Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

Нормы о реорганизации ТСЖ содержатся в ст. 140 ЖК РФ. При этом ч. 2 данной статьи предусмотрена возможность преобразования ТСЖ в ЖК или ЖСК. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. разъяснено, что избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должны перейти часть прав и обязанностей ранее созданного товарищества. При этом следует учитывать, что положения ГК РФ, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым этот способ управления многоквартирным жилым домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания ТСЖ; согласие на это остальных членов ТСЖ не требуется.

Частями 3 и 4 ст. 140 ЖК РФ, касающимися реорганизации ТСЖ, установлено следующее.

3. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.

4. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Ликвидации товарищества посвящена ст. 141 ЖК РФ. Порядок ликвидации ТСЖ как юридического лица определен ст. 61 ГК РФ. Товарищество может быть ликвидировано:

• по решению общего собрания его членов, в частности в связи с истечением срока, на которое создано товарищество;

• в связи со сносом жилого дома;

• по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законодательством, либо иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в других случаях, установленных ГК;

• в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником;

• по основанию, предусмотренному ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, когда члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.

В указанной статье не установлены последствия непринятия общим собранием собственников помещений решений о ликвидации ТСЖ. В таких случаях товарищество может быть ликвидировано по решению суда на основании заявления регистрирующих органов (ст. 61 ГК РФ).

Ликвидация товарищества считается завершенной, а товарищество – прекратившим существование после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц. Перечень документов, представляемых для государственной регистрации при ликвидации товарищества собственников, определен в ст. 21 ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Создание объединений ТСЖ предусмотрено в ст. 142 ЖК РФ. Данное положение базируется на нормах ГК РФ. В соответствии со ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. Такая ассоциация (союз) также является некоммерческой организацией. ТСЖ в этих случаях сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. Правовое положение объединения ТСЖ (ассоциация или союз) определяется ст. 121 и 123 ГК РФ и ст. 11 и 12 Закона о некоммерческих организациях.

Статьей 142 ЖК РФ предусмотрено, что для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях. То есть редакция ст. 142 изменена с учетом того, что к объединениям ТСЖ (как к юридическим лицам) должны применяться общие правила (требования) о некоммерческих организациях, установленные гражданским законодательством (ст. 121 ГК РФ и др.), относительно управления такими товариществами. Ранее ст. 142 ЖК РФ предусматривала, что управление указанным объединением осуществляется по правилам гл. 13, т.е. на основании ст. 135–142 ЖК РФ.