, в процессе которого важно учитывать различия между систематическими и несистематическими (индивидуальными) рисками. Главное отличие состоит в том, что участники рынка не имеют возможности прямого управления рисками, воздействия на причины, их порождающие. В связи с этим основным способом управления систематическими рисками является учет их в расчетах при проведении операций с недвижимостью, страхование возможных потерь. В отличие от этого несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет управления рисками.

В общем виде схема управления рисками может быть представлена как состоящая из следующих мероприятий:

• выявление рисков, возможных при проведении той или иной операции с недвижимостью;

• качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов, способных увеличить вероятность их наступления, зон риска, т.е. этапов операций или сделок, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском). Через анализ рисков снимается неопределенность, выступающая в качестве первоосновы риска: риск превращается в "нериск";

• определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения (можно говорить в этом смысле об управлении риском "в узком значении": мы делаем выбор между разными вариантами – принять риск, разделить риск, переложить риск и пр.);

• осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

• контроль за проведением необходимых мероприятий, внесение изменений в их ОГЛАВЛЕНИЕ и механизмы реализации.